서울남부지방법원 2024타경100609. 서울 강서구 화곡동 스마트뷰 제6층 제601호, 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 281,000,000원이 17회 유찰을 거쳐 6,327,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 권정희가 2020.11.06. 전입했고, 말소기준 가압류는 2020.12.29.입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 구조이고, 보증금 305,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 낙찰자가 떠안습니다.
현재 회차에서는 집행비용 513,886원이 먼저 빠지고 임차인에게 5,813,114원이 배당되는 것으로 계산되어, 299,186,886원이 미배당으로 남습니다. 따라서 6,327,000원에 낙찰받는다고 해서 6,327,000원짜리 집을 사는 것이 아닙니다. 낙찰대금에 인수잔액을 더하면 실질 부담은 결국 305,000,000원 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경100609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로16길 19-4, 제6층 제601호 (화곡동, 스마트뷰) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 대상면적 42.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제6층 제601호 · 사용승인일 2015.09.01 |
| 소유자 | 추이호 (2020.11.10. 거래가 305,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 6,327,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권정희 / 305,177,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2020.12.29. 서울보증보험주식회사 가압류 108,683,640원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 2023.07.10. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 권정희의 대항력은 등기일이 아니라 2020.11.06. 전입에서 시작되므로, 임차권등기 자체가 말소된다고 해서 보증금 인수문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권정희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.06 | 2020.10.22 | 305,000,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 |
② 17회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 사건에서는 유찰될수록 단순 최저가는 계속 낮아지지만, 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어나므로 총 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 6,327,000원 | 5,813,114원 | 299,186,886원 |
| 18회 유찰 시 | 5,061,600원 | 4,570,491원 | 300,429,509원 |
| 19회 유찰 시 | 4,049,280원 | 3,576,393원 | 301,423,607원 |
즉 현재 최저가만 보면 감정가 대비 극단적으로 낮아 보이지만, 이 사건의 가격판단 기준은 6,327,000원이 아니라 보증금 305,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 추가 유찰로 최저가가 5,061,600원, 4,049,280원으로 내려가도 인수액이 300,429,509원, 301,423,607원으로 늘어나는 구조가 그대로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 3.6% 지표를 그대로 쓰면 안 된다
최근 거래자료는 2026.05. 거래 1건으로, 전용 29.0㎡·3층·175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 175,000,000원이지만 표본이 1건이고, 대상물건 면적 42.14㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 175,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.0㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.0㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
자료에는 최저가가 최근 12개월 평균의 3.6%라는 지표가 있지만, 이 사건에서는 그 수치를 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하기 때문입니다. 오히려 보증금 기준 실질취득 305,000,000원 수준은 감정가 281,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와는 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 ‘최저가 6,327,000원이니 매우 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,886원 |
| 1. 임차인 권정희 보증금 | 305,000,000원 | 5,813,114원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 108,683,640원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 19,455,048원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 6,385,312원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 36,722,640원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 권정희 | 305,177,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 299,186,886원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북동측 인근이며, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 318.0㎡, 공시지가 3,037,000원/㎡이며 북측으로 세로에 접합니다.
- 규모. 14세대, 사용승인일 2015.09.01이며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 6,327,000원이 아니라 보증금 305,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수액 재확인. 현재 예상 인수액은 299,186,886원이며, 배당표·당해세 여부에 따라 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 대항력 원본 확인. 전입 2020.11.06., 확정일자 2020.10.22., 말소기준 2020.12.29.의 선후관계를 등기부·명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 권정희 관계 확인. 임차인이면서 신청채권자이므로 임대차계약·보증금 지급·실제 점유관계와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 서천군·국민건강보험공단 압류 중 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 인수위험을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래는 29.0㎡ 1건으로 대상 42.14㎡와 면적이 다르므로 그대로 동일평형 시세로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — “6,327,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 17회 유찰도, 6,327,000원의 최저가도 아닙니다. 299,186,886원의 미배당 임차보증금입니다. 권정희는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 305,000,000원입니다. 현재 회차에서는 일부만 배당되고 나머지를 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 최저가와 무관하게 보증금 305,000,000원 수준으로 형성됩니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가는 낮아지고 인수액은 늘어나는 구조입니다. 게다가 이 실질취득 기준은 감정가 281,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 175,000,000원은 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있지만, 적어도 최저가만 근거로 ‘싸다’고 평가할 사건은 아닙니다. 가격은 초저가처럼 보이지만, 권리를 포함한 실제 부담은 전혀 초저가가 아닙니다.
