최저가 30,602,000원은 최근 시세의 11.6% — 그러나 10회 유찰의 원인부터 확인해야 한다

서울남부지방법원 2024타경115533. 강서구 화곡동 위하우스아파트 12층 1204호, 전용 30.18㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가는 285,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,602,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 264,800,000원, 최신 거래는 2026년 2월 255,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최저가는 최근 평균의 11.6%로 매우 낮습니다.

다만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 제공된 권리 판정은 2016.08.05. 하나은행 근저당을 말소기준으로 보고, 2022.11.28. 전입한 김환호의 대항력을 부정해 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그런데 등기 흐름에는 같은 하나은행 근저당 2건에 대해 2016.11.14. 일부포기를 원인으로 한 말소 기재가 존재합니다. 이 말소가 1204호에 대한 담보 해제를 뜻하는지 원본 등기사항전부증명서로 확정하지 않으면, 말소기준과 임차인 순위 판단을 최종 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘인수 0원’ 판정의 전제부터 확인

2018년 윤영예 근저당 27,000,000원은 2018.04.30. 일부포기로 말소됐고, 2022년 바른대부 근저당 360,000,000원도 2022.06.09. 해지로 말소됐습니다. 이후 2022.12.29. 김환호 명의의 전세금 270,000,000원 전세권이 설정됐고, 같은 김환호가 2024.04.30. 강제경매를 신청했습니다. 2024.09.10. 에프엠펀딩의 120,000,000원 가압류도 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 신청채권자·전세권자와 동일

* 2016.08.05. 하나은행 근저당이 이 호실의 유효한 말소기준권리라는 제공 판정에 따른 결과입니다. 2016.11.14. 일부포기 말소의 효력은 원본 확인이 필요합니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 김환호 1명입니다. 김환호는 점유자일 뿐 아니라 전세권자이자 신청채권자입니다. 제공된 예상배당에서는 전세권 270,000,000원과 신청채권 282,144,863원 모두 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 법률상 인수 여부와 별개로, 무배당 상태의 점유자가 직접 경매를 신청한 구조는 명도 협의와 점유관계 확인이 중요한 사건입니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 최근 거래는 하락 추세

위하우스아파트 전용 30.18㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 280,845,000원이지만 과거 354,140,000원 거래까지 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 264,800,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.4% 하락했습니다.

최저가 30,602,000원은 최근 12개월 평균 264,800,000원의 11.6%입니다. 제공된 인수액 0원 판단이 그대로 유지된다면 실질취득액도 30,602,000원으로 계산돼 최신 거래 255,000,000원보다 현저히 낮습니다. 다만 감정가 285,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높고, 실거래 추세도 -9.4%입니다. 따라서 과거 전체 평균 280,845,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,602,000원 가정)

총 채권액 3,159,144,863원 중 채권자 예상배당은 29,651,164원, 미배당은 3,129,493,699원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소 기재가 있는 근저당도 배당 항목에 포함돼 있으므로 최종 배당순위는 원본 서류 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당만 증가

현재 계산에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 신청채권자 김환호의 청구액 282,144,863원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당액이 0원입니다. 전세권 270,000,000원 역시 0원 배당으로 계산됩니다. 이처럼 점유자이자 신청채권자가 거액을 회수하지 못하는 구조는 법률상 인수 여부와 별도로 명도·점유 리스크를 높이는 요소입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택, 소규모 근린생활시설과 학교가 혼재하며 주거 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의는 무난합니다.
• 건물. 2016.07.05. 사용승인된 12층 철근콘크리트 건물의 최상층 1204호입니다. 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식주차와 1층 주차장 시설이 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대내역은 미상으로 평가됐습니다.
• 환금성. 28세대 소규모 도시형생활주택이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매시장 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2016년 근저당 말소 원본 확인. 하나은행 근저당 1번·2번에 대한 2016.11.14. 일부포기 말소의 대상과 효력을 등기사항전부증명서 원문에서 확인해야 합니다.
• 실제 말소기준 재확정. 2016년 근저당이 해당 호실에서 말소된 것이라면 김환호의 전입·전세권 순위와 매수인 인수 여부를 처음부터 다시 계산해야 합니다.
• 김환호의 지위 대조. 점유자·전세권자·신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 전세금 지급 자료, 전세권 설정계약과 강제경매 집행권원을 함께 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 임차인의 배당요구 및 인수 관련 기재를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 말소 기재가 있는 2018년 윤영예 근저당과 2022년 바른대부 근저당이 예상배당 채권에 포함돼 있으므로 실제 존속 채권과 배당순위를 재확인해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 신청채권자이자 전세권자인 점유자가 배당을 받지 못하는 계산이므로 점유 이전 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최근 12개월 평균은 264,800,000원, 최신 거래는 255,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -9.4%입니다. 전체 평균 280,845,000원보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
• 기일·진행 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.09.이므로 법원 사건기록에서 매각 실시·변경·연기·취소 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “11.6%의 가격보다 10회 유찰의 이유가 먼저다”

최저매각가 30,602,000원은 최근 12개월 평균 264,800,000원의 11.6%이고, 제공된 판단대로 인수액이 0원이라면 실질취득액도 30,602,000원입니다. 최신 실거래 255,000,000원과 비교해도 표면적인 가격 차이는 큽니다.

하지만 이 물건은 10회 유찰됐고, 28세대 소규모 도시형생활주택이며, 단지 경매 통계도 평균 6.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 더 중요한 것은 말소기준으로 제시된 2016년 하나은행 근저당에 같은 해 일부포기 말소 기재가 있다는 점입니다. 여기에 점유자·전세권자·신청채권자가 김환호로 동일하고, 현재 배당 계산상 김환호의 전세권과 신청채권은 모두 0원 배당입니다.

가격은 매우 낮지만 권리 결론은 아직 조건부입니다. 2016년 근저당의 실제 존속 여부, 김환호의 점유·채권 관계, 매각물건명세서와 배당요구 기록을 원본으로 대조해 ‘인수 0원’ 전제가 확인될 때만 가격 비교가 의미를 갖습니다. 이 사건의 순서는 가격 검토가 아니라 말소기준 확정이 먼저입니다.