서울남부지방법원 2024타경115533. 화곡동 위하우스아파트 12층 1204호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이고, 동일면적 실거래 자료의 대상 면적은 30.18㎡입니다. 현재 소유자는 강순홍이며, 2024.04.30. 김환호가 신청한 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.12.29. 전세권입니다. 전세권자 역시 김환호이고 전세금은 270,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 이 권리는 등기 분석상 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 김환호가 1204호 점유자로 확인되고 전입일은 2022.11.28.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력은 있는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금과 등기 전세금 270,000,000원을 별개의 금액으로 중복 합산하면 안 되고, 입찰 판단에서는 확인된 선순위 전세권 270,000,000원을 기준으로 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경115533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로20길 86-4, 제12층 제1204호 (화곡동, 위하우스아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 이용 · 30.18㎡ · 12층 중 12층 |
| 소유자 | 강순홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 19,586,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김환호 / 282,144,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2016.07.05 |
| 단지규모 | 28세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2024.04.30. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.12.29. 김환호의 전세권은 전세금 270,000,000원으로 설정되어 있고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다. 반대로 2024.09.10. 주식회사 에프엠펀딩의 가압류 120,000,000원은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김환호 | 1204호 | 2022.11.28 | 대항력 有 | 미상 | 인수 위험 |
② 시세 비교 — 7.4%가 아니라 약 2.70억을 비교해야 한다
동일면적 30.18㎡의 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 264,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.02. 9층 255,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -9.4%입니다. 전체 12건 평균 280,845,000원보다 최근 가격대가 낮아진 만큼, 과거 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.18㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.08 | 30.18㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 30.18㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.18㎡ | 5건 | 264,800,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 7.4%에 불과하지만, 이것은 선순위 전세권 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득을 전세금 수준인 270,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 264,800,000원보다 높고, 최신 거래 255,000,000원도 웃돕니다. 여기에 최근 추세가 -9.4%인 점까지 고려하면 현재 회차를 ‘시세보다 매우 싼 경매’로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,548원 |
| 2. 전세권 · 김환호 | 270,000,000원 | 18,833,452원 |
| 3. 경매개시결정 · 김환호 | 282,144,863원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에프엠펀딩 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 672,144,863원 중 채권자 배당액은 18,833,452원이고, 미배당액은 653,311,411원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차가 더 내려가도 실질부담은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 19,586,000원 | 18,833,452원 | 653,311,411원 |
| 13회 유찰 시 | 15,668,800원 | 14,986,762원 | 657,158,101원 |
| 14회 유찰 시 | 12,535,040원 | 11,909,409원 | 660,235,454원 |
선순위 전세권 인수형에서는 최저가가 낮아질수록 전세권자에게 돌아가는 배당액도 줄어 미배당 인수분이 늘어납니다. 그래서 13회·14회 유찰로 최저가가 더 낮아져도, “낙찰가가 낮아졌으니 실질취득도 크게 낮아진다”는 계산이 성립하지 않습니다. 이 사건의 가격 기준점은 계속 전세금 270,000,000원 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 학교가 혼재한 지역으로 주거 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 12층 1204호. 방, 거실겸주방, 욕실 등으로 이용 중이며 사용승인일은 2016.07.05입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식주차, 1층 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터폭 월정로20길, 서측 약 3미터폭 막다른도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 7.3회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 최근 동일면적 거래 추세도 -9.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 19,586,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 선순위 전세권 270,000,000원의 미배당 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 소멸 여부 원본 확인. 등기 분석상 김환호 전세권은 매수인 인수로 분류돼 있으나 배당 계산에는 인수 0원으로 잡혀 있어 반드시 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 점유자와 권리자 관계 확인. 김환호가 점유자·전세권자·경매채권자로 동시에 나타납니다. 실제 채권관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 점유자의 임차보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 전세권 270,000,000원 외 별도 임대차채권이 있는지 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 264,800,000원, 최신 거래는 255,000,000원이고 최근 추세는 -9.4%입니다. 과거 전체 평균 280,845,000원만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 12회 유찰이고 단지 평균도 7.3회입니다. 권리 외에도 매수수요·점유·명도·상품성 등을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — “1,958만원에 사는 집”이 아니다
이 사건의 가장 위험한 숫자는 최저가 19,586,000원입니다. 감정가 285,000,000원에서 12회 유찰되어 7% 수준까지 떨어졌기 때문에 표면상 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 김환호의 전세권 270,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있고, 현재 배당에서도 전세권에 18,833,452원만 돌아가 미배당이 크게 남습니다.
따라서 이 물건은 최저가 19,586,000원이 아니라 실질취득 약 270,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 264,800,000원과 최신 거래 255,000,000원을 웃도는 수준이고, 시장 추세도 -9.4%입니다. 12회 유찰이라는 숫자가 가격 메리트를 뜻하는 것이 아니라, 오히려 선순위 전세권·점유관계·환금성 확인이 먼저인 고위험 사건이라는 점이 결론입니다.
