최저가 2,018만원만 보면 안 된다 — 대항력 임차보증금까지 합친 실질취득은 약 4,300만원

서울남부지방법원 2024타경1702. 개봉동 G&S엔뷰 5층 502호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 188,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,186,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 89% 이상 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 임차인 단병무의 전입일은 2017.08.18이고 말소기준권리인 박영미 근저당의 접수일은 2017.11.13이므로, 임대차가 유효하다면 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다.

보증금은 4,300만원(43,000,000원)입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 경제적 총부담은 최저가 20,186,000원만이 아니라 약 43,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다. “2,018만원짜리 서울 다세대”라고 표현하면 권리부담을 빠뜨린 계산입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 2012년 한국양봉농업협동조합 근저당 2건은 2012.04.26 말소됐고, 우리은행 근저당은 2015.11.30 말소, 이대광 근저당은 2017.08.18 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2017.11.13 박영미 근저당권 12,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 임차인 단병무의 대항력은 별도입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차와 대항력이 유효하고 보증금 회수 관계가 낙찰대금과 연동된다는 전제의 경제적 총부담입니다. 확정일자와 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 4,300만원을 기준으로 본다

G&S엔뷰 실거래는 총 4건이며, 분석대상 면적 43.0㎡와 정확히 일치하는 거래는 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균 181,750,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선하되, 표본 수와 면적 차이를 함께 봐야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 225,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 거래보다 34.5% 높습니다. 실질취득 약 43,000,000원은 최근 12개월 평균의 19.1% 수준입니다. 가격 차이 자체는 크지만, 최근 12개월 표본이 1건이고 거래면적도 49.36㎡로 분석대상 43.0㎡와 다르므로 225,000,000원을 그대로 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,186,000원 가정)

채권 총액 1,050,307,289원 중 예상배당은 19,422,652원, 미배당은 1,030,884,637원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울개봉초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 2012.02.06 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호입니다. 기본 위생·급배수설비와 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 토지는 평지·정방형의 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,898,000원/㎡이며 토지면적은 140.2㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 실거래 4건의 면적이 38.28㎡~51.82㎡로 흩어져 있어 동일 면적 직접 비교가 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 실체 확인. 단병무의 임대차계약서, 보증금 43,000,000원 지급내역, 전입세대열람, 점유 상태를 확인하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인 단병무와 2024.07.22 경매채권자 단병무의 채권 발생 원인과 소유자 신태균과의 관계를 확인하세요.
• 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 불명확합니다. 배당요구 접수서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 실질취득 기준. 최저가 20,186,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 약 43,000,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세와 국민건강보험공단 압류를 포함한 5건의 체납 중 당해세 해당 금액을 확인하세요.
• 말소 근저당 대조. 배당가정에 포함된 과거 근저당과 등기상 말소기록이 일치하는지 법원기록으로 확인하세요.
• 최상층 상태 확인. 5층 건물의 5층이므로 누수·방수·결로와 내부 수선비를 현장에서 확인하세요.
• 환금성 보수 적용. 10회 유찰·12세대 규모를 반영해 매도기간과 금융기관 담보평가를 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 서류, 채권계산서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “2,018만원 물건”이 아니라 “임차보증금 인수형 물건”

이 사건의 감정가 대비 최저가 할인율은 매우 큽니다. 그러나 입찰판단을 최저가 20,186,000원에 맞추면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 단병무의 전입일은 말소기준보다 앞서고 보증금은 43,000,000원입니다. 대항력이 유효한 인수형으로 보면 낙찰가가 더 내려가도 경제적 총부담은 약 43,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다.

그 실질취득액은 최근 거래보다 낮지만, 최근 12개월 표본은 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 10회 유찰, 12세대 다세대, 임차인과 후행 경매채권자의 동일성, 세금 압류와 배당가정의 불일치까지 겹칩니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 권리와 환금성 검증 전에는 보류입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 임대차의 진정성과 실제 인수금액을 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.