서울남부지방법원 2024타경5506. 금천구 독산동 어반팰리스 제8층 제805호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 곽한이고, 2021.01.17 매매를 원인으로 2021.02.08 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 압류 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 김주섭입니다.
등기상 과거 하나은행 근저당권 4건은 2021.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각절차상 말소기준은 2023.09.15 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 김주섭은 2021.01.22 주민등록을 마쳤고 2021.02.03 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021.01.18입니다. 따라서 매각물건명세서상 보증금 270,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하는 구조가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 329, 제8층 제805호 (독산동, 어반팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용면적 기준 29.29㎡ · 지상12층 건물 제8층 |
| 소유자 | 곽한 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 35,567,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김주섭 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 잡힌 대항력 임차인
2023.09.15 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 이후 2023.09.20 압류와 2024.10.30 강제경매개시결정, 2025.02.18 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 김주섭의 주민등록일 2021.01.22와 점유개시일 2021.02.03이 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력이 인정되고, 보증금 미배당분이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주섭 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 / 2021.02.03 | 2021.01.18 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 35,567,000원 | 235,473,206원 | 실질취득≈보증금 수준 |
| 10회 유찰 시 | 28,453,600원 | 242,458,565원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 11회 유찰 시 | 22,762,880원 | 248,046,852원 | 저가 낙찰 착시 지속 |
② 시세 비교 — 35,567,000원이 아니라 270,000,000원 수준으로 비교
어반팰리스는 24세대, 사용승인일 2020.02.28인 오피스텔입니다. 최근 거래 표본은 많지 않지만, 최근 12개월 2건의 평균 거래가는 302,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 399,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 14.0% 상승으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.48㎡ | 12 | 399,000,000원 |
| 2026.02 | 28.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 28.67㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 302,000,000원 |
표면상 최저가 35,567,000원은 최근 12개월 평균의 11.8%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서만 235,473,206원의 보증금이 매수인에게 인수되고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액은 계속 늘어납니다. 따라서 시세와 비교할 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 270,000,000원 수준의 실질취득입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,040,206원 |
| 1. 임차인 김주섭 보증금 · 우선변제 | 270,000,000원 | 34,526,794원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김주섭 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 270,000,000원 중 34,526,794원만 배당되고, 부족분 235,473,206원이 매수인 인수로 남습니다. 매각대금에서 집행비용 1,040,206원이 먼저 배분되므로 경제적 부담은 보증금 수준에 집행비용 영향이 더해지는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근으로, 도로변 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상12층 건물의 제8층 제805호이며 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 1,000kg·15인승 3대, 화재탐지, 주차, 스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터 도로, 북측·서측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 6,625,000원/㎡, 토지면적은 515.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 35,567,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 235,473,206원을 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 10회·11회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 242,458,565원·248,046,852원으로 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 김주섭과 강제경매 채권자 김주섭이 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권관계·배당요구 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.26 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 편차. 거래 표본이 205,000,000원부터 399,000,000원까지 크게 벌어져 있으므로 층·면적·상태 차이를 반드시 비교해야 합니다.
- 환금성 확인. 24세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 시 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,556만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 9회 유찰되어 최저가가 35,567,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김주섭의 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되는 금액은 34,526,794원뿐이고 235,473,206원이 매수인에게 인수됩니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가 할인율을 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
실질취득 기준인 보증금 270,000,000원 수준은 최근 12개월 평균 302,000,000원보다 낮고, 최신 거래 399,000,000원보다도 낮습니다. 반면 9회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 임차인과 경매채권자가 동일인이라는 확인 필요사항이 동시에 존재합니다. 결론은 “표면가격은 매우 낮지만 권리구조 때문에 실질가격은 크게 낮지 않다”입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 270,000,000원 수준의 실제 부담과 임대차 진정성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
