서울남부지방법원 2023타경108446. 오류동 양지마을 제104동 3층 302호, 전용 33.46㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 239,000,000원에서 21회 유찰돼 현재 최저매각가격은 2,205,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 2,205,000원은 이 집을 실제로 취득하는 경제적 비용을 뜻하지 않습니다. 등기부에는 이계선 명의의 전세금 232,000,000원 전세권이 2022.02.04. 설정돼 있고, 말소기준인 김진운 가압류는 그 뒤인 2022.06.24. 접수됐습니다. 매각물건명세서도 이 전세권을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
현황조사·매각물건명세서상 실제 점유 임차인은 이계선 1명입니다. 전입일은 2022.01.24.로 말소기준보다 앞서 대항력도 있습니다. 임차보증금 자체는 확인되지 않았지만, 동일인 명의로 같은 호수 전체에 전세금 232,000,000원의 전세권이 등기돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “220만원짜리 다세대”가 아니라, 2.32억원대 선순위 전세권 부담을 함께 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경108446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로15나길 20, 제104동 제3층 제302호 (오류동, 양지마을) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 33.46㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 소유자 | 이은충 · 2020.12.03. 매매 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 2,205,000원 (21회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김진운 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2.32억 전세권이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계선 | 302호 · 주거 | 2022.01.24 | 미상 별도 등기 전세금 232,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 전세권 인수 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 이계선 1명으로 봅니다. 임차보증금 자체는 확인되지 않아 이를 232,000,000원이라고 단정하지 않지만, 같은 이계선 명의로 건물 전부에 전세금 232,000,000원의 전세권이 존재하고 그 권리가 매수인 인수 대상으로 명시돼 있다는 사실은 별개의 명확한 부담입니다.
③ 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 시세와 비교해야 한다
양지마을 전용 33.46㎡ 안팎의 최근 거래를 보면 2026.07. 전용 33.46㎡ 5층이 240,000,000원, 2026.06. 같은 면적 6층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원입니다. 반면 과거 거래까지 섞인 전체 평균은 254,000,000원이므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 수치를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.46㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 33.46㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 33.59㎡ | 2 | 242,000,000원 |
| 2023.12 | 36.41㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.09 | 36.74㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.10 | 36.59㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 33.59㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
현재 배당계산에서는 전세권 232,000,000원 중 1,765,310원만 배당되고 230,234,690원이 미배당으로 남습니다. 이를 인수부담으로 반영하면 현재 회차의 경제적 실질취득은 최저가 2,205,000원 + 전세권 미배당 230,234,690원 = 232,439,690원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 235,000,000원의 약 98.9%, 최신 거래 240,000,000원의 약 96.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,205,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,690원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이계선 | 232,000,000원 | 1,765,310원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김진운 | 142,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 강제경매 · 김진운 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 채권자 총 청구액 606,000,000원 중 배당액은 1,765,310원이며 총 미배당액은 604,234,690원입니다. 특히 전세권은 매각물건명세서상 인수권리로 별도 확인돼 있으므로, 단순 배당표의 매수인 인수액 0원 표기만으로 권리부담이 없다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인, 철근콘크리트 구조 지상 6층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 전체 49세대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 3,025,000원/㎡입니다.
- 거래. 최근 12개월 거래는 230,000,000원과 240,000,000원으로 평균 235,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -10.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 5번 이계선 전세권 232,000,000원이 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있으므로 말소 여부·배당요구·인수범위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이계선의 임차보증금 자체는 미상입니다. 등기 전세금과 임대차보증금을 동일하다고 단정하지 말고 계약관계를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 2,205,000원만 시세와 비교하지 말고 전세권 미배당 인수액을 합친 실질취득 약 232,439,690원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 시세가 과거 대비 10.2% 낮아졌습니다. 전체 평균 254,000,000원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다.
- 21회 유찰. 현재 21회 유찰, 단지 경매 평균도 18.8회입니다. 반복 유찰 자체가 선순위 권리와 환금성 위험을 시장이 크게 보고 있다는 신호입니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “220만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 경매 화면에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 2,205,000원입니다. 그러나 권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 그보다 훨씬 큰 232,000,000원입니다. 이계선의 전세권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 인수권리로 명시하고 있습니다.
현재 회차 배당을 적용하면 전세권 미배당액은 230,234,690원이고, 낙찰가를 더한 실질취득은 약 232,439,690원입니다. 최근 12개월 평균 235,000,000원과 사실상 비슷한 수준입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -10.2%, 현재까지 21회 유찰입니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 자체에는 의미 있는 가격 메리트가 없고, 선순위 전세권 인수부담과 하락 시세를 함께 계산해야 하는 고위험 권리형 물건입니다.
