서울남부지방법원 2024타경6233. 영등포구 신길동 신길리버스시티 지하 1층 제비102호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 감정평가 기준시점 현재는 제비101호와 함께 “편안창고”로 이용되고 있습니다. 현관문에는 “룸1”이 기재되어 있고, 공부와 현황의 호실 표기를 함께 대조해야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2023.05.04. 설정된 수협은행 근저당권 1,560,000,000원입니다. 같은 날 문창웅이 소유권을 취득했고, 이후 설정된 수협은행 추가 근저당권, 주식회사시공테크 전세권, 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사·명세서상 점유 기재가 서로 달라, 등기상 소멸 여부와 별개로 점유자의 대항력 및 인도 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길로38길 16, 제지1층 제비102호 (신길동, 신길리버스시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물(제2종근린생활시설) · 현황 “편안창고” 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 14층 · 사용승인 2021.08.19 |
| 소유자 | 문창웅 (2023.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,400,000,000원 / 367,002,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,397,936,541원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2023.05.04. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 공동담보 | 제비101호 · 제비201호 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2023.05.04. 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 수협은행의 72,000,000원 근저당권과 주식회사시공테크의 80,000,000원 전세권은 모두 후순위이며, 가압류·압류·경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 주식회사시공테크의 전세권 범위는 제비101호와 제비102호 전체로 기재되어 있으나, 설정일이 말소기준보다 늦어 등기상 전세권은 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 분석 — 계산상 0원과 확정 0원은 다르다
| 임차·점유 기재 | 부분 / 이용 | 전입·점유시점 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)시공테크(대표자 김승태) | 비101호 | 2023.09.11 | 80,000,000원 / 4,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제비 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
주식회사시공테크의 전입일은 2023.09.11.로 말소기준일인 2023.05.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 등기상 전세권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 기재된 “제비”는 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 제2종근린생활시설·현황상 편안창고인 물건에 주거 이용 기재가 함께 존재하므로, 실제 점유 호실과 전입세대·사업자등록 현황을 매각 전 보완해야 합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 26.2%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 367,002,000원으로 감정가 1,400,000,000원의 26.2%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 지하층 근린생활시설, 창고 이용, 6회 유찰이라는 조건을 함께 보면 가격보다 먼저 실제 임대수익·공실 가능성·용도 적합성·재매각 가능성을 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 26%) | 367,002,000원 | 361,063,972원 | 1,546,358,586원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 293,601,600원 | 288,691,178원 | 1,618,731,380원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 17%) | 234,881,280원 | 230,792,942원 | 1,676,629,616원 | 0원 |
유찰이 한 차례씩 추가될 때마다 매각대금은 293,601,600원, 234,881,280원으로 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 오히려 증가합니다. 신청채권자 수협은행의 청구액은 1,397,936,541원이며, 현재 회차에서 계산된 배당액은 361,063,972원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 매수인에게 채권자의 미배당액이 그대로 승계되는 구조는 아니지만, 미상 점유자의 대항력이 확인되면 별도 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,028원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,560,000,000원 | 361,063,972원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 주식회사시공테크 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 강원신용보증재단 | 98,190,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,002,460원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 82,230,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,907,422,558원 중 채권자 배당은 361,063,972원, 미배당은 1,546,358,586원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우신초등학교 남측 인근으로, 가마산로를 따라 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 후면에는 아파트·다세대주택·학교·소규모 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 남서측 원거리에 지하철 7호선 신풍역이 위치합니다.
- 이용상태. 제비101호와 제비102호는 편안창고로 이용 중이며, 제비201호는 공실입니다. 해당 건물은 지하 2층부터 1층까지 근린생활시설, 2층부터 14층까지 업무시설(오피스텔)로 구성됩니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 서측 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 면적 782.3㎡의 부정형 평지로 건물 부지로 이용되고 있으며, 공시지가는 6,874,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로와 접합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 제2종근린생활시설이 창고로 이용되는 형태이고 6회 유찰된 만큼, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 보완. “제비”로 기재된 점유자의 실제 성명·점유 호실·전입일·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 호실 현황 대조. 공부상 제비102호, 현황상 현관문 “룸1”, 편안창고 이용 상태가 일치하는지 내부 구조와 출입구를 현장에서 확인하세요.
- 전입·사업자 확인. 전입세대확인서와 상가건물 임대차현황서, 사업자등록 점유 여부를 함께 확인해 주거·상가 점유 관계를 분리하세요.
- 공동담보 확인. 제비101호·제비201호의 경매 진행과 배당관계를 확인해 수협은행 공동담보 채권의 실제 잔액을 대조하세요.
- 수익성 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 차임, 공실 여부, 관리비, 창고 운영수익과 주변 유사 근린생활시설의 임대료를 직접 조사하세요.
- 용도 적합성. 제2종근린생활시설에서 현재 창고 이용이 가능한지, 주거 기재와 관련한 용도변경·소방·주차·관리규약상 제한을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경보호구역 등 적용 범위와 매수·이용 제한을 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당표 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “26.2% 할인”보다 미상 점유가 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 주식회사시공테크 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 전입일·보증금이 미상인 주거 이용 기재가 남아 있어 인수 0원을 확정적으로 선언하기 어렵습니다. 또한 이 물건은 지하층 제2종근린생활시설이 현황상 편안창고로 이용되는 비주거 물건이고, 이미 6회 유찰됐지만 실거래 비교자료는 없습니다.
따라서 감정가 1,400,000,000원 대비 최저가 367,002,000원이라는 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 미상 점유·공동담보·용도 적합성·임대수익·환금성을 모두 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 권리의 큰 줄기는 정리돼 있으나, 입찰 전 보완조사가 성패를 가르는 물건입니다.