의정부지방법원 2025타경63253. 덕이동 다안빌리지 7동 4층 401호로, 사건 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정 이용상태와 집합건축물대장 기준 용도는 공동주택(다세대주택)입니다. 전용면적은 49.27㎡이고 지상 4층 건물의 4층에 위치합니다. 감정가는 214,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저가는 104,860,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리구조의 핵심은 가격보다 대항력 있는 임차인의 확약입니다. 임차인 강명주는 2022.04.25. 확정일자를 받고 2022.05.23. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.07.26. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2024.06.03.로 말소기준 이후지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 선행 대항력이 사라지는 구조는 아닙니다.
다만 신청채권자 한국주택금융공사는 양도 전 임차권자 강명주의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.20.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 유효성과 실제 말소 이행을 전제로 하면 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 739 다안빌리지 제7동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 장자길 109-24 |
| 물건종류 / 전용 | 사건 용도 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(다세대주택) · 전용 49.27㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김수홍 (단독소유, 2018.03.22. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 202,971,134원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 확약으로 정리
말소기준은 2022.07.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 등기된 고양시 압류 2건, 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 강명주의 전입·점유는 말소기준보다 앞서 원래는 별도 인수 검토가 필요한 선순위 대항력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강명주 | 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.05.23 / 2022.04.25 | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 채권 양도 인수 0원* |
* 룰상 미배당액은 86,408,040원이지만, 2026.03.20.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서와 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
임차인은 강명주 1명입니다. 한국주택금융공사는 신청채권자로서 양도 전 임차권자의 임차보증금 채권을 승계한 것으로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 한국주택금융공사는 별도 배당요구를 하지 않았지만 이 사건 경매를 신청했으므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받는다는 내용도 명세서에 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 거래의 절반
다안빌리지7동8동은 총 19세대, 2017.11.24. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 대상과 같은 전용 49.27㎡ 거래는 4건이며, 최신 거래는 2025.03. 3층 208,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 208,000,000원이고, 과거 거래 대비 최근 추세는 +8.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 49.27㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2022.09 | 49.27㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.27㎡ | 1 | 203,000,000원 |
| 2021.11 | 49.27㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 195,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 208,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 104,860,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 208,000,000원의 50.4%입니다. 전체 평균 195,250,000원과 비교해도 53.7% 수준입니다. 최근 추세가 -가 아니라 +8.9%이므로 하락장 평균이 가격을 과대평가한 사례도 아닙니다. 가격만 놓고 보면 큰 할인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 강명주 보증금 | 189,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 732,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 한국주택금융공사 | 202,971,134원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 임차보증금 부족분은 86,408,040원입니다. 다만 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상 4층 건물의 4층이며, 외벽은 파벽돌 마감, 새시 창호, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 공동주택이고 동일 면적 거래 표본이 4건에 불과합니다. 동일 단지 경매 평균 유찰도 6.0회로, 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.20.자 인수조건변경확약서의 원본, 제출 주체, 대상 임차보증금, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
- 최종 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음 기재가 매각기일 기준 최종본에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 배당 여부와 무관하게 말소에 동의한다는 조건이 실제 소유권이전 이후 이행될 수 있도록 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 명도 대상자를 현황조사서 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금 우선배당. 고양시 압류 2건과 국세 압류 1건이 있으며, 당해세가 존재하면 임차보증금 배당액도 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 19세대·거래 4건·경매 평균 6회 유찰이라는 지표를 반영해 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 용도 확인. 사건상 아파트 표기와 달리 공부·감정 이용상태는 공동주택 다세대주택이므로 대출, 세금, 담보평가 기준을 다세대주택 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 안전성은 확약 확인이 전제”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 평균과 최신 거래의 50.4%로 가격 메리트가 큽니다. 최근 거래 추세도 +8.9%여서 하락장 평균 착시에 의한 할인으로 보이지 않습니다. 그러나 그 가격 메리트가 성립하려면 강명주의 선순위 대항력 보증금이 확약에 따라 실제로 승계되지 않아야 합니다.
확약이 유효하고 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 인수는 0원, 실질취득은 104,860,000원입니다. 반대로 확약 적용에 문제가 생기면 룰상 미배당액 86,408,040원이 인수 위험으로 되살아나며, 낙찰가가 낮아져도 총부담은 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다. 여기에 6회 유찰, 19세대, 매각률 0.0%라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 확약 원본과 말소 이행을 확인하면 가격은 합격, 확인하지 못하면 입찰 보류가 이 사건의 결론입니다.
