12,358,000원
서울남부지방법원 2024타경100609. 화곡동 스마트뷰 제6층 제601호, 대상면적 42.14㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 표면적인 최저매각가는 12,358,000원으로 감정가 281,000,000원의 4.4%에 불과합니다. 그러나 이 숫자는 매수인이 실제로 부담할 총액이 아닙니다. 임차인 권정희는 2020.11.06. 주민등록, 2020.11.08. 점유개시, 2020.10.22. 확정일자를 갖추었고, 말소기준인 2020.12.29. 서울보증보험 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 622,444원을 먼저 차감하면 임차인에게 돌아갈 예상 배당은 11,735,556원입니다. 보증금 305,000,000원 중 남는 293,264,444원은 매수인 부담으로 이어집니다. 따라서 12,358,000원 + 293,264,444원 = 305,622,444원이 실질취득액입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄고 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경100609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로16길 19-4, 제6층 제601호 (화곡동, 스마트뷰) |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택·단지형다세대 · 대상면적 42.14㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.09.01. · 14세대 |
| 소유자 | 추이호 (2020.11.10. 거래가 305,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 12,358,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권정희 / 305,177,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
2015년과 2016년에 설정된 서울축산업협동조합 및 우리은행 근저당은 각각 2016.03.21.과 2020.11.06. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.12.29. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입과 점유를 갖춘 권정희의 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권정희 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2020.11.06. 점유 2020.11.08. | 2020.10.22. 배당요구 2023.07.10. | 305,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아니며, 실제 임차인은 권정희 1명입니다. 임차권등기는 2023.07.10. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 임차인은 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제를 행사하더라도 현재 매각대금으로 보증금을 전액 돌려받을 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 7.1%가 아닌 실질취득 3.056억으로 본다
확인된 최신 실거래는 2026.05. 거래된 전용 29.0㎡, 3층의 175,000,000원 1건입니다. 본건 대상면적 42.14㎡와 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 호가 판단에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최저가 12,358,000원이 최신 거래의 7.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 비교 항목 | 대상면적 | 시점·회차 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 42.14㎡ | 감정평가 기준 | 281,000,000원 |
| 본건 최저가 | 42.14㎡ | 14회 유찰 | 12,358,000원 |
| 본건 실질취득 | 42.14㎡ | 최저가 + 인수액 | 305,622,444원 |
| 최신 실거래 | 29.0㎡ | 2026.05. · 3층 | 175,000,000원 |
실질취득액 305,622,444원은 감정가 281,000,000원보다 24,622,444원, 약 8.8% 높습니다. 최신 실거래 175,000,000원과 비교하면 174.6% 수준이지만, 거래 면적이 29.0㎡로 본건과 다르므로 단순 배수만으로 적정가를 확정할 수는 없습니다. 다만 실질취득액이 감정가 자체를 넘어선다는 점만으로도 현재 회차를 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 12,358,000원 | 293,264,444원 | 305,622,444원 |
| 15회 유찰 시 | 9,886,400원 | 295,691,555원 | 305,577,955원 |
| 16회 유찰 시 | 7,909,120원 | 297,633,244원 | 305,542,364원 |
④ 예상배당표 (매각가 12,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,444원 |
| 1. 임차인 권정희 보증금 | 305,000,000원 | 11,735,556원 |
| 서울보증보험 가압류 | 108,683,640원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 19,455,048원 | 0원 |
| 전북은행 가압류 | 6,385,312원 | 0원 |
| 에스비아이저축은행 가압류 | 36,722,640원 | 0원 |
| 경매신청채권자 권정희 | 305,177,100원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 차감 후 매각대금 전액이 임차인 보증금 일부 변제에 사용되는 가정입니다. 조세·공과금 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중이며, 2015.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 평지의 다세대 건부지이며 북측 세로에 접합니다. 공시지가는 3,037,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대 물건이고 본건이 14회 유찰됐으며, 동일 건물 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수 14.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 실거래 표본. 확인된 거래는 2026.05. 29.0㎡ 1건뿐이고 본건 42.14㎡와 면적이 일치하지 않아 시세 검증력이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득액으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 권정희인 점, 임대차계약·전입·점유가 현 소유자의 취득보다 앞선 점을 경매기록과 금융자료로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 대항 가능한 임차인 및 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 문구가 유지되는지 최종 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서천군과 국민건강보험공단 압류 가운데 배당에서 선차감되는 금액이 있는지 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 인수액은 더 커질 수 있습니다.
- 과거 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고는 2022.03.10. 취소공고 후 2023.08.16. 등기말소됐으므로 현재 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 건물 전부에 임차권이 설정되어 있으므로 현재 점유 상태와 인도 시기, 보증금 반환과 명도 협의의 연계 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 기록을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,235만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저가 12,358,000원짜리 다세대로 이해하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 권정희의 대항력 있는 보증금 305,000,000원 가운데 현재 예상배당은 11,735,556원에 불과하고, 나머지 293,264,444원이 매수인에게 넘어옵니다. 그 결과 실질취득액은 305,622,444원으로 감정가보다 24,622,444원 높습니다.
14회 유찰이라는 숫자도 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 다음 회차에서 낙찰가가 낮아지면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어 총부담은 계속 305,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 특수관계 검증, 조세·공과금 압류, 제한적인 실거래 표본과 낮은 환금성을 함께 감안해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.