인수 0원이어도 단순하지 않다 — 9명 임차관계와 구로동 구옥 일괄매각

서울남부지방법원 2024타경3012. 구로동 28-25 토지와 지하 1층·지상 3층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1984년 7월 2일 사용승인됐고 일부는 2011년 10월 7일 증축됐습니다. 매각 조건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 권리분석의 기준은 2007년 8월 10일 설정된 구로5동새마을금고의 채권최고액 52,000,000원 근저당입니다.

조사된 관계인 9명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 내용만 놓고 보면 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 별도로 부담하는 대항력 인수형도 아닙니다. 다만 인수액 0원과 명도 난도 0은 같은 의미가 아닙니다. 1층과 3층에는 서로 다른 관계인이 함께 나타나고, 3명의 보증금이 확인되지 않아 실제 점유자와 각 점유부분을 현장에서 다시 특정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2007년 기준근저당 뒤에는 채권최고액 78,000,000원·26,000,000원·169,000,000원·65,000,000원의 근저당이 순차적으로 설정됐고, 2023년에는 정기성 및 이유림 명의의 각 100,000,000원 근저당과 비엔케이캐피탈의 37,199,350원 가압류가 추가됐습니다. 이 가운데 2011년 설정된 65,000,000원 근저당은 2014.01.15 해지로 말소됐습니다. 나머지 후순위 권리와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수

조사·등기상 관계인은 총 9명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 2007.08.10 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자 또는 배당요구 여부가 확인되지 않는 관계인이 포함돼 있어 우선변제와 실제 점유상태는 원본 문서 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 64%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 600,906,000원으로 감정가 938,915,720원의 64%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 연립·다세대 및 토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 낙찰가와 같은 600,906,000원입니다. 향후 한 차례 더 유찰될 경우 매각가는 480,724,800원, 네 번째 유찰 구간에서는 384,579,840원으로 계산돼 있습니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 각각 192,681,798원, 287,803,628원으로 확대됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 600,906,000원 가정)

현재 회차 계산상 채권 신고액 666,199,350원 중 592,496,940원이 배당되고 73,702,410원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 실제 배당 수령자는 배당표 원본에서 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울미래초등학교 남동측 인근이며 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 지하철 1호선·2호선 신도림역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 1984.07.02 사용승인된 벽돌조 건물로 지하 1층·지상 3층이며, 증축부분의 사용승인일은 2011.10.07입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대 100.1㎡, 공시지가 4,938,000원/㎡, 평지·가로장방이며 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않으나, 일괄매각되는 제시외 건물과 증축부분은 현황 및 허가관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 역 접근성과 토지 보유는 장점이지만 구옥 전체건물, 다수 점유관계, 비교 실거래 부재로 일반적인 구분 아파트보다 매수층이 제한될 가능성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 특정. 1층·3층의 관계인이 중첩돼 나타나는 만큼 각 층의 실제 거주자와 사용부분을 직접 확인하세요.
• 미상 보증금 확인. 주종윤·박미항·박신영의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 종기 문서에서 대조하세요.
• 말소된 임차권 확인. 김경태의 임차권등기는 2025.10.30 말소됐지만 점유 종료 여부는 별개의 문제이므로 현장을 확인하세요.
• 39,000,000원 근저당 대조. 2007.08.16 말소된 을구 1번 근저당이 배당 계산에 포함된 이유를 배당표·채권계산서·등기 원본으로 확인하세요.
• 채권 이전 확인. 여러 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사에 근질권이 설정돼 있으므로 실제 배당 수령주체를 확인하세요.
• 제시외 건물 조사. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·구조·이용상태와 철거 또는 보수 필요성을 확인하세요.
• 구조·수선비 점검. 1984년 사용승인 건물인 만큼 지붕, 누수, 균열, 배관, 전기, 난방 및 증축 접합부를 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 64%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지와 건물의 개별 가치, 수선·명도비, 규제조건을 반영한 자체 상한가를 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 문건과 토지거래 허가요건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 권리의 소멸 여부만 보면 낙찰자가 거액의 보증금을 추가 부담하는 사건은 아닙니다. 그러나 9명의 임차관계와 미상 보증금, 동일 층의 복수 관계인, 말소된 근저당이 포함된 배당 계산, 1984년 구옥과 증축부분, 제시외 건물 일괄매각이 동시에 얽혀 있습니다.

최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 이 가격을 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 통과, 점유·배당·가격 검증은 보류입니다. 현장조사로 실제 점유관계를 정리하고, 배당표의 39,000,000원 근저당 반영 사유와 제시외 건물의 상태를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.