서울남부지방법원 2024타경118419. 화곡동 래안빌 3층 304호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 326,000,000원이지만 11회 유찰되어 최저매각가는 28,003,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 김주완의 임대차는 계약일 2020.03.17, 확정일자 2020.03.17, 전입·점유개시 2020.03.27이고, 보증금은 279,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정 2024.05.13보다 앞서 대항요건을 갖춰 매수인에게 대항할 수 있습니다.
매각물건명세서 취지도 명확합니다. 을구 순위3번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 28,003,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 904,054원을 제외한 27,098,946원이 임차인에게 우선배당되고, 남은 251,901,054원은 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118419 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13길 170-8, 제3층 제304호 (화곡동, 래안빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제304호 |
| 소유자 | 김성민 · 2020.08.03 소유권이전 · 거래가액 291,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 28,003,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주완 / 279,808,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인일 | 2020.02.13 |
| 단지 규모 | 래안빌 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
등기부상 2020.02.19 설정된 강서농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원이었으나 2020.03.27 일부포기로 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 2022.10.18 국민건강보험공단 압류와 2023.11.24 안성시 압류 역시 2024.07.01 해제·말소됐습니다. 반면 김주완의 임차권은 2024.04.08 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2020.03.27, 확정일자는 2020.03.17입니다. 말소기준권리인 2024.05.13 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 대항력 임차권이므로 보증금 미배당액이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주완 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.27 | 2020.03.17 | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
김주완은 배당요구도 2024.04.08 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제를 받는다고 해서 보증금 전액이 사라지는 것은 아닙니다. 매각대금이 보증금보다 현저히 작기 때문에 배당으로 충당되지 않는 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차에서는 우선배당 27,098,946원, 매수인 인수 251,901,054원으로 계산되어 있습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담은 거의 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금 279,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 따라서 최저매각가 자체를 매입가격처럼 보면 안 됩니다. 현재 회차를 단순 합산하면 낙찰가 28,003,000원과 인수액 251,901,054원으로 279,904,054원이며, 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 영향까지 포함한 값입니다. 경제적 구조는 보증금 279,000,000원 부근에 사실상 고정된다고 보는 것이 핵심입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 28,003,000원 | 251,901,054원 | 279,904,054원 |
| 12회 유찰 시 | 22,402,400원 | 257,400,843원 | 279,803,243원 |
| 13회 유찰 시 | 17,921,920원 | 261,800,675원 | 279,722,595원 |
④ 시세 비교 — 기준은 최저가 2,800만원이 아니라 실질취득 약 2.79억
래안빌의 최근 12개월 확인 거래는 2026.05 한 건으로, 전용 45.32㎡·5층 250,000,000원입니다. 분석 대상 면적은 40.39㎡로 이 거래와 면적이 정확히 일치하지 않으며, 표본도 1건뿐이므로 정밀 시세로 단정하기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격 메리트를 판단할 때는 최저가 28,003,000원이 아니라 실질취득 약 279,000,000원을 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.32㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 250,000,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 279,000,000원은 최근 거래 250,000,000원의 111.6% 수준입니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 279,904,054원으로 보면 최근 거래보다 약 29,904,054원 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “11회 유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 확인 가능한 최근 거래 기준으로는 실질취득 부담이 더 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,054원 |
| 1. 임차인 김주완 보증금 | 279,000,000원 | 27,098,946원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김주완 | 279,808,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 27,098,946원만 배당되고 251,901,054원이 매수인에게 남는 것으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액 279,808,800원은 별도 배당 0원으로 제시되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한광고등학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 304호이며, 사용승인일은 2020.02.13입니다. 승강기·도시가스·난방·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 225.0㎡, 공시지가는 2,571,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 28,003,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 251,901,054원을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 추가 효과 제한. 12회 유찰 시 인수액 257,400,843원, 13회 유찰 시 261,800,675원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.03.17, 전입·점유 2020.03.27, 임차권등기 2024.04.08과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김주완으로 나타나는 점은 채권 발생 원인과 임대차의 실체를 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 2026.05의 250,000,000원 한 건이며 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 현장 중개 시세와 개별 호수 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 15세대 다세대이고 이 사건은 11회 유찰됐습니다. 매도 출구와 실제 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 및 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 9%”가 아니라 “실질취득 약 2.79억”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 326,000,000원짜리 물건이 11회 유찰되어 28,003,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서는 정반대로 봐야 합니다. 선순위 대항력 임차인 김주완의 보증금이 279,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차 인수액은 251,901,054원입니다.
즉 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질부담은 계속 279,000,000원 부근에 머뭅니다. 확인 가능한 최근 거래 250,000,000원보다도 높은 수준이고, 15세대 다세대·11회 유찰이라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “낮은 최저가가 실질취득가를 낮춰주지 못한다”입니다. 이 사건은 입찰가를 더 낮추는 것보다 선순위 임차권의 실체와 인수범위를 확인하는 것이 우선인 물건입니다.
