서울남부지방법원 2024타경6462. 서울 강서구 공항동 웰스캐슬 103동 303호, 전용 25.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 225,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 47,186,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 21%에 불과하지만, 이 사건은 최저가가 곧 취득원가인 물건이 아닙니다.
임차인 김수진은 2017.12.20. 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 2020.07.29. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 200,000,000원이며 배당요구와 우선변제권 행사 요건도 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가가 그대로 매각대금이 된다고 가정하면 집행비용을 제외한 45,936,652원만 배당되고, 나머지 154,063,348원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항대로7라길 22, 제103동 제3층 제303호 (공항동, 웰스캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.92㎡ · 지하 1층, 지상 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 강종수 (2017.12.28. 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 47,186,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수진 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인일 | 2017.07.25. |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금은 다르다
말소기준권리는 2020.07.29. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 345,000,000원입니다. 그 이후의 강서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정과 2022.12.02. 임차권등기 자체는 매각으로 말소됩니다.
다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 김수진의 주민등록일은 2017.12.20.으로 말소기준권리보다 빠르고, 건물 전부를 주거용으로 점유한 대항력 있는 임차인으로 명시돼 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 미배당분은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김수진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.12.20. 2022.05.16. | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 분석에서는 김수진을 실제 임차인 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사의 가압류 345,000,000원은 별도의 등기상 채권으로 존재하지만, 제공된 권리관계만으로 이를 김수진의 보증금과 동일한 채권이라고 단정하거나 서로 합산·상계할 수는 없습니다.
③ 회차가 내려가도 총 부담은 약 2억원
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 21% | 47,186,000원 | 154,063,348원 | 201,249,348원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 37,748,800원 | 163,330,678원 | 201,079,478원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 30,199,040원 | 170,744,543원 | 200,943,583원 |
유찰이 거듭되면 법원에 납부하는 매각대금은 줄지만, 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 늘어납니다. 집행비용 추정액의 차이 때문에 실질취득액에 소폭 차이가 생기지만, 세 시나리오 모두 약 2.01억원입니다. 이 사건은 회차별 최저가보다 선순위 보증금 2억원이 가격의 기준점입니다.
④ 시세 비교 — 4,718만원이 아닌 2.01억원과 비교
웰스캐슬 전용 25.92㎡의 확인된 실거래는 2022.03. 4층 235,000,000원 1건입니다. 현재 회차의 실질취득액 201,249,348원은 이 거래금액의 약 85.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 25.92㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 비교 기준 | 25.92㎡ | 3 | 실질취득 201,249,348원 |
최저가만 놓고 보면 2022년 거래금액의 20.1%이지만, 이는 인수액을 제외한 비율이라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 매수인의 실질부담을 반영한 비교에서는 약 85.6%이며, 거래 시점과 표본 수를 고려하면 가격상 확정적 우위가 있다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,249,348원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 200,000,000원 | 45,936,652원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 김수진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 45,936,652원이 배당되고 부족분 154,063,348원이 매수인 인수로 계산된 시나리오입니다. 신청채권자도 김수진으로 기재돼 있으므로 임차보증금 채권과 신청채권의 관계 및 중복 여부는 사건기록 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 전용 25.92㎡의 소형 주거 물건입니다.
- 입지. 지하철 5호선 송정역 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송정역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 웰스캐슬은 50세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 소형 다세대 특성상 아파트보다 매수층과 담보평가가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가에 인수액을 반드시 더할 것. 현재 회차 기준 실질취득액은 201,249,348원입니다.
- 임차인 점유와 전입 재확인. 주민등록 변동내역, 현장 점유자, 임차권등기 이후 이사 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 지급자료 확인. 임대차계약서 원본과 보증금 200,000,000원의 지급·반환 내역을 사건기록에서 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 채권의 법적 원인과 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류 확인. 345,000,000원 가압류의 원인채권과 임차보증금 사이의 관계를 원본으로 검토해야 합니다.
- 현 시세 조사. 2022.03. 거래 1건만으로 현재 시세를 판단하지 말고 인근 유사 다세대 매물·거래·전세가를 조사해야 합니다.
- 대출 가능액 사전 확인. 금융기관은 명목 낙찰가가 아니라 인수권리와 소형 다세대 담보가치를 반영할 수 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 강서구 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으며 당해세, 체납관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,718만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 47,186,000원이지만, 실제 판단가격은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김수진의 보증금 200,000,000원 가운데 현재 예상 배당액은 45,936,652원뿐이고, 나머지 154,063,348원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 실질취득액은 201,249,348원입니다.
실질취득액은 확인된 2022.03. 실거래 235,000,000원보다 낮지만, 동일 면적 거래가 1건뿐이고 최근 거래 추세를 확인할 수 없습니다. 여기에 7회 유찰, 선순위 임차인 인수, 신청채권자와 임차인의 동일성, 별도의 주택도시보증공사 가압류가 겹칩니다. 명목 할인율은 매우 크지만 실질 할인은 제한적이고, 권리 확인 부담은 높습니다. 이 물건은 최저가를 보고 접근할 대상이 아니라, 약 2.01억원의 총부담과 임차관계 원본을 검증한 뒤 판단해야 하는 고난도 인수형 사건입니다.