서울남부지방법원 2023타경108446. 양지마을 제104동 3층 302호, 전용 33.46㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이은충이고, 2020.12.07. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 232,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 권리는 2022.02.04. 설정된 이계선 전세권 232,000,000원입니다. 전세권 설정일은 말소기준인 2022.06.24. 김진운 가압류보다 앞서고, 등기사항에서도 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다.
같은 이계선은 2022.01.24. 전입신고가 확인돼 대항력도 있는 것으로 조사됐습니다. 임대차 보증금과 확정일자 자체는 확인되지 않지만, 별도로 등기된 전세권의 전세금은 232,000,000원입니다. 따라서 최저매각가가 감정가의 1% 수준까지 내려왔다고 해도, 매수인의 경제적 부담은 그 전세권 인수 때문에 사실상 2.32억원 수준에서 결정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경108446 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로15나길 20, 제104동 제3층 제302호 (오류동, 양지마을) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 33.46㎡ · 지상6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이은충 · 2020.12.07. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 2,756,000원 (20회 유찰) |
| 청구액 | 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 276만원보다 2.32억 전세권이 먼저다
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계선 | 302호 · 주거 | 2022.01.24. | 미상 등기 전세금 232,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 전세권 인수 |
이계선의 전입일은 2022.01.24.로 말소기준일 2022.06.24.보다 앞섭니다. 따라서 조사상 대항력은 인정되는 구조입니다. 다만 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임대차 우선변제 범위까지 단정할 수는 없습니다. 별도로 동일인 명의의 전세권이 2022.02.04. 설정돼 있고, 그 전세금 232,000,000원은 등기상 확인됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가 1.2%가 아니라 실질취득 약 2.32억으로 비교
양지마을 동일 면적대 거래 중 최근 12개월 실거래는 2건이고 평균은 235,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 전용 33.46㎡ 5층 240,000,000원, 그 직전은 2026.06. 전용 33.46㎡ 6층 230,000,000원입니다. 최근 거래가격 수준은 과거 거래군보다 10.2% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.46㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 33.46㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 33.59㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2023.12 | 36.41㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.09 | 36.74㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.10 | 36.59㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 33.59㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 1.2%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 전세권 인수를 반영하지 않은 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득을 전세금 수준인 약 232,000,000원으로 놓으면 최근 12개월 평균 235,000,000원과 거의 비슷한 수준입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 크게 낮지 않습니다. 특히 거래 추세가 -10.2%인 만큼 ‘20회 유찰이라 압도적으로 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 449,608원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이계선 | 232,000,000원 | 2,306,392원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김진운 | 142,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 강제경매개시결정 · 김진운 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 606,000,000원 중 예상배당은 2,306,392원이고 미배당은 603,693,608원입니다. 특히 이계선 전세권에는 현 회차 매각대금에서 일부만 배당될 수 있어 큰 미배당이 남습니다. 전세권 자체는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 기재되어 있으므로, 배당액만 보고 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 오류동역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 해당 부지는 14세대 도시형생활주택 부지로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,025,000원/㎡, 사다리형 완경사 토지이며 토지면적은 1,534.0㎡입니다.
- 환금성. 양지마을 49세대, 동일 면적 실거래는 확인되지만 경매물건 평균 유찰 17.8회·매각률 4.35%로 경매 환금성은 낮게 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2022.02.04. 설정된 이계선 전세권 232,000,000원의 존속·인수범위와 매각물건명세서 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 임대차 관계 확인. 이계선은 2022.01.24. 전입해 대항력이 조사됐지만 임대차 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 전세권과 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 2,756,000원이 아니라 실질취득 약 232,000,000원을 최근 12개월 평균 235,000,000원·최신 거래 240,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.2%입니다. 과거 전체 평균 254,000,000원보다 최근 12개월 가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 20회 유찰. 반복 유찰 자체가 저가 매수 기회를 뜻하지 않습니다. 선순위 인수권리와 경매 환금성 문제가 가격에 이미 반영돼 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “276만원짜리 집”이 아니라 “2.32억 전세권이 붙은 집”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 20회 유찰과 최저가 2,756,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 232,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 이계선 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 구조이기 때문입니다. 따라서 낙찰가가 감정가의 1% 수준이라고 해도 실질취득은 전세금 규모인 약 2.32억원으로 봐야 합니다.
최근 12개월 동일 면적 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 실질취득이 이보다 약간 낮기는 하지만 최근 가격 추세가 -10.2%이고, 단지 경매물건 평균 유찰도 17.8회에 이릅니다. 최저가는 파격적이지만 실질 가격은 파격적이지 않습니다. 권리구조를 정확히 이해하고 전세권 인수 범위를 원본에서 확정한 뒤 접근해야 하는 고난도 인수형 물건입니다.
