서울남부지방법원 2024타경6462. 서울 강서구 공항동 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호, 전용 25.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 225,000,000원이 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,749,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수가 핵심입니다.
임차인 김수진은 2017.12.20. 전입했고, 말소기준으로 제시된 2020.07.29. 주택도시보증공사 가압류보다 전입일이 빠릅니다. 보증금은 200,000,000원이고 확정일자는 2022.05.16., 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 37,749,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,079,482원을 제외한 36,669,518원이 임차인에게 배당되고, 나머지 163,330,482원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항대로7라길 22, 제103동 제3층 제303호 (공항동, 웰스캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.92㎡ · 지하1층·지상6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 강종수 · 2017.12.28. 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 37,749,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 구분해야 한다
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2020.07.29. 주택도시보증공사의 가압류 345,000,000원입니다. 그 이후 강서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정 및 2022.12.02. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개입니다. 김수진의 전입일은 2017.12.20.으로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 인정되고, 배당에서 받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 — 대항력 있는 1명, 미배당액이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.12.20. | 2022.05.16. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 37,749,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 총 부담은 대략 보증금 2억원 부근에 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 37,749,000원 | 163,330,482원 | 201,079,482원 |
| 9회 유찰 시 | 30,199,200원 | 170,744,386원 | 200,943,586원 |
| 10회 유찰 시 | 24,159,360원 | 176,675,508원 | 200,834,868원 |
보듯 최저가가 37,749,000원에서 24,159,360원으로 더 내려가도 실질취득 부담은 약 201,079,482원에서 약 200,834,868원으로만 움직입니다. “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석이 성립하지 않는 구조입니다.
④ 실거래 비교 — 3,774만원이 아니라 약 2.01억으로 비교
웰스캐슬 동일 면적 25.92㎡의 확인 실거래는 2022.03. 4층 235,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득 약 201,079,482원은 이 거래가의 약 85.6% 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2022.03.이므로, 이를 현재 시세로 단정해 “싸다”고 평가하기에는 근거가 얇습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 25.92㎡ | 4 | 235,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 37,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,482원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 200,000,000원 | 36,669,518원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김수진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 36,669,518원만 배당되고 163,330,482원이 부족합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.9% 추정치이며, 실제 배당은 세금·우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 송정역 북측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상6층, 사용승인일 2017.07.25. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 부정형 토지이며 남동측 약 8m, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 웰스캐슬은 50세대이며 동일 면적 확인 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회로, 이번 물건도 이미 8회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 계산. 입찰가만 보지 말고 예상 미배당 임차보증금을 합산해 총 부담을 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 전입일 2017.12.20., 보증금 200,000,000원, 확정일자 2022.05.16., 임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김수진과 강제경매개시결정 채권자 김수진이 동일인으로 나타나므로 계약·보증금 지급 경위와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 9회·10회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 2억원 수준에 머뭅니다.
- 시세 재확인. 동일 면적 실거래가 2022.03. 1건뿐이므로 현재 매매호가와 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류가 존재했던 만큼 체납세금과 공용관리비 등 실제 추가 부담 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “3,774만원 경매”가 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 225,000,000원의 16.8% 수준까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김수진의 보증금 200,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차 예상배당 후 미배당액 163,330,482원을 매수인이 인수하면 실질취득은 약 201,079,482원입니다. 9회, 10회로 더 유찰돼도 총 부담은 약 2억원 부근에 머뭅니다.
확인된 동일 면적 실거래 235,000,000원과 비교하면 숫자상 여유는 있지만, 거래가 2022.03. 1건뿐이고 이미 8회 유찰된 다세대 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다. 최저가 자체는 투자 포인트가 아니며, 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액과 현재 시세를 다시 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
