의정부지방법원 2025타경63256. 삼송역 남측 인근 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 제1층 제187호 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 이일범이고, 2022.06.27. 소유권이전과 함께 중앙농업협동조합 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 2025.05.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 7회 유찰입니다. 감정가 512,000,000원에 시작한 물건이 현재 최저매각가 42,165,000원, 감정가의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 특히 현황이 공실이므로 실제 점포 위치, 가시성, 동선, 임대수요와 관리비 등 현장 요소가 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63256 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 1층187호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상25층 지하4층 건물 내 제1층 제187호 |
| 소유자 | 이일범 · 거래가액 528,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 42,165,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 386,446,152원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실이며 임대관계는 미상입니다. 말소기준권리는 2022.06.27. 중앙농업협동조합 근저당권이고, 2025.05.23. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 감정가의 8.24%까지 하락
현재 회차 최저매각가는 42,165,000원입니다. 감정가 512,000,000원의 8.24% 수준입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 29,515,499원, 9회 유찰 시에는 20,660,849원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 8.24% | 42,165,000원 | 414,993,970원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 29,515,499원 | 427,415,780원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 20,660,849원 | 436,111,046원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,970원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 456,000,000원 | 41,006,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,165,000원 기준으로 중앙농업협동조합 근저당 채권은 41,006,030원이 배당되고 414,993,970원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼송역(지하철 3호선) 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔 등 공동주택과 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 삼송역(3호선)이 있습니다.
- 현황. 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상25층 지하4층 건물 내 제1층 제187호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 마감 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·소화전·화재탐지설비·승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로와 외곽공도가 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·택지개발지구이며, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 현장조사 시 포착된 특이사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 7회 유찰된 1층 근린시설인 만큼 현장에서 점포 가시성, 보행동선, 출입구 위치와 실제 상권 흐름을 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 예상 임대료와 공실 지속 가능성은 현장 중개업소 등을 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2022.06.27. 중앙농업협동조합 근저당입니다. 입찰 전 등기사항증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간이 길었다면 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 현황 확인. 현황 공실과 실제 인도상태가 일치하는지 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 핵심”
권리구조는 어렵지 않습니다. 중앙농업협동조합의 2022.06.27. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 512,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 42,165,000원까지 내려왔고 현황은 공실 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 “현재 이 점포가 얼마의 임대가치와 이용가치를 갖는가”입니다. 권리보다 현장과 수익성 검토가 입찰 판단을 좌우하는 사건입니다.
