서울남부지방법원 2023타경116072. 강서구 화곡동 ‘신영베르디움에이’ 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 2억 5,500만원, 현재 최저매각가는 1억 6,320만원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 실거래만 놓고 보면 2026년 2월 면적 매칭 거래가 2억 4,900만원이어서 현재 최저가는 최근 시세의 65.5%입니다. 가격표만 보면 할인 폭은 분명합니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기된 임차권자 김애연의 보증금은 2억 4,800만원이지만, 전입일 2020년 11월 3일은 제공된 말소기준일 2020년 7월 13일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 보되, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 신고 건까지 같은 조건으로 해소된다고 확대해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경116072 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30, 제4층 제403호 (화곡동, 신영베르디움에이) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 28.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 · 사용승인 2020.06.19 |
| 소유자 | 박성현 (2020.10.20 매매, 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (4회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 259,659,396원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 후순위, 미상 신고는 별도 확인
제공된 권리판정의 말소기준은 2020년 7월 13일 우리은행 근저당권입니다. 김애연은 2020년 11월 3일 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 늦고, 등기된 주택임차권 역시 2022년 11월 17일 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 광주광역시 남구 압류도 말소기준 이후 권리로 판정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원*과 미상 위험을 분리해야 한다
| 성명·신고 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김애연 | 건물 403호 전부 주거·임차권등기 | 248,000,000원 | 없음 전입 2020.11.03 | 미상 확정 2020.10.07 배당요구 2022.11.17 | 실질 0원* |
| 한국주택 | 주거 점유 부분 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 별도 확인 |
확인되는 등기 임차권자는 김애연 1명이며, 별도로 ‘한국주택’ 명의의 주거 신고 1건이 있습니다. 김애연은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서의 특별매각조건도 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
* 김애연의 등기상 임차보증금은 248,000,000원입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 특별매각조건상 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 이 판단은 별도 미상 신고 건에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세와 작은 표본을 함께 봐야 한다
신영베르디움A는 총 16세대이며, 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 2022년 12월 4층 거래가 2억 8,000만원, 2026년 2월 5층 거래가 2억 4,900만원입니다. 전체 평균은 2억 6,450만원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 2억 4,900만원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.98㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2022.12 | 29.98㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 249,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 264,500,000원 |
현재 실질취득액 1억 6,320만원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 2억 4,900만원의 65.5%입니다. 최근 시세보다 8,580만원 낮아 가격 차이는 충분히 확인됩니다. 다만 최신 거래는 과거 거래보다 11.1% 하락했고, 최근 12개월 표본도 단 1건입니다. 따라서 2억 4,900만원을 고정 시세로 단정하기보다는 하락 추세와 개별 호수 상태를 반영해 보수적으로 상한가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 2,040,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 259,659,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,977,159,396원 중 예상 배당액은 160,115,200원이며, 미배당액은 6,817,044,196원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 259,659,396원도 현재 배당모형에서는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 권리는 저절로 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 64% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 6,817,044,196원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 51% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 6,849,227,236원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 41% | 104,448,000원 | 102,185,728원 | 6,874,973,668원 | 0원* |
배당모형상 김애연 임차권의 매수인 인수액은 각 회차에서 0원*으로 계산됩니다. 그러나 낙찰가가 내려간다고 ‘한국주택’ 명의 미상 신고의 전입일·보증금·점유관계가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 가격 시나리오와 권리 확인은 별개의 절차로 다뤄야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 총 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·교육시설·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.06.19이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 소로, 북측 세로에 각각 접하며 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 6,131,000원이며 토지면적은 302.3㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대이고 면적 매칭 실거래가 2건에 그쳐, 거래가격 산정과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 신고 확인. ‘한국주택’ 명의 신고의 정확한 성명·법인 여부, 전입일, 보증금, 점유 부분, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현황조사서에서 확인하세요.
- 특별매각조건 문구 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체와 대상 임차권, 임차권등기 말소 시점 및 제출서류를 원문 그대로 확인하세요.
- 근저당 말소 이력 확인. 2020.09.25의 우리은행 1번·2번 근저당 말소 기록과 제공된 말소기준권리 판정의 관계를 현재 등기부와 공동담보목록에서 대조하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사의 2022년 공매공고와 2023년 공매취소공고 이력이 있으므로 법원경매 외 절차의 잔존 여부를 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 최신 거래는 이전 거래보다 11.1% 낮습니다. 최근 거래 2억 4,900만원을 그대로 매도가격으로 고정하지 말고 내부 상태와 시장 하락을 반영하세요.
- 소규모 물건 환금성. 16세대·실거래 2건인 다세대이므로 매도 기간, 대출 가능액, 감정가 변동을 아파트보다 보수적으로 계산하세요.
- 관리비·점유 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 열쇠 인도와 명도 일정 등을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 할인, 권리는 확인 후
이 물건은 감정가 2억 5,500만원에서 네 차례 유찰돼 1억 6,320만원까지 내려왔습니다. 최신 면적 매칭 거래 2억 4,900만원과 비교하면 실질취득액은 65.5%로, 단순 가격 차이는 작지 않습니다. 김애연의 임차권도 전입일이 말소기준권리보다 늦고 특별매각조건이 붙어 있어 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 가격이 낮다는 사실과 권리가 완전히 확인됐다는 사실은 다릅니다. 전입일·보증금이 미상인 별도 신고 1건, 근저당 말소 이력, 공매공고 이력, 신청채권자에게도 배당이 돌아가지 않는 배당구조가 남아 있습니다. 여기에 총 16세대·실거래 2건의 소규모 다세대라는 환금성 제약과 최근 가격 하락 11.1%까지 감안해야 합니다. 결론은 “가격은 검토할 수준, 권리는 원본 확인 전 보류”입니다.