서울남부지방법원 2024타경119054. 강서구청 남서측 인근에 있는 ‘넥시티’ 제2층 제202호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 소유자 유지성은 2020년 12월 매매를 원인으로 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022년 6월 7일 남동세무서의 압류지만, 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2020년 10월 30일입니다.
따라서 후순위 압류와 가압류, 강제경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내리면 안 됩니다. 백대남은 임대차계약일 2020년 10월 16일, 확정일자 2020년 10월 20일, 전입·점유개시일 2020년 10월 30일이며, 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제2층 제202호 (화곡동, 넥시티) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2020.05.21 |
| 소유자 | 유지성 (2020.12.01 매매, 2020.12.08 접수 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 37,045,000원 (9회 유찰, 감정가 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 201,429,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 선순위 임차인이 핵심
2020년의 신탁등기들은 신탁재산 귀속 과정에서 말소됐고, 현재 소유권은 유지성에게 있습니다. 2022년 6월 7일 남동세무서 압류가 말소기준이 되며, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 안산세무서 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 기록 2명, 승계신고 1건
| 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대남 현황조사 | 202호 | 2020.10.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 인수 가능성 |
| 백대남 임차권등기·명세서 | 건물 전부 | 2020.10.30 / 2020.10.20 | 255,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 인수 |
| 시보증 보증기관 승계 | — | 2020.10.30 / 2020.10.20 | 0원 | 승계신고 | 승계신고 | 중복 합산 금지 |
보증기관 승계로 신고된 시보증은 실제 임차인이 아니며, 박대남 보증금에 관한 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 서류상 실제 임차인 기록은 박대남·백대남 2명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 그대로
현재 회차의 최저매각가는 37,045,000원입니다. 그러나 이 금액에서 집행비용 1,066,810원을 먼저 제외하면 백대남에게 배당되는 금액은 35,978,190원에 그칩니다. 보증금 255,000,000원 중 남는 219,021,810원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 최저가 | 백대남 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 13% | 37,045,000원 | 219,021,810원 | 256,066,810원 |
| 10회 유찰 시 감정가 11% | 29,636,000원 | 226,297,448원 | 255,933,448원 |
| 11회 유찰 시 감정가 9% | 23,708,800원 | 232,117,958원 | 255,826,758원 |
최저가가 37,045,000원에서 23,708,800원으로 13,336,200원 내려가도, 실질취득액은 256,066,810원에서 255,826,758원으로 240,052원만 감소합니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문입니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 추가돼도 총취득비용이 보증금 255,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,810원 |
| 1. 임차인 백대남 보증금 | 255,000,000원 | 35,978,190원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 201,429,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 매각대금 전액이 집행비용과 백대남 보증금 일부에 사용됩니다. 백대남 미배당액 219,021,810원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 가스, 난방, 승강기 및 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 토지로, 토지면적 277.7㎡·공시지가 5,502,000원/㎡이며 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔인 데다 9회 유찰된 물건으로, 낮은 최저가만으로 일반적인 주거상품과 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 37,045,000원이 아니라 256,066,810원 이상을 자금계획과 가격 비교의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 백대남 보증금 잔액 확인. 배당표상 인수액은 219,021,810원이지만 당해세·집행비용 변동으로 실제 잔액이 증가할 수 있습니다.
- 박대남 별도 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 백대남과 동일인인지, 별도 임대차인지 원본 및 현장 확인이 필요합니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. 시보증은 박대남 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 남동세무서·안산세무서 등 국세 관련 압류가 당해세인지 확인해야 임차인 배당액과 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 오피스텔 이용·금융 조건. 공부상 오피스텔이라는 점을 기준으로 대출, 취득비용, 이용계획과 매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현황조사상 점유 기록이 있으므로 실제 점유자, 퇴거 여부 및 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 및 세금 법정기일을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 늘어도 실질가격은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 9회 유찰돼 감정가 276,000,000원의 13.42%인 37,045,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 백대남의 보증금 잔액을 합치면 현재 배당모형상 실질취득은 256,066,810원입니다. 10회, 11회 유찰 시에도 실질취득은 각각 255,933,448원과 255,826,758원으로 거의 변하지 않습니다.
여기에 보증금 미상의 박대남이 백대남과 다른 임차인일 가능성, 국세·지방세의 우선배당 가능성, 오피스텔이라는 용도와 9회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 매수인이 최종적으로 떠안을 보증금 총액입니다. 결론은 명확합니다. 입찰가 3,704만원의 저가 물건이 아니라, 최소 2.56억원 안팎의 인수형 오피스텔로 분석해야 합니다.