서울남부지방법원 2024타경5506. 금천구 독산동 어반팰리스 제8층 제805호, 전용 29.29㎡ 오피스텔입니다. 표면적인 최저매각가는 55,574,000원으로 감정가 265,000,000원의 21%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 김주섭의 보증금은 270,000,000원이고, 전입일 2021.01.22와 확정일자 2021.01.18이 말소기준권리인 2023.09.15 압류보다 앞섭니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가에서 집행비용 1,400,332원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 54,173,668원입니다. 남는 보증금 215,826,332원을 매수인이 부담하므로, 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 271,400,332원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 총부담은 계속 보증금 270,000,000원 부근으로 고정되며, 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 329, 제8층 제805호 (독산동, 어반팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.29㎡ · 지하1층·지상12층 중 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.02.28 · 어반팰리스 24세대 |
| 소유자 | 곽한 (2021.01.17 매매, 거래가액 270,000,000원 · 2021.02.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 55,574,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주섭 / 270,000,000원 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.02.26 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 보증금 미배당액이 승계된다
2020.03.24 설정된 하나은행 근저당권 4건은 2021.01.20 해지를 원인으로 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 등기에서 말소기준권리는 2023.09.15 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 김주섭은 그보다 앞선 2021.01.22 전입과 2021.02.03 점유개시를 갖추었고, 확정일자는 2021.01.18입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있어, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 범위·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주섭 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 / 2021.01.18 | 270,000,000원 | 2025.02.18 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 271,400,332원을 비교해야 한다
어반팰리스 유사면적 실거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026.02 전용 28.67㎡, 9층의 205,000,000원이고, 2022.05 전용 28.67㎡ 5층 거래는 265,000,000원입니다. 전체 평균 235,000,000원에는 과거의 높은 거래가 포함되어 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래 205,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.67㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 28.67㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래보다 22.6% 하락했습니다. 그런데 현재 회차의 실질취득 271,400,332원은 최근 거래보다 66,400,332원 높고, 최근 시세의 132.4%입니다. 감정가 265,000,000원도 최근 거래의 129.3%이므로, 감정가와 실질취득 모두 최근 시장가격보다 높습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 270,000,000원에 고정된다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 55,574,000원 | 215,826,332원 | 271,400,332원 |
| 8회 유찰 시 | 44,459,200원 | 226,741,066원 | 271,200,266원 |
| 9회 유찰 시 | 35,567,360원 | 235,472,852원 | 271,040,212원 |
8회 또는 9회 유찰돼 최저가가 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 각각 271,200,266원과 271,040,212원입니다. 낙찰가 하락이 매수인의 총부담 감소로 거의 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,332원 |
| 1. 임차인 김주섭 보증금 | 270,000,000원 | 54,173,668원 |
| 배당 후 미변제 보증금 | - | 215,826,332원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 55,574,000원은 집행비용과 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 2020년 설정된 하나은행 근저당권 4건은 2021.01.20 말소등기가 완료되어 현재 인수·배당 대상으로 보지 않습니다. 실제 집행비용과 세금 등에 따라 임차인 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근이며, 도로변 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.02.28 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상12층 건물로, 승강기 3대와 개별난방·주차·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터 도로, 북측 및 서측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 오피스텔이고 확인되는 유사면적 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래는 과거 거래보다 22.6% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 실질취득으로 설정. 최저가 55,574,000원이 아니라 인수액을 포함한 271,400,332원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차관계 실체 확인. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급관계, 점유 및 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 기재를 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 증가합니다. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 약 271,000,000원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.02.26 등록된 민간임대주택 등기의 현재 상태와 매각에 따른 처리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 세금, 실제 집행비용은 배당액과 명도비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수액을 보라”
이 물건은 7회 유찰돼 최저가가 55,574,000원까지 내려왔지만, 가격이 싸진 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 중 배당되지 않는 215,826,332원을 매수인이 부담해 실질취득이 271,400,332원으로 올라갑니다. 이는 최근 실거래 205,000,000원의 132.4%이며, 최근 거래가격도 과거보다 22.6% 하락했습니다.
추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담은 약 271,000,000원으로 유지됩니다. 24세대 오피스텔, 제한적인 실거래, 평균 7.0회 유찰과 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 관계는 확인할 필요가 있지만, 법적 근거 없이 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계를 배제해서는 안 됩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상인 고위험 인수형 물건입니다.