서울남부지방법원 2024타경119054. 화곡동 넥시티 제2층 제202호 오피스텔입니다. 감정가는 276,000,000원이지만 12회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 18,967,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2020.10.30. 전입한 임차권자 백대남은 말소기준인 2022.06.07. 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 임차보증금은 255,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 매각가 18,967,000원을 전제로 하면 집행비용 741,406원을 차감한 뒤 백대남에게 18,225,594원이 배당되고, 남는 236,774,406원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 255,741,406원입니다. 13회 유찰 시에는 낙찰가가 15,173,600원으로 떨어지지만 인수액이 240,499,525원으로 늘고, 14회 유찰 시에도 낙찰가 12,138,880원에 인수액 243,479,620원이 붙습니다. 낙찰가가 내려간다고 총부담이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제2층 제202호 (화곡동, 넥시티) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2020.05.21 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.12.01 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 18,967,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 201,429,830원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.06.07. 남동세무서 압류입니다. 이후 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 임차권자 백대남의 전입일은 2020.10.30., 확정일자는 2020.10.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 백대남은 대항력이 있고, 배당요구도 한 상태라 우선변제를 받되 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 신고와 보증기관 승계를 구분해야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대남 | 202호 | 2020.10.30 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 백대남 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.30 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 2020.10.30 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
보증기관 승계 신고는 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 시보증은 박대남 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 실제 임차인으로 별도 계산하지 않습니다. 따라서 보증기관 승계 신고를 제외한 실제 임차인 기재는 박대남·백대남입니다. 다만 현황조사의 박대남과 등기부·매각물건명세서의 백대남은 이름이 다르고, 박대남의 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 기재의 관계와 박대남의 별도 보증금 존재 여부는 반드시 원문 서류로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 741,406원 |
| 1. 임차인 백대남 보증금 | 255,000,000원 | 18,225,594원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 201,429,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
백대남 보증금의 부족분 236,774,406원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차를 더 기다려도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 18,967,000원 | 236,774,406원 | 255,741,406원 |
| 13회 유찰 시 | 15,173,600원 | 240,499,525원 | 255,673,125원 |
| 14회 유찰 시 | 12,138,880원 | 243,479,620원 | 255,618,500원 |
현재 회차에서 14회 유찰 시나리오까지 최저가는 18,967,000원에서 12,138,880원으로 내려가지만, 백대남 보증금 인수액은 236,774,406원에서 243,479,620원으로 늘어납니다. 실질취득은 계속 255,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 5,502,000원/㎡, 토지면적 277.7㎡이며 공부상 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 18,967,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 255,741,406원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 백대남 인수 확정 구조 확인. 배당에서 보증금 255,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 박대남·백대남 관계 확인. 현황조사와 임차권등기·매각물건명세서의 이름이 다르므로 동일인인지 별도 임차인인지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 박대남 보증금 확인. 박대남은 말소기준보다 빠른 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 박대남 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 시세 자료가 없어 255,741,406원의 실질취득이 시장가격 대비 유리한지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “18,967,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 12회 유찰이라는 숫자와 18,967,000원의 최저가가 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석상 핵심은 그 반대편에 있습니다. 백대남의 임차보증금은 255,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 236,774,406원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 255,741,406원입니다. 다음 회차로 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 여전히 255,000,000원대입니다.
게다가 현황조사의 박대남은 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않고, 등기부·매각물건명세서에는 백대남이 별도로 기재되어 있습니다. 이 두 기재가 동일 임차관계인지 별도 임차관계인지 확인하기 전에는 추가 인수위험도 완전히 닫혔다고 보기 어렵습니다. 낮은 최저가가 아니라 인수보증금과 임차인 일치 여부가 이 사건의 승부처입니다.
