서울남부지방법원 2024타경112176. 서울 강서구 화곡동 큐브원 3층 303호, 전용 23.66㎡ 다세대주택입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 2.47억에서 일곱 차례 유찰돼 최저가가 5,180만원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 오찬수는 2021.02.22. 확정일자를 받고 2021.04.12. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2021.09.23. 민명희 근저당보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 51,800,000원에서 집행비용 1,332,400원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 50,467,600원이고, 나머지 186,532,400원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경112176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로18길 44-34(화곡동), 제3층 제303호 (화곡동, 큐브원) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 23.66㎡ · 지상 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.12.29. / 20세대 |
| 소유자 | 이수자 (2021.01.29. 매매, 거래가액 237,000,000원 · 2021.04.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 51,800,000원 (7회 유찰, 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오찬수 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.09.23. 설정된 민명희의 근저당권 52,000,000원입니다. 서울특별시 압류와 강제경매개시결정, 2023.03.29. 등기된 주택임차권은 등기 순서만 보면 말소기준 이후입니다. 하지만 임차인 오찬수는 임차권등기보다 앞선 2021.04.12.부터 전입·점유했고, 확정일자도 2021.02.22.이므로 기존 대항력은 소멸하지 않습니다.
을구 1번에는 2020.12.31. 성산포수산업협동조합의 채권최고액 2,244,000,000원 공동담보 근저당이 기재됐고, 을구 2번에는 2021.03.19. 이를 대상으로 한 “1번 근저당권설정등기 말소 · 일부포기”가 기재돼 있습니다. 이 부분은 해당 호수에 대한 말소 범위와 현재 효력을 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오찬수 | 건물 전부 / 주거(임차권등기) | 2021.04.12. | 2021.02.22. | 237,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 186,532,400원 |
오찬수는 배당요구를 했지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다. 매각대금에서 전액 변제되지 않은 보증금은 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 예상 배당은 50,467,600원, 예상 미배당액은 186,532,400원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
큐브원 전용 23.66㎡ 안팎의 실거래 표본은 2건이며, 두 거래 모두 265,000,000원입니다. 거래 시점은 2022.07.과 2022.10.입니다. 최저가 51,800,000원은 실거래가의 19.5%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 23.66㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 23.63㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
현 회차 실질취득액 238,332,400원은 실거래 표본 265,000,000원의 89.9%이며 차액은 26,667,600원입니다. 감정가 247,000,000원과 비교하면 실질취득액은 감정가의 96.5%로, 일곱 번 유찰됐음에도 총부담은 감정가와 큰 차이가 나지 않습니다. 실거래 표본이 2건이고 거래 시점도 2022년이므로, 이 차이만으로 충분한 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 51,800,000원 | 186,532,400원 | 238,332,400원 | 89.9% |
| 8회 유찰 시 | 41,440,000원 | 196,705,920원 | 238,145,920원 | 89.9% |
| 9회 유찰 시 | 33,152,000원 | 204,844,736원 | 237,996,736원 | 89.8% |
현재 회차에서 9회 유찰 시나리오까지 최저가는 18,648,000원 내려가지만, 실질취득액 감소폭은 335,664원에 불과합니다. 유찰을 기다려도 임차인 미배당액이 그만큼 늘기 때문에 가격구조가 거의 개선되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 1. 임차인 오찬수 보증금 | 237,000,000원 | 50,467,600원 |
| 2. 성산포수산업협동조합 근저당 | 2,244,000,000원 | 0원 |
| 3. 민명희 근저당 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 오찬수 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 186,532,400원은 배당되지 않아 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생설비와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 포장도로와 접하며, 토지는 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 333.2㎡, 공시지가 3,632,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 23.66㎡의 소형 다세대주택이고 총 20세대 규모입니다. 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 자금계획. 입찰보증금과 낙찰잔금뿐 아니라 임차보증금 미배당분 186,532,400원을 함께 준비해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대열람, 확정일자 부여현황과 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 신청채권자 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 오찬수이므로 강제경매 신청 근거와 채권액 237,000,000원을 원문으로 확인해야 합니다.
- 을구 1·2번 대조. 성산포수산업협동조합 공동담보 근저당과 2021.03.19. 말소등기의 대상·범위를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득액은 약 2.38억원으로 거의 변하지 않습니다.
- 시세 재확인. 확인되는 실거래는 2022년 2건이므로 현재 매매·전세 호가와 최근 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세는 실제 인수·배당액을 바꿀 수 있으므로 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임차권등기명령 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “51,800,000원이 아니라 238,332,400원”
이 사건의 결론은 단순합니다. 일곱 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 20.97%까지 내려왔지만, 임차인 오찬수의 보증금 237,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현 회차에서 임차인이 받지 못하는 186,532,400원을 매수인이 인수하면 총부담은 238,332,400원이 됩니다.
8회 또는 9회 유찰을 기다려도 실질취득액은 각각 238,145,920원과 237,996,736원으로 거의 달라지지 않습니다. 실거래 표본 265,000,000원보다 낮다는 점은 있으나, 표본이 2건이고 거래 시점이 2022년인 데다 다세대주택·20세대·7회 유찰이라는 환금성 조건이 겹칩니다. 최저가 착시는 매우 크고, 권리분석 난도와 사후 자금부담도 높은 인수형 물건입니다.