의정부지방법원 2025타경63256. 고양시 덕양구 삼송동 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 제1층 제187호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 이일범이 2019.07.15. 매매를 원인으로 2022.06.27. 거래가 528,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 86,052,000원으로 감정가 512,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 감정가 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 특히 근린생활시설은 주거용 집합건물과 달리 임대료·공실기간·관리비·업종 적합성에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 제1층 제187호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현황 공실 · 지상 25층·지하 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 이일범 (2019.07.15. 매매 원인, 2022.06.27. 소유권이전, 거래가 528,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 86,052,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 386,446,152원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.27. 중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2021년 신탁회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2022.06.27. 이일범 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025.05.23. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰은 ‘할인’이면서 ‘경고’다
현재 회차의 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세와 임대수익을 확인하기 전에는 이 가격을 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 다섯 차례 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장의 기대가격 사이에 큰 간극이 있거나, 공실 근린시설의 활용성과 환금성에 대한 응찰자의 경계가 컸다는 신호로 해석해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 86,052,000원 | 16.81% | 84,103,064원 | 371,896,936원 |
| 6회 유찰 시 | 60,236,399원 | 11.76% | 58,752,144원 | 397,247,856원 |
| 7회 유찰 시 | 42,165,479원 | 8.24% | 41,006,500원 | 414,993,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,948,936원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 456,000,000원 | 84,103,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 456,000,000원 | 371,896,936원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 84,103,064원이 중앙농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 371,896,936원이 미배당됩니다. 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 삼송역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔 등 공동주택과 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 삼송역이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 호실이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층·지하 4층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 외곽 공도가 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 현장조사에서 포착된 특이사항과 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 매각기일까지 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현장 방문으로 출입·점유 흔적을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현황조사 원문을 대조하세요.
- 수익가치 검증. 예상 임대료, 공실기간과 실제 사용 가능한 업종을 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 16.81%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인이 가격, 공실, 동선, 가시성 또는 업종 제약 중 무엇인지 확인하는 것이 우선입니다.
- 신탁 이력 대조. 2022.06.27. 소유권이전과 함께 기존 신탁등기가 말소된 흐름을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 채권액 구분. 근저당의 456,000,000원은 채권최고액이고 경매 신청 청구액은 386,446,152원입니다. 두 금액을 실제 채무액과 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항·감정평가·현황조사·매각조건을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없어 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 물건은 현황 공실인 근린생활시설이며 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가 86,052,000원은 감정가 512,000,000원의 16.81%에 불과하지만, 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다.
따라서 결론은 “권리는 검토 가능, 가격은 시세·임대수익 확인 전 보류”입니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 현재 0원이지만, 공실 근린시설의 수익성과 재매각 가능성을 확인하지 못하면 낮은 낙찰가도 높은 취득가가 될 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 왜 다섯 번 유찰됐는지 확인하고, 실제 임대 가능한 가격을 기준으로 응찰 상한을 정하는 것입니다.