서울남부지방법원 2024타경112176. 화곡동 큐브원 제3층 제303호, 전용 23.66㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 33,152,000원이라는 최저가가 실제 취득원가가 아니라는 점입니다. 임차인 오찬수는 2021.04.12. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 민명희 근저당권은 2021.09.23. 설정됐습니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 부족분을 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
현재 매각가 33,152,000원을 가정하면 집행비용 996,736원을 제외한 32,155,264원만 임차인에게 배당되고, 나머지 204,844,736원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 33,152,000원 + 204,844,736원 = 237,996,736원입니다. 최저가가 감정가의 13% 수준까지 떨어졌다는 사실만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경112176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로18길 44-34(화곡동), 제3층 제303호 (화곡동, 큐브원) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 23.66㎡ · 지상6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2020.12.29 |
| 소유자 | 이수자 · 2021.01.29 매매 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 33,152,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2020.12.31. 성산포수산업협동조합 근저당권은 2021.03.19. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.09.23. 민명희 근저당권 52,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.04.12.에 오찬수가 전입·점유를 시작했기 때문에 임차인은 대항력을 갖습니다. 이후 서울특별시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 중 배당받지 못한 부분은 별개의 문제로 매수인이 인수하게 됩니다.
② 임차인 분석 — 등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 현재 인수예상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오찬수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 2021.04.12 / 2021.02.22 | 대항력 있음 우선변제 | 204,844,736원 |
또한 오찬수는 임차권자이면서 이 강제경매의 채권자이기도 합니다. 자료에는 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 확인할 필요가 있다는 경고가 포함돼 있습니다. 다만 그 사정만으로 임차인의 대항력이나 보증금 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 입찰자는 임대차계약 원본, 보증금 지급 경위, 배당요구 및 강제경매 채권의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 3,315만원이 아니라 약 2.38억과 비교해야 한다
큐브원의 동일 면적대 확인 거래는 2022.10 전용 23.66㎡ 2층 265,000,000원, 2022.07 전용 23.63㎡ 3층 265,000,000원입니다. 확인된 평균·최신 거래 모두 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 23.66㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 23.63㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
표면 최저가 33,152,000원만 놓고 보면 거래가의 12.5% 수준이지만, 그 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 237,996,736원이므로 비교 기준도 이 금액이어야 합니다. 이는 확인 거래 265,000,000원보다는 낮지만, 확인된 거래가 2022.07과 2022.10의 2건뿐이라 현재 가격을 확정적으로 보여주는 표본으로 보기에는 한계가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 996,736원 |
| 1. 임차인 오찬수 보증금 | 237,000,000원 | 32,155,264원 |
| 2. 근저당권 · 민명희 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 오찬수 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당에 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 204,844,736원은 매수인 인수예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층, 사용승인일 2020.12.29. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 확인된 동일 면적대 거래는 2022.07과 2022.10의 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 7.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 33,152,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 오찬수의 임대차계약, 보증금 237,000,000원 지급 경위, 전입·점유 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요.
- 채권자와 임차인의 동일성 확인. 임차인 오찬수가 강제경매 채권자이기도 하므로 두 권리의 발생 원인과 금액 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 점검. 실제 집행비용과 세금 등에 따라 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래는 2022.07·2022.10의 2건입니다. 현재 매매·전세 호가와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 이미 9회 유찰됐고 단지 평균도 7.4회 유찰입니다. 취득 후 매도기간과 가격조정 가능성을 보수적으로 보세요.
맺으며 — “최저가 13%”가 아니라 “실질취득 약 2.38억”
이 사건의 숫자에서 가장 위험한 착시는 감정가 247,000,000원짜리 물건을 33,152,000원에 살 수 있다는 인상입니다. 대항력 있는 임차인 오찬수의 보증금이 237,000,000원이고, 현재 예상 배당 후에도 204,844,736원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 237,996,736원 수준입니다.
확인된 동일 면적대 실거래 265,000,000원보다는 낮지만 거래 표본이 2022년 2건뿐이고, 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 낮아졌는가’보다 ‘보증금까지 합친 총투입액이 현재 시장에서 회수 가능한가’를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리의 핵심 구조는 명확하지만, 가격과 환금성을 함께 검증하기 전에는 최저가만으로 매력적인 물건으로 평가하기 어렵습니다.
