서울남부지방법원 2024타경119054. 화곡동 넥시티 제2층 제202호, 공부상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 276,000,000원에서 11회 유찰돼 최저매각가가 23,709,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체가 매수인의 총 취득부담을 나타내지 않습니다. 백대남은 2020.10.30. 전입·점유, 2020.10.20. 확정일자를 갖고 있고 말소기준인 2022.06.07. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 255,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 23,709,000원을 가정한 예상배당에서 백대남에게 돌아가는 금액은 22,882,238원이고, 미배당 보증금은 232,117,762원입니다. 그래서 매수인의 실질부담은 23,709,000원 + 232,117,762원 = 255,826,762원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 백대남의 미배당 인수액이 그만큼 커져, 총 부담은 사실상 255,000,000원 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119054 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제2층 제202호 (화곡동, 넥시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2020.05.21 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.12.08. 소유권 이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 23,709,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 201,429,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2022.06.07. 갑구 6번 압류 · 남동세무서 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
말소기준권리는 2022.06.07. 남동세무서 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 안산세무서 압류, 국민건강보험공단 압류 및 2023.01.25. 등기된 백대남의 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기가 소멸한다고 임차보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다. 백대남의 전입·점유가 2020.10.30.로 말소기준보다 앞서기 때문에, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대남 202호 · 현황조사 | 2020.10.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백대남 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.30 확정 2020.10.20 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2023.01.25 | 해당 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2020.10.30 확정 2020.10.20 | 0원 | 승계신고 | 배당요구 2024.08.28 | 보증기관 승계 박대남 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 시보증은 별도의 실제 임차인이 아니라 박대남 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 다만 박대남은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 백대남의 확정된 인수액 외에 박대남 관련 추가 인수 위험은 별도로 남아 있습니다.
③ 가격의 실체 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 가정 | 낙찰가 | 백대남 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 23,709,000원 | 232,117,762원 | 255,826,762원 |
| 12회 유찰 시 | 18,967,200원 | 236,774,210원 | 255,741,410원 |
| 13회 유찰 시 | 15,173,760원 | 240,499,368원 | 255,673,128원 |
현재 회차에서 최저가는 감정가의 약 8.59%까지 떨어졌지만, 백대남의 미배당 보증금까지 더한 실질취득은 255,826,762원입니다. 12회 유찰 가정에서는 255,741,410원, 13회 유찰 가정에서도 255,673,128원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조라 유찰 자체가 매수인의 실질 매입가를 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 826,762원 |
| 1. 임차인 백대남 보증금 | 255,000,000원 | 22,882,238원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 201,429,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 백대남 보증금 중 232,117,762원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 우선순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.05.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 강서구청 남서측 인근으로 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 가스, 난방, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 5,502,000원/㎡. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 규제가 포함돼 있습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 11회 유찰된 사실 자체가 시장의 가격 수용성이 매우 낮았다는 신호입니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총 인수가격으로 계산. 현재 회차 기준 백대남 보증금 인수액 232,117,762원을 반드시 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
- 박대남 별도 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 임대차계약, 전입세대, 점유관계와 실제 보증금 액수를 추가 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 박대남 보증금의 대위·승계 성격이므로 별도의 신규 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 백대남 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소와 인수 구분. 등기된 임차권이 매각으로 소멸하더라도 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수는 별개입니다.
- 11회 유찰의 의미 확인. 추가 유찰이 생겨도 백대남 보증금 인수가 늘기 때문에 실질취득가는 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 우선권 및 임차인 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,370만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 23,709,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 232,117,762원입니다. 현재 가정에서 백대남에게 배당되지 못하고 매수인이 떠안는 보증금 잔액입니다. 두 금액을 더하면 실질취득은 255,826,762원으로, 감정가 276,000,000원의 약 92.7%입니다.
더구나 박대남은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 임차보증금 인수 가능성을 완전히 제거할 수 없습니다. 11회 유찰이라는 숫자도 이 위험과 가격구조를 상쇄해 주지 못합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질부담은 낮지 않고, 미상 임차 위험까지 남아 있는 사건입니다. 따라서 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 낙찰 후 무엇을 얼마나 승계하느냐가 먼저인 경매입니다.
