서울남부지방법원 2024타경1702. 서울 구로구 개봉동 G&S엔뷰 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 188,000,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 12,919,000원, 감정가의 6.87%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 이례적으로 낮지만 이 사건의 핵심은 최저가 숫자 자체가 아니라 선순위 대항력 임차인과 반복 유찰의 원인 확인입니다.
말소기준권리는 2017.11.13. 설정된 박영미의 근저당권 12,000,000원입니다. 그런데 임차인 단병무의 전입일과 확정일자는 모두 2017.08.18.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단병무는 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 배당요구일은 2024.04.02.이며, 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 4,300원을 전액 배당해 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경1702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 10-29, 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층건 내 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2012.02.06 |
| 소유자 | 신태균 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 12,919,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래에셋생명보험 주식회사 / 5,206,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 임차인 단병무의 전입·확정일자 2017.08.18.이 박영미 근저당권의 설정일 2017.11.13.보다 앞섭니다. 따라서 단병무는 대항력 있음으로 분류되며 배당요구까지 마쳤습니다. 반면 2018년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 단병무 | 502호 · 주거 | 2017.08.18 / 2017.08.18 | 4,300원 | 2024.04.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 가정 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현재 배당표는 단병무의 보증금 4,300원을 우선변제로 전액 배당하므로 매수인의 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 시나리오의 실질취득액은 12,919,000원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매우 싸지만 비교표본은 완전 일치하지 않는다
G&S엔뷰의 거래 자료는 4건입니다. 전체 평균은 181,750,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 225,000,000원, 최신 거래 역시 2025.07. 225,000,000원입니다. 현재 최저가 12,919,000원은 이 최근 기준의 5.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 49.36㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 38.28㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2024.06 | 38.28㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2022.06 | 51.82㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 181,750,000원 |
다만 대상 면적은 43.0㎡인데 거래표본은 38.28㎡, 49.36㎡, 51.82㎡이고 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 225,000,000원을 이 호실의 확정 시세로 보는 것은 적절하지 않습니다. 그럼에도 최저가가 감정가 188,000,000원의 6.87%까지 내려왔다는 사실 자체는 분명합니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 34.5% 상승으로 집계되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,542원 |
| 1. 임차인 단병무 보증금 | 4,300원 | 4,300원 |
| 2. 근저당 · 박영미 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 20,660,244원 | 282,158원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 7,916,672원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 페퍼저축은행 | 5,441,348원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이저축은행 | 11,742,619원 | 0원 |
| 7. 가압류 변경 | 3,485,428원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 임프루브대부 | 10,648,218원 | 0원 |
| 9. 경매개시 · 미래에셋생명보험 | 5,206,380원 | 0원 |
| 10. 경매개시 · 단병무 | 5,206,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 82,307,289원 중 채권자 예상배당은 12,282,158원, 미배당은 70,025,131원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요해 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 유찰돼도 인수 0원 가정
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 12,919,000원 | 12,282,158원 | 70,025,131원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 10,335,200원 | 9,744,866원 | 72,562,423원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 8,268,160원 | 7,715,033원 | 74,592,256원 | 0원 |
현재 계산에서는 13회·14회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신청채권자 미래에셋생명보험의 청구액 5,206,380원은 세 시나리오 모두 배당 0원으로 계산되어 있고, 다수 후순위 채권도 미배당 상태입니다. 유찰이 반복될수록 채권자 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개봉초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건 내 5층 502호, 사용승인일 2012.02.06. 기본 위생·급배수설비와 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. G&S엔뷰는 12세대이고 거래 자료는 4건입니다. 경매 평균 유찰 12.0회, 매각률 0.0%로 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 단병무의 임대차계약서, 보증금 지급관계, 전입·확정일자, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당 후 미회수액 확인. 현재 계산은 보증금 4,300원을 전액 배당해 인수 0원으로 보지만, 실제 배당에서 달라지는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 12회 유찰 원인 확인. 현장 상태, 점유·명도, 내부 하자, 거래수요 등 가격 외 유찰 요인을 반드시 점검하세요.
- 시세 표본 보정. 최근 거래는 대상 43.0㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 225,000,000원을 대상호실의 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 경매 매각률 0.0%인 점을 반영해 재매각 기간과 출구전략을 보수적으로 잡으세요.
맺으며 — “7% 가격”보다 중요한 것은 12번 유찰된 이유
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 188,000,000원이 12,919,000원까지 내려와 최근 12개월 거래의 5.7% 수준이기 때문입니다. 게다가 제공된 배당 시뮬레이션에서는 선순위 임차인 단병무의 보증금 4,300원이 전액 배당돼 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 권리가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 같은 단병무가 후일 별도 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 세금 압류도 여러 건이며, 무엇보다 이 물건과 단지의 경매 통계 모두 12회 유찰이라는 비정상적으로 긴 유찰 이력을 보여줍니다. 거래비교도 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다.
따라서 결론은 “가격은 매우 낮지만, 권리와 환금성 확인이 선행되어야 하는 C급 확인형 물건”입니다. 현재 배당가정대로라면 실질취득액은 12,919,000원으로 가격 여지는 크지만, 입찰 전에는 임대차 실체·세금 우선순위·반복 유찰 원인을 원본과 현장에서 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
