서울남부지방법원 2024타경5506. 금천구 독산동 ‘어반팰리스’ 제8층 제805호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 곽한은 2021년 1월 17일 매매를 원인으로 거래가액 270,000,000원에 취득했고, 2021년 2월 8일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 임차인 김주섭의 임대차계약일도 2021년 1월 17일, 확정일자는 2021년 1월 18일, 주민등록일자는 2021년 1월 22일, 점유개시일은 2021년 2월 3일입니다.
현재 말소기준권리는 2023년 9월 15일 국민건강보험공단 압류입니다. 2020년 3월 24일 설정됐던 하나은행 근저당권 4건은 2021년 1월 20일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 김주섭의 전입·점유가 현재 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함”이 명시돼 있습니다. 이 사건에서 낮은 최저가는 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 329, 제8층 제805호 (독산동, 어반팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 대상면적 | 29.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 / 지상12층 · 제8층 제805호 · 사용승인 2020.02.28 |
| 소유자 | 곽한 (2021.01.17 매매 · 거래가액 270,000,000원 · 2021.02.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 44,459,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주섭 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 44,459,000원 뒤에 226,741,262원이 남는다
핵심은 실제 임차인 1명, 김주섭입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며 보증금 중복 합산 대상도 아닙니다. 김주섭은 전입일과 점유개시일이 2023년 9월 15일 말소기준 압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가 44,459,000원을 기준으로 집행비용 1,200,262원을 제외한 43,258,738원이 임차보증금에 우선 배당되고, 나머지 226,741,262원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주섭 | 주거 (임차권등기) · 건물전부 | 270,000,000원 | 2021.01.22 / 2021.02.03 | 2021.01.18 | 有 | 有 | 없음 | 226,741,262원 |
② 회차 구조 — 더 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 17%) | 44,459,000원 | 43,258,738원 | 226,741,262원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 13%) | 35,567,200원 | 34,526,990원 | 235,473,010원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 11%) | 28,453,760원 | 27,541,592원 | 242,458,408원 |
현재 회차에서 매각가는 44,459,000원이지만 인수액은 226,741,262원입니다. 9회 유찰 시 매각가는 35,567,200원으로 낮아지는 대신 인수액이 235,473,010원으로 올라가고, 10회 유찰 시에는 매각가 28,453,760원에 인수액 242,458,408원이 됩니다. 유찰 횟수가 늘어도 경제적 부담이 낙찰가만큼 떨어지지 않는 이유가 바로 이 대항력 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 비교해야 한다
어반팰리스의 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 205,000,000원과 2026년 7월 399,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 302,000,000원입니다. 최신 거래는 399,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 14.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.48㎡ | 12 | 399,000,000원 |
| 2026.02 | 28.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 28.67㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 302,000,000원 |
여기서 최저가 44,459,000원은 최근 12개월 평균의 14.7%라는 수치만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 제외한 숫자입니다. 이 사건은 실질취득 약 270,000,000원 부근을 최근 12개월 평균 302,000,000원과 최신 거래 399,000,000원에 비교해야 합니다. 실질취득은 두 기준보다 낮지만, 최근 거래 자체가 205,000,000원과 399,000,000원으로 크게 갈려 있어 단순 평균만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,200,262원 |
| 1. 임차인 김주섭 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 43,258,738원 |
| 2. 경매개시결정 · 김주섭 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 미변제액은 226,741,262원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 임차보증금 우선변제와 신청채권자 청구는 동일 이름의 김주섭이지만 서로 다른 배당 항목으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근. 주변은 도로변 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 섞여 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용·건물. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트조 지하1층·지상12층 건물의 제8층 제805호입니다. 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 3대, 화재탐지, 주차, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터 도로, 북측 및 서측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 6,625,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 환금성. 어반팰리스는 24세대이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 8회 유찰돼 가격뿐 아니라 환금성과 수요층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 44,459,000원만 입찰가로 보지 말고 현재 추정 인수액 226,741,262원을 함께 보세요. 이 사건의 실질취득은 보증금 270,000,000원 부근입니다.
- 임차인 대항력 원본 대조. 임대차계약일 2021.01.17, 확정일 2021.01.18, 주민등록일 2021.01.22, 점유개시일 2021.02.03과 말소기준 2023.09.15의 선후관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김주섭의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등재된 관계와 제공 자료의 가장임차인 의심 경고를 반드시 확인하세요.
- 유찰 추가 시 착시 주의. 9회·10회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액은 235,473,010원·242,458,408원으로 증가합니다. 추가 유찰을 곧바로 총취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 302,000,000원과 최신 거래 399,000,000원을 우선 보되, 205,000,000원 거래도 함께 존재하므로 호별 상태와 거래 편차를 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 현재 예상배당은 집행비용 1,200,262원과 임차인 배당 43,258,738원을 전제로 하며 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,445만 원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 너무 싸 보인다는 점입니다. 감정가 265,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가는 44,459,000원까지 내려왔지만, 김주섭의 보증금 270,000,000원 중 현재 예상배당으로 충당되지 않는 226,741,262원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커지므로, 경제적 부담은 보증금 270,000,000원 부근에 머뭅니다.
최근 12개월 평균 302,000,000원과 최신 거래 399,000,000원만 보면 실질취득이 더 낮지만, 2026년 2월 205,000,000원 거래도 있고 총 24세대·최근 거래 2건이라는 표본 한계가 있습니다. 여기에 임차인이 신청채권자와 동일 인물로 나타나는 관계 확인 필요성, 8회 유찰 이력까지 겹칩니다. 결론은 “최저가는 파격적이지만, 인수보증금을 넣으면 전혀 다른 물건”입니다. 권리·가격을 모두 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
