서울남부지방법원 2024타경100920. 서울 강서구 화곡동 395-4의 토지와 ‘어반힐스’ 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 아파트가 아니라 단독주택(다중주택)이며, 사건 용도는 다가구주택 + 토지입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 건물로, 사용승인일은 2020.11.18.이고 3층 내부계단으로 이용하는 약 53.31㎡의 다락도 제시외 건물로 포함된 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2020.12.11. 설정된 아산신용협동조합 근저당입니다. 임차·점유 명단에 나타난 가장 이른 전입일도 2021.02.01.로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차권등기된 보증금 총액이 최저매각가보다 크더라도 그 차액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 임차권등기 16건과 보증금 미상 점유자 5명이 함께 존재하므로 실제 퇴거 여부, 호실 대응관계와 배당요구 상태를 현장에서 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경100920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 395-4 어반힐스 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다중주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 · 사용승인 2020.11.18. |
| 제시외 건물 | 3층 내부계단 이용 다락 약 53.31㎡ 포함 |
| 토지 | 161.0㎡ · 지목 대 · 공시지가 3,827,000원/㎡ · 완경사·가로장방·세로각지(가) |
| 소유자 | 김건웅 (2023.01.05. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,100,398,700원 / 1,344,255,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산신용협동조합 / 577,152,945원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준권리는 2020.12.11. 아산신용협동조합 근저당입니다. 이후 접수된 경매개시결정과 16건의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 순위입니다. 임차·점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준일 이후이므로 대항력에 따른 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 명단 21명, 승계 신고 0명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 명단상 실제 임차·점유 관계는 21명입니다. 이 가운데 임차권등기가 확인되는 16명의 보증금 합계는 1,820,000,000원이고, 나머지 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 21명 모두 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원동훈 · 401호 | 2022.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이소영 · 301호 | 2021.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박진실 · 미상 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 신성준 · 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 안택수 · 미상 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황영우 · 303호 | 2021.05.06 | 2021.04.23 | 130,000,000원 | 2023.08.10 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 조진서 · 105호 | 2021.07.29 | 2021.07.09 | 70,000,000원 | 2023.08.29 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 어성진 · 205호 | 2021.09.23 | 2021.09.01 | 110,000,000원 | 2023.10.13 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 김상경 · 103호 | 2021.07.23 | 2021.07.20 | 70,000,000원 | 2023.12.18 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 고소희 · 404호 | 2021.04.09 | 2021.03.24 | 130,000,000원 | 2024.01.11 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 신근철 · 204호 | 2021.04.20 | 2021.03.29 | 120,000,000원 | 2024.02.28 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 박선현 · 203호 | 2022.02.09 | 2022.01.25 | 90,000,000원 | 2024.02.20 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 정태영 · 403호 | 2023.04.04 | 2023.03.16 | 130,000,000원 | 2024.02.21 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 양경모 · 101호 | 2021.04.23 | 2021.03.22 | 80,000,000원 | 2024.02.26 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 이슬 · 202호 | 2021.08.27 | 2021.08.04 | 130,000,000원 | 2024.02.15 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 김시현 · 402호 | 2021.05.07 | 2021.04.12 | 150,000,000원 | 2024.02.22 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 정형식 · 201호 | 2021.08.03 | 2021.07.21 | 130,000,000원 | 2024.04.24 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 성공 · 104호 | 2021.02.01 | 미상 | 80,000,000원 | 2024.04.30 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 심재익 · 302호 | 2022.04.21 | 2022.03.21 | 130,000,000원 | 2024.04.30 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 이설이 · 401호 | 2021.09.24 | 2021.08.19 | 140,000,000원 | 2024.03.07 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
| 이반석 · 405호 | 2021.04.30 | 미상 | 130,000,000원 | 2024.07.18 | 대항력 없음우선변제 검토승계 없음 |
확인 보증금 합계 1,820,000,000원은 임차권등기된 16명만 합산한 금액입니다. 보증금이 확인되지 않은 5명은 합계에서 제외했습니다.
③ 가격·회차 분석 — 64% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,344,255,000원으로 감정가 2,100,398,700원의 64%이며 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,344,255,000원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 다중주택은 개별 호실의 임대수익, 공실, 명도 상태, 불법 구획 여부와 토지·건물의 일괄 환금성이 가격에 직접 영향을 줍니다. 따라서 “감정가의 64%이니 싸다”는 결론은 금지하고, 실제 임대현황과 인근 다중주택 거래사례를 확보한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,344,255,000원 | 1,284,000,000원 | 0원 | 44,412,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 1,075,404,000원 | 1,062,249,960원 | 221,750,040원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 860,323,200원 | 849,319,968원 | 434,680,032원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,344,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,842,550원 |
| 1. 근저당 · 아산신용협동조합 | 1,284,000,000원 | 1,284,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,412,450원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 44,412,450원이 남습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있으며, 근저당 변경등기와 실제 채권액도 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대주택·아파트 단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있습니다. 남서측 근거리에 2호선·5호선 까치산역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 161.0㎡, 제2종일반주거지역(7층 이하), 공시지가 3,827,000원/㎡이며 완경사·가로장방 형태입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 개별 세대 아파트가 아닌 토지·다중주택 일괄매각입니다. 매수층이 제한될 수 있고, 호실별 임대상태와 건물 운영수익이 재매각 가격에 큰 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 21명 전수 대조. 임차권등기자·현황조사상 점유자·실제 거주자를 호실별로 맞추고 현재 퇴거 여부를 확인하세요.
- 401호 중복 확인. 원동훈과 이설이가 모두 401호와 연결돼 있으므로 계약 승계·퇴거·점유 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 5명. 원동훈·이소영·박진실·신성준·안택수의 계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 1,284,000,000원과 변경된 960,000,000원·720,000,000원·630,000,000원의 현재 효력 관계, 경매 청구액 577,152,945원과 채권계산서를 대조하세요.
- 최우선변제·당해세. 예상배당표에 반영되지 않은 금액이 소유자 잔여와 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구종기 및 교부청구 내역을 확인하세요.
- 제시외 다락. 약 53.31㎡ 다락의 현황, 이용 방식과 건축물대장·도면 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 인근 다중주택의 최근 거래와 실제 임대수익을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역·공항 관련 구역·대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역의 적용 내용을 관계 기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 임차권등기 16건도 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 명단상 임차·점유 관계 21명, 확인 보증금 1,820,000,000원, 보증금 미상 5명이라는 운영 부담은 가볍지 않습니다.
또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 근저당 채권최고액의 변경 이력과 예상배당 기준도 서로 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 점유·배당·가격 검증은 보류입니다. 낙찰가보다 이 건물 한 동을 정상화하는 데 드는 시간과 비용을 먼저 계산해야 합니다.
