3,659,000원
서울남부지방법원 2023타경127560. 구로동 대림역포스큐 7층 714호, 전용 21.255㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자 강민호는 2021.11.29 매매를 원인으로 119,000,000원에 취득했고, 2021.11.30 소유권이전등기가 접수됐습니다. 그 뒤 김주환이 2021.12.02 전입했고, 2023.01.18 구로구 압류가 들어온 뒤 2023.12.20 김주환의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 등기상 2015.12.23 설정된 하나은행 근저당 96,000,000원은 2021.11.29 이미 말소됐습니다. 그래서 이 사건의 말소기준은 2023.01.18 압류입니다. 문제는 임차인 김주환의 전입이 그보다 앞선 2021.12.02라는 점입니다. 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서 현재 최저가만 시세와 비교해 “97% 싸다”거나 “초저가”라고 결론 내리는 것은 권리분석상 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경127560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 공원로 11, 제7층 제714호 (구로동, 대림역포스큐) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 21.255㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 7층 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 강민호 · 2021.11.29 매매 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 3,659,000원 (16회 유찰) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 김주환 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입
등기상 과거 하나은행 근저당은 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 기준권리는 2023.01.18 구로구 압류이고, 그 뒤 2023.12.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 김주환은 2021.12.02 전입해 기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주환 | 714호(전입세대확인서) | 2021.12.02 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 3.5%라는 숫자만 보면 안 된다
대림역포스큐 동일 면적권 실거래 12건의 전체 평균은 112,416,666원입니다. 가격 판단에 더 중요한 시세 지표는 최근 12개월 평균 106,000,000원, 최신 거래 2024.11 · 125,000,000원, 최근 거래 추세 -9.4%입니다. 현재 최저가 3,659,000원은 최근 12개월 평균의 3.5%에 불과하지만, 대항력 임차인 보증금이 미상이어서 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 21.26㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2024.08 | 21.26㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2023.12 | 21.26㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 21.26㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 21.26㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.10 | 21.26㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2022.12 | 20.14㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 21.26㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 21.26㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.03 | 20.14㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2022.02 | 21.26㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2022.01 | 21.26㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 106,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,862원 |
| 2. 경매개시결정 · 김주환 | 135,000,000원 | 3,193,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 135,000,000원 중 3,193,138원이 배당되고 131,806,862원이 미배당으로 남습니다. 구로구 압류 채권액과 임차인 보증금·우선변제 여부는 확정되지 않아, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 16회 유찰 | 3,659,000원 | 3,193,138원 | 131,806,862원 |
| 17회 유찰 시 | 2,927,200원 | 2,474,510원 | 132,525,490원 |
| 18회 유찰 시 | 2,341,760원 | 1,899,608원 | 133,100,392원 |
이 물건은 이미 16회 유찰됐고, 대림역포스큐 경매물건의 평균 유찰 횟수도 8.1회로 표시돼 있습니다. 다음 회차에서 최저가가 더 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한 권리 리스크는 해소되지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 실질취득비용이 낮아지는 것은 같은 말이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림중학교 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·상업·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 7층 714호이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·개별난방시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 단지. 대림역포스큐는 175세대이며 사용승인일은 2015.12.04입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김주환의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 미상이고 우선변제권도 확정되지 않았으므로 배당요구·확정일자 원본을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김주환과 경매신청 채권자 김주환이 동일인으로 표시되는 이유와 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 구로구 압류 확인. 2023.01.18 압류가 말소기준이지만 압류 채권액은 미상입니다. 체납액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 3,659,000원만 보고 투자금액을 계산하지 말고, 인수 가능 보증금을 더한 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “365만 원짜리 물건”이 아니라 “보증금 확인 전엔 가격 미정인 물건”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 130,000,000원이 16회 유찰돼 현재 최저가 3,659,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 106,000,000원과 단순 비교하면 3.5% 수준입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 김주환의 보증금이 미상이므로, 낙찰자가 실제로 얼마를 떠안을지 현재 계산할 수 없습니다.
게다가 김주환은 경매신청 채권자와 동일인으로 표시돼 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심할 정황도 있습니다. 그러나 확인 전에는 어느 쪽으로도 단정할 수 없습니다. 16회 유찰과 -9.4%의 최근 시세 추세까지 겹친 만큼, 이 물건은 최저가가 낮아서 좋은 물건이 아니라, 임차보증금의 실체를 확인해야만 가격이 보이는 물건입니다. 현재 단계에서는 권리 미확정·가격 판단 보류가 맞습니다.
