의정부지방법원 2025타경63249. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 비동 2층 201호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 154,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금과 확약서의 효력을 먼저 봐야 합니다.
노철순은 임대차계약일 2020.07.05., 확정일자 2020.07.06., 전입 및 점유개시일 2020.07.30.로, 제공된 말소기준일인 2021.03.15.보다 앞섭니다. 보증금은 194,000,000원이며 임차권등기와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 배당에서는 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원만 배당되어, 원칙적으로 42,956,000원이 매수인에게 승계됩니다.
그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 보증금에 대한 매수인 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약서가 그대로 이행된다면 노철순 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 이 확약은 노철순의 임차보증금에만 적용됩니다. 김진훈과 기사항전의 권리·점유까지 포기한 것으로 확대해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2018.06.27. |
| 소유자 | 박연숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (6회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05. |
| 동 표시 | 공부상 ‘비동’ · 공동출입구 표기 ‘104동’ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 해소, 미상 점유는 잔존
2018.07.10. 구산동새마을금고 채권최고액 806,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐으나, 2020.07.30. 일부포기를 원인으로 해당 근저당권 설정등기가 말소됐습니다. 제공된 말소기준권리는 2021.03.15. 남인천세무서 압류입니다. 이후 안산세무서·동안산세무서·파주시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
노철순은 말소기준보다 먼저 전입·점유를 시작한 선순위 임차인입니다. 임차권등기가 2024.08.06. 완료됐고, 2024.08.16. 목적물 표시가 삼성타운 비동 201호로 경정됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재됐지만, 확약서가 없다면 미배당 보증금 42,956,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노철순 | 건물 전부 · 계약 2020.07.05. · 전입·점유 2020.07.30. · 임차권등기 | 194,000,000원 | 有 | 有 확정 2020.07.06. · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 42,956,000원 |
| 김진훈 | 주거 · 전입일·점유 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일·점유 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
노철순에 대한 실질 인수 0원*은 2026.05.21. 확약서가 매각·명도·임차권등기 말소 단계에서 실제로 이행된다는 전제입니다. 김진훈·기사항전 관련 금액은 포함하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 확약이 없으면 총부담은 크게 줄지 않는다
현재 최저가는 154,000,000원으로 감정가 220,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건은 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 없을 때 총부담 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 70% | 154,000,000원 | 42,956,000원 | 196,956,000원 | 154,000,000원* |
| 7회 유찰 · 56% | 123,200,000원 | 73,324,800원 | 196,524,800원 | 123,200,000원* |
| 8회 유찰 · 44.8% | 98,560,000원 | 97,614,080원 | 196,174,080원 | 98,560,000원* |
확약이 없다면 현재 회차의 실질부담은 낙찰가 154,000,000원과 미배당 보증금 42,956,000원을 합한 196,956,000원입니다. 7회·8회 유찰 시에도 룰상 총부담은 각각 196,524,800원과 196,174,080원으로 거의 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하면 노철순 관련 인수가 제거되어 해당 회차의 매각가가 실질취득액이 됩니다. 다만 김진훈·기사항전의 미상 권리는 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 노철순 보증금 | 194,000,000원 | 151,044,000원 | 부족분 42,956,000원 · 확약 유효 시 매수인 청구 포기* |
| 2. 구산동새마을금고 | 806,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 국세·지방세 당해세 해당 여부에 따라 변동 가능 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 노철순 보증금 우선변제에 사용됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 임차인 배당액과 룰상 부족분이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 소규모 공장이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역입니다.
- 공부 차이. 모든 공부에는 ‘비동’으로 기재됐으나 건물 공동출입구에는 ‘104동’으로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출 문서의 원문, 제출 주체, 적용 임차보증금, 말소 동의 범위와 조건을 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 주택도시보증공사가 실제로 임차권등기 말소서류를 교부하는 시점과 필요 서류를 확인하세요.
- 추가 기재자 확인. 김진훈·기사항전의 전입일, 보증금, 점유 범위와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본·전입세대확인서·현황조사서로 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 노철순 예상배당이 줄어 룰상 부족분이 증가할 수 있습니다.
- 근저당 말소 확인. 2018.07.10. 설정된 공동담보 근저당이 2020.07.30. 일부포기로 이 호실에서 말소됐는지 최신 등기부를 확인하세요.
- 동 표기 확인. 공부상 ‘비동’과 현장 ‘104동’ 표기가 같은 목적물을 지칭하는지 건축물대장·집합건축물도면과 현장에서 대조하세요.
- 현장 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고 같은 건물·인근 다세대의 실제 매매가와 전세가를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자를 특정하고 확약 대상자와 그 밖의 점유자를 나눠 인도명령 가능 여부와 협의 비용을 산정하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 한 사람에게만 적용된다”
이 사건의 중심은 분명합니다. 노철순의 보증금 194,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 매각가에서는 42,956,000원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 매수인 실질부담은 196,956,000원이지만, 2026.05.21. 주택도시보증공사의 확약이 이행되면 노철순 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 김진훈과 기사항전은 전입일·보증금·점유 범위가 미상이고, 노철순 관련 확약의 적용 대상도 아닙니다. 여기에 6회 유찰, 다세대주택, 계획관리지역과 제한보호구역, 공부상 동명과 현장 표기의 차이까지 겹칩니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소 가능하지만, 추가 점유 확인 전에는 조건부 보류입니다. 확약 원본과 추가 기재자의 실체가 모두 확인될 때만 현재 최저가 154,000,000원을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.