서울남부지방법원 2024타경106393. 영등포구 신길동 대성유니드아파트 101동 5층 504호입니다. 감정가 867,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 693,600,000원, 감정가의 80% 회차입니다. 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2의 아파트이고, 비교 실거래의 기준 면적은 82.26㎡입니다.
현재 소유자는 김대관·정경숙으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2010.03.08. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 327,000,000원입니다. 이번 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2023.05.16. 설정된 박종일 근저당권 585,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 이후 서울신용보증재단 가압류 17,696,000원, 경매개시결정들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경106393 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 가마산로50길 27, 제101동 제5층 제504호 (신길동, 대성유니드아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제5층 제504호 · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 15층 건물 내 5층 |
| 비교 기준면적 | 82.26㎡ |
| 소유자 | 김대관 2분의 1 · 정경숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 867,000,000원 / 693,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 414,575,342원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.16. 을구 23번 박종일 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이며, 바로 같은 날 설정된 을구 24번 박종일 전세권 5,000,000원은 순위상 말소기준 뒤에 위치합니다. 2023.09.15. 서울신용보증재단 가압류 17,696,000원, 2024.02.26. 박종일의 임의경매개시결정, 2024.07.23. 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균은 720,833,333원
대성유니드는 134세대, 사용승인일은 2003.06.28.입니다. 비교 실거래는 82.26㎡·83.5㎡ 거래로 구성돼 있고, 전체 10건 평균은 765,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 82.26㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2026.04 | 83.5㎡ | 14 | 780,000,000원 |
| 2026.03 | 83.5㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2026.01 | 83.5㎡ | 2 | 715,000,000원 |
| 2025.11 | 83.5㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 2025.10 | 83.5㎡ | 9 | 730,000,000원 |
| 2025.05 | 82.26㎡ | 8 | 785,000,000원 |
| 2025.05 | 82.26㎡ | 8 | 785,000,000원 |
| 2022.04 | 83.5㎡ | 15 | 890,000,000원 |
| 2021.11 | 83.5㎡ | 13 | 870,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 720,833,333원 |
현재 최저가 693,600,000원은 최근 12개월 평균 720,833,333원의 96.2%입니다. 최근 12개월 평균보다는 아래지만, 최신 거래는 2026.05. 790,000,000원이고 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 지표는 -13.4%입니다. 즉 과거 2021~2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 765,500,000원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 693,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,336,000원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 박종일 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 3. 을구 24번 전세권 · 박종일 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,696,000원 | 17,696,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,568,000원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 607,696,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 76,568,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 693,600,000원 | 607,696,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 554,880,000원 | 546,931,200원 | 60,764,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 443,904,000원 | 437,064,960원 | 170,631,040원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 그 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 2회 유찰 시에도, 3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 414,575,342원이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길5동주민센터 서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 신풍역이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 15층 건물의 5층이며, 기본 급배수·위생·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 가마산로50길에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,279,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 765,500,000원보다 최근 12개월 평균 720,833,333원과 최신 거래 790,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 지표가 -13.4%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 박종일 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 23번 2023.05.16. 박종일 근저당권 585,000,000원을 기준으로 원본 등기부와 배당순위를 대조하세요.
- 원본 대조. 배당표의 집행비용과 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 법원 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 하락 추세까지 보고 결정”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.16. 박종일 근저당권 585,000,000원이 말소기준이고 이후 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 867,000,000원에서 1회 유찰돼 693,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 720,833,333원의 96.2%입니다. 최근 평균보다 낮다는 점은 분명하지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -13.4% 낮다는 추세도 동시에 존재합니다. 최신 거래가 790,000,000원이라는 점까지 함께 보면, 권리는 무난하되 가격 메리트는 보수적으로 판단할 사건입니다.
