서울남부지방법원 2024타경1702. 서울 구로구 개봉동의 G&S엔뷰 5층 502호입니다. 2012년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 다세대주택으로, 소유자는 신태균입니다. 2024년 3월 미래에셋생명보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 같은 해 7월 단병무 명의의 별도 강제경매개시결정도 등기됐습니다.
표면적으로는 감정가 1억 8,800만원에서 최저가 약 1,034만원으로 낮아진, 할인 폭이 대단히 큰 물건입니다. 그러나 경매에서 유찰 횟수가 많다는 사실 자체가 안전성이나 수익성을 보장하지는 않습니다. 특히 이 사건은 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞선 임차인이 확인되므로, 등기된 채권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 취득 비용을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경1702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉로16가길 10-29, 제5층 제502호 |
| 건물명 / 용도 | G&S엔뷰 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 5층 건물 내 5층 502호 · 총 12세대 |
| 사용승인일 | 2012.02.06 |
| 소유자 | 신태균 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2012.04.26 소유권이전 (매매 원인 2012.02.01) |
| 감정가 | 188,000,000원 |
| 현재 최저가 | 10,335,000원 (감정가의 5.5%) |
| 유찰 횟수 | 13회 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 / 청구액 | 미래에셋생명보험 주식회사 / 5,206,380원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.13 박영미 근저당권 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 실제 임차인 | 단병무 · 502호 · 주거 |
| 임차인 전입 / 확정 | 2017.08.18 / 2017.08.18 |
| 등기 확인일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2017.11.13 박영미 명의의 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이며, 이후 설정된 가압류·압류·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
과거 한국양봉농업협동조합, 우리은행, 이대광 명의의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 또한 서울신용보증재단이 진행했던 2019년 강제경매도 기각되어 관련 개시결정 등기가 말소됐습니다. 이러한 과거 등기는 현재의 말소기준권리와 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 먼저 확인할 것은 진정한 임대차 관계
주거용 502호의 실제 임차인으로 확인되는 사람은 단병무 1명입니다. 보증기관 대위변제 또는 보증금 승계에 따른 별도 중복신고자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 신고 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 단병무 502호 · 주거 |
2017.08.18 2017.08.18 |
4,300원 원금 확인 필요 |
있음 | 있음 | 조건부 인수 위험 |
| 임차인 | 단병무 |
|---|---|
| 점유 목적 | 502호 · 주거 |
| 전입신고 | 2017.08.18 |
| 확정일자 | 2017.08.18 |
| 배당요구 여부 | 배당요구 완료 |
| 배당요구일 | 2024.04.02 |
| 대항력 판단 | 선순위 대항력 말소기준권리보다 전입이 빠름 |
| 우선변제 판단 | 우선변제권 행사 가능 확정일자와 배당요구 확인 |
| 예상배당액 | 4,300원 |
| 배당표상 인수 | 0원 |
| 최종 승계 여부 | 보증금 원금·실제 배당 확인 필요 |
특히 단병무는 단순한 임차인으로만 등장하지 않습니다. 2024.07.22 갑구 16번 강제경매개시결정의 채권자도 단병무입니다. 같은 사람이 임차인과 등기부상 경매채권자의 지위를 함께 갖고 있다는 점은 임대차의 진정성과 채권 발생 원인을 검토해야 하는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 5.5%라는 숫자만으로는 부족하다
G&S엔뷰는 총 12세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 거래 이력은 확인되지만, 비교 대상으로 잡힌 전용면적이 38.28㎡부터 51.82㎡까지 서로 다릅니다. 기준 면적 43.0㎡와 정확하게 일치하는 실거래 표본도 확인되지 않으므로 가격 비교의 정밀도는 제한됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 49.36㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 38.28㎡ | 5층 | 151,000,000원 |
| 2024.06 | 38.28㎡ | 5층 | 151,000,000원 |
| 2022.06 | 51.82㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 4건 | 181,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.36㎡ | 1건 | 225,000,000원 |
전체 평균은 181,750,000원입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균을 구성하는 거래는 2025년 7월의 225,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +34.5%로 집계되어 있습니다.
현재 최저가 10,335,000원은 전체 평균의 5.7%, 최근 12개월 평균의 4.6%입니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 표면상의 낙찰대금 비교입니다. 선순위 임차인 보증금이 인수되는 구조라면 실제 가격 경쟁력은 최저가가 아니라 실질취득원가를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,335,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 586,030원, 임차인 단병무 보증금 4,300원, 박영미 근저당권 9,744,670원 순으로 배당되는 계산입니다. 이 세 금액을 합하면 매각대금 10,335,000원과 일치합니다.
| 배당 항목 | 신고 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 586,030원 |
| 1. 임차인 · 단병무 | 4,300원 | 4,300원 |
| 2. 근저당 · 박영미 | 12,000,000원 | 9,744,670원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 20,660,244원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 7,916,672원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 페퍼저축은행 | 5,441,348원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이저축은행 | 11,742,619원 | 0원 |
| 7. 가압류 변경 · 서울신용보증재단 | 3,485,428원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 임프루브대부 | 10,648,218원 | 0원 |
| 9. 강제경매 · 미래에셋생명보험 | 5,206,380원 | 0원 |
| 10. 별도 강제경매 · 단병무 | 5,206,380원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 금액은 현재 최저가 기준 예상배당이며 확정 배당표가 아닙니다. 서울신용보증재단의 가압류 변경액은 기존 가압류와 중복 합산하지 않도록 확인해야 합니다. 별도 강제경매 청구액 역시 채권 원인의 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 안전해지는 것은 아니다
현재 회차와 추가 유찰 상황을 비교하면 최저가는 더 낮아지지만, 채권자 미배당 규모는 오히려 확대됩니다. 후순위 채권의 미배당액 자체가 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아니지만, 선순위 임차인 보증금의 미배당 여부는 별개로 계산해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 10,335,000원 | 9,744,670원 | 72,562,619원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 | 8,268,000원 | 7,714,876원 | 74,592,413원 | 0원* |
| 15회 유찰 시 | 6,614,400원 | 6,091,041원 | 76,216,248원 | 0원* |
* 예상 인수 0원은 임차보증금 4,300원이 전액 배당된다는 전제의 계산입니다. 실제 보증금·배당액과 점유·대항력 유지 여부에 따라 매수인 인수 여부는 달라집니다. 회차별 최저가는 추가 유찰을 가정한 금액이며 실제 매각 조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래 현황 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 서울개봉초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2012.02.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되어 있으며 기본적인 위생·급배수설비와 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·접도. 정방형에 가까운 평탄한 주거용 토지로, 남측에 폭 약 6미터 포장도로가 접해 있습니다. 토지 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있어 적용 범위와 취득 요건을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태 및 수리 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 12세대의 소형 다세대주택이며 최근 거래 표본이 적고 면적이 서로 다릅니다. 아파트 대단지처럼 동일 평형의 반복 거래를 기반으로 시세를 확정하기 어려워 환금성 평가에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 단병무의 보증금으로 표시된 4,300원이 실제 계약 원금 및 통화 단위와 일치하는지 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 전입일 2017.08.18과 말소기준권리 2017.11.13의 선후관계 외에 실제 주택 인도 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 재산정. 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 확인하고, 미배당 보증금이 발생한다면 낙찰대금에 더해 실질취득원가를 다시 산정해야 합니다.
- 단병무의 이중 지위. 임차인이면서 별도 강제경매의 채권자로 등기된 경위, 채권 원인, 임대차의 진정성, 배당요구 관계를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세 관계. 서초세무서·지방자치단체·국민건강보험공단의 체납 관련 압류와 당해세·법정기일, 실제 교부청구 여부를 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인. 매각 불허가나 매각기일 변경 등 진행 이력, 입찰자의 참여를 저해한 사유, 점유 및 현장 문제를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 거주자, 점유의 법적 근거, 인도 협의 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다. 낙찰만으로 곧바로 인도를 받을 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 시세·면적 대조. 기준 전용면적 43.0㎡와 최근 거래 면적의 차이를 확인하고, 대상 호실의 정확한 면적·층·향·내부 상태에 맞는 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 공과금, 점유자와의 정산 관계를 확인해 실제 취득 이후 비용을 반영해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 서류와 최신 법원 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,033만원에 사는 집”이라는 전제부터 검증해야 한다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 13회 유찰과 최저가 10,335,000원입니다. 감정가 188,000,000원의 5.5%라는 가격은 표면적으로 매우 낮습니다. 최근 거래가 225,000,000원과 비교해도 격차가 큽니다.
하지만 그 가격 격차만으로 매력이 높다고 판단할 수 없습니다. 우선 첫째, 말소기준권리보다 먼저 전입한 단병무의 대항력이 확인됩니다. 둘째, 신고 보증금 4,300원의 실제 원금과 단위를 확인해야 합니다. 셋째, 단병무가 별도 강제경매 채권자로도 등기되어 있어 임대차와 채권 관계가 복잡합니다. 넷째, 13회 유찰에도 낙찰되지 않은 이유가 확인되지 않았습니다.
현재 예상배당상으로는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액 0원입니다. 그러나 이는 어디까지나 신고 보증금과 배당순위가 정확하다는 조건부 결과입니다. 실제 인수 보증금이 있다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득액이 낮아진다고 볼 수 없으며, 실질취득액을 확인하기 전에는 최근 실거래와의 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
