가격 간격은 크지만, ‘전입일 미상 점유자’ 확인이 먼저다 — 신정동 아실빌라 101호

서울남부지방법원 2024타경104168. 양천구 신정동 아실빌라 제1층 제101호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가서에는 건물이 단독주택으로 이용 중이고 구조는 2층 다가구용 단독주택으로 기재돼 있어, 집합건물 101호의 등기 범위와 실제 이용·점유 범위를 입찰 전에 정확히 맞춰보는 절차가 필요합니다.

권리의 기준점은 2016년 10월 25일 설정된 국민은행 근저당권 138,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 현황조사에는 지하층·101호·201호·202호와 건물 전부를 점유 범위로 하는 임차인들이 함께 나타납니다. 이 가운데 김민선은 보증금이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조

말소기준권리는 2016.10.25. 국민은행 근저당권입니다. 2021년 강구수산업협동조합 근저당권은 2022.05.31. 해지로 말소됐고, 같은 날 민물장어양식수산업협동조합 명의의 근저당권 768,000,000원이 설정됐습니다. 2022.10.11. 설정된 근저당권 500,000,000원과 2024.03.25. 이준원의 주택임차권도 모두 말소기준권리보다 늦습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 1명은 대항력 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금으로 합산할 대상은 없으며, 실제 임차인은 6명입니다. 김상곤·이경섭·김기호·김아림·이준원은 모두 전입일이 2016.10.25. 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.

또한 목적물은 101호인데 현황조사에는 지하층·201호·202호와 건물 전부 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 각 점유자가 본건 101호의 권리관계에 실제로 포함되는지, 집합건물의 전유부분과 감정평가상 단독주택 이용 범위가 어떻게 대응하는지를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본은 매우 얇다

아실빌라 비교면적은 51.39㎡이며, 면적이 유사한 실거래는 2건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 280,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 348,000,000원의 55.2%입니다. 2024.06. 거래가 213,000,000원보다도 낮아 표면적인 가격 간격은 분명합니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 +63.4%로 나타납니다.

가격 비교상 현재 모델의 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영한 최저가 192,000,000원입니다. 다만 김민선의 보증금 20,000,000원이 대항력 있는 미배당 보증금으로 확인되면 최저가 외에 별도 부담이 더해집니다. 따라서 가격 메리트 판단도 임차인 확인이 끝난 뒤 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

채권 합계 2,174,000,000원 중 채권자 배당은 188,512,000원, 미배당액은 1,985,488,000원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 626,854,413원은 이 회차 시나리오에서 배당 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)

• 입지. 양목초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역·신정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 연와조 슬래브지붕 2층 건물이며 감정평가서상 사용승인일은 1991.05.08.입니다. 내부구조는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
• 토지. 토지면적 236.8㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,630,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역과 교육환경 절대·상대보호구역 관련 확인사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 빌라로 거래 표본이 2건뿐이며 거래가격 편차가 커, 대단지 공동주택보다 적정가격 산정과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김민선 전입일 확인. 전입세대열람과 주민등록 전입일을 확인해 보증금 20,000,000원의 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다.
• 101호 점유자 특정. 현황조사상 김기호가 101호, 이준원이 건물 전부 임차권자로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 대상을 확인해야 합니다.
• 건물과 전유부분 범위 확인. 집합건물 101호와 감정평가상 단독주택·다가구 이용상태가 일치하는지 건축물대장·집합건축물대장·도면으로 대조해야 합니다.
• 강구수산업협동조합 권리 대조. 2022.05.31. 말소등기와 예상배당표의 50,512,000원 배당 반영 중 어느 자료가 실제 배당순위에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 반영. 매수신청보증금은 통상적인 비율이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
• 시세 표본 보완. 최근 12개월 평균 348,000,000원은 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 면적·층·대지권·내부상태를 추가 비교해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조가 확인되지 않았으므로 수리비와 노후 설비 위험을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 법원기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 아직 닫히지 않은 권리가 있다”

현재 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 거래가 348,000,000원의 55.2%로, 숫자만 보면 충분한 가격 간격이 있습니다. 2회 유찰된 만큼 감정가 300,000,000원에서 상당폭 조정됐다는 점도 긍정적입니다.

그러나 이 사건은 최저가만 보고 바로 ‘안전한 반값 빌라’로 결론 내릴 물건은 아닙니다. 보증금 20,000,000원인 김민선의 전입일이 확인되지 않아 대항력과 매수인 승계 여부가 미상이고, 101호 경매에 지하층·201호·202호·건물 전부 점유자가 함께 조사돼 있습니다. 등기상 말소된 근저당권이 예상배당표에 반영된 점과 다세대·단독주택 이용표기의 차이도 원본 확인이 필요한 부분입니다.

가격은 검토 대상, 권리는 확인 전 보류. 전입일과 점유 범위, 전유부분 구조, 실제 배당순위를 모두 확인해 매수인 인수액이 정말 0원으로 닫히는 경우에만 현재 최저가의 가격 메리트를 인정하는 접근이 안전합니다.