서울남부지방법원 2024타경112176. 화곡동 큐브원 제3층 제303호, 전용 23.66㎡ 규모의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 247,000,000원이 8회 유찰되어 최저가가 41,440,000원까지 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 임차인 오찬수의 전입·점유일인 2021.04.12가 말소기준인 민명희 근저당 2021.09.23보다 빠르고, 보증금은 237,000,000원입니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 41,440,000원에서 집행비용 1,145,920원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 40,294,080원이고, 보증금 잔액 196,705,920원이 남습니다. 결국 41,440,000원 + 196,705,920원 = 238,145,920원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다. 이 구조에서는 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커지므로, 최저가 숫자만 보고 할인율을 계산하면 권리분석의 결론이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경112176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로18길 44-34(화곡동), 제3층 제303호 (화곡동, 큐브원) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 23.66㎡ · 지상6층 중 제3층 |
| 소유자 | 이수자 · 2021.04.12 소유권이전등기 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 41,440,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오찬수 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2020.12.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2020.12.31 성산포수산업협동조합 근저당권 2,244,000,000원은 2021.03.19 말소되어 이미 정리된 권리입니다. 이후 임차인 오찬수는 임대차계약일 2021.02.07, 확정일자 2021.02.22, 전입·점유 2021.04.12의 순서로 권리를 갖췄고, 현재 말소기준인 민명희 근저당 52,000,000원은 그보다 늦은 2021.09.23 설정입니다. 따라서 이 사건은 후순위 임차인이 아니라 선순위 대항력 임차인이 존재하는 구조로 봐야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오찬수 | 237,000,000원 | 2021.04.12 | 2021.02.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 오찬수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 확인되고, 배당요구도 2023.03.29 이루어졌습니다. 임차권등기 역시 같은 날 접수되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가 15.6%가 아니라 실질취득을 본다
큐브원 전용 23.66㎡ 안팎의 제시된 실거래는 2건이며 모두 265,000,000원입니다. 단순히 최저가 41,440,000원을 265,000,000원과 비교하면 15.6% 수준이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 매수인이 떠안을 보증금 잔액을 포함한 현재 실질취득은 238,145,920원으로, 비교거래 265,000,000원의 약 89.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 23.66㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 23.63㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 비교평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
유찰이 더 진행돼도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 9회 유찰 시 최저가가 33,152,000원으로 내려가지만 인수 예상액은 204,844,736원으로 증가해 합계가 237,996,736원이고, 10회 유찰 시에는 26,521,600원 + 211,355,789원 = 237,877,389원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라가 실질취득은 약 238,000,000원 부근에 묶입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 41,440,000원 | 196,705,920원 | 238,145,920원 |
| 9회 유찰 시 | 33,152,000원 | 204,844,736원 | 237,996,736원 |
| 10회 유찰 시 | 26,521,600원 | 211,355,789원 | 237,877,389원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,145,920원 |
| 1. 임차인 오찬수 보증금 | 237,000,000원 | 40,294,080원 |
| 2. 근저당 · 민명희 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 오찬수 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 우선변제에 사용되며, 임차보증금 부족분 196,705,920원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 큐브원은 20세대 규모입니다. 대상 전용면적은 23.66㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며 사용승인일은 2020.12.29입니다. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,632,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 건물 비교거래는 2건으로 제한적이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.7회이며 매각률은 0.0으로 기록되어 있습니다. 현재 사건도 8회 유찰 상태라 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담액 계산. 현재 기준 41,440,000원에 미배당 보증금 196,705,920원을 더한 238,145,920원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 오찬수 권리 원본 확인. 임차권자이면서 경매 신청 채권자로 나타나는 만큼 임대차계약서, 배당요구, 임차권등기명령, 신청채권의 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 대항력 소멸로 오판 금지. 임차권등기 접수일 2023.03.29만 볼 것이 아니라 최초 전입·점유 2021.04.12와 말소기준 2021.09.23의 선후관계를 봐야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 238,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.04.12 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 비교거래 최신성. 확인되는 거래는 2022.07·2022.10 두 건이므로 265,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 실제 입찰 시점의 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계 원본을 직접 확인하고, 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “41,440,000원에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 41,440,000원이 아니라 실질취득 238,145,920원입니다. 오찬수의 보증금 237,000,000원이 낙찰대금보다 크고 대항력이 말소기준보다 앞서기 때문에, 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 전체 부담은 거의 달라지지 않습니다.
자료상 비교거래 265,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 89.9%지만, 그 거래는 2022년에 이루어진 2건에 불과합니다. 따라서 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 여기에 현재 8회 유찰, 단지 경매 평균 6.7회 유찰, 대항력 임차인 인수, 제한적인 비교거래까지 겹칩니다. 낮은 최저가보다 인수 구조와 실제 현 시세 검증이 먼저인 물건이며, 권리관계 원본을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
