서울남부지방법원 2024타경100609. 강서구 화곡동 스마트뷰 제6층 제601호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 추이호이며 2020.11.10. 거래가액 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 16회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 권정희의 305,000,000원 보증금입니다.
말소기준권리는 2020.12.29. 서울보증보험주식회사의 가압류 108,683,640원입니다. 반면 권정희는 2020.11.06. 전입신고, 2020.11.08. 점유개시, 2020.10.22. 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받지만, 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경100609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로16길 19-4, 제6층 제601호 (화곡동, 스마트뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 추이호 (2020.11.10. 거래가액 305,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 7,909,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권정희 / 305,177,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 서울축산업협동조합과 우리은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.12.29. 가압류입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 권정희의 전입과 점유는 그보다 앞섭니다. 2023.07.10. 주택임차권등기가 뒤늦게 등기됐더라도, 매각물건명세서상 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있고 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권정희 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2020.11.06 2020.10.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
② 시세 비교 — 7,909,000원이 아니라 약 305,000,000원으로 비교
이 물건의 시세 판단에서 최저가 7,909,000원을 직접 실거래와 비교하면 왜곡됩니다. 제공된 시세자료에서 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원입니다. 최저가만 놓고 보면 최근 시세의 4.5%로 표시되지만, 대항력 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수하기 때문에 이 수치는 실제 취득비용의 할인율이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.0㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
| 대상 면적 | 42.14㎡ | 6 | 면적 불일치 |
시세 표본은 1건뿐이고 거래 면적 29.0㎡가 대상 42.14㎡와 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 실질취득 부담을 약 305,000,000원으로 보면, 감정가 281,000,000원보다도 높은 수준이고 최근 12개월 거래 175,000,000원을 크게 웃돕니다. 따라서 16회 유찰이나 최저가 7,909,000원을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,362원 |
| 1. 임차인 권정희 보증금 | 305,000,000원 | 7,366,638원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 108,683,640원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 19,455,048원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 6,385,312원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 36,722,640원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 권정희 | 305,177,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 305,000,000원 중 7,366,638원만 배당되는 것으로 추정되며, 부족분 297,633,362원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제6층 제601호이며 사용승인일은 2015.09.01.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 3,037,000원/㎡입니다.
- 환금성. 해당 건물은 14세대 규모이고, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 16.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 16회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 7,909,000원 외에 현재 추정 인수액 297,633,362원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 권정희의 임대차계약일 2020.09.19., 확정일자 2020.10.22., 전입 2020.11.06., 점유개시 2020.11.08. 및 임차권등기·배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인 권정희가 경매 신청채권자이기도 하므로 계약관계와 채권 발생 경위를 확인하되, 확인 전에는 매각물건명세서에 기재된 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서천군 및 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고로 말소된 이력이 있으므로 관련 절차의 종결 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최신 실거래는 29.0㎡ 1건으로 대상 42.14㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 개별 물건의 정확한 시세는 추가 비교가 필요합니다.
맺으며 — “7,909,000원 경매”가 아니라 “305,000,000원 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 16회 유찰된 최저가 7,909,000원입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 결론을 좌우하지 않습니다. 임차인 권정희는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 보증금 305,000,000원에 대해 우선변제권과 대항력이 인정된 자료가 있으며, 현재 회차에서는 297,633,362원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다.
더 유찰돼 매각가가 6,327,200원, 5,061,760원으로 낮아져도 인수액은 각각 299,186,690원, 300,429,352원으로 커집니다. 결국 실질취득 부담은 보증금 약 305,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 12개월 실거래 175,000,000원은 면적 불일치라는 한계가 있지만, 현재 자료만 놓고도 최저가가 싸다는 이유로 접근할 사건은 아닙니다. 권리위험·가격부담·16회 유찰이라는 세 요소가 겹치는 만큼 종합 판단은 D등급이 타당합니다.
