서울남부지방법원 2024타경121422. 금천구 시흥동 지엠씨타워 제3층 제302호 오피스텔입니다. 감정가 122,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 16,375,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 권리는 가압류나 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인 주병곤의 보증금입니다. 임차인의 전입일은 2019.06.07, 점유개시일은 2019.06.08로, 말소기준인 2022.02.15 가압류보다 빠릅니다. 임차권등기는 이후에 이루어졌지만, 선행하는 대항력과 보증금 미변제 문제가 남습니다.
이 오피스텔의 매각물건명세서에는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰대금에 인수보증금을 더한 실질취득액입니다. 현재 회차에서 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 반복 유찰 자체를 투자 기회로 해석하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7, 제3층 제302호 (시흥동, 지엠씨타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 주식회사광명지엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 16,375,000원 (9회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 13.42% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주병곤 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 갑구 4번 가압류 · 임종대 · 67,000,000원 |
| 임차인 | 주병곤 · 임차보증금 126,000,000원 · 배당요구 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력이 핵심
말소기준권리는 2022.02.15 접수된 갑구 4번 임종대 가압류입니다. 이후 압류, 박현희 가압류, 경매개시결정 및 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2018년 오류1동새마을금고 근저당권은 2019년 이미 말소되었으며, 신탁등기도 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 주병곤 건물 전부 · 주거 |
전입 2019.06.07 점유개시 2019.06.08 확정 2019.05.27 증액분 확정 2021.05.18 |
126,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
주병곤은 2019.05.25 최초 임대차계약을 체결하고, 2019.06.07 주민등록을 마쳤으며, 2019.06.08 점유를 시작했습니다. 최초 보증금은 120,000,000원이었고, 2021.04.08 6,000,000원이 증액되어 총 보증금은 126,000,000원입니다. 최초 확정일자는 2019.05.27, 증액분 확정일자는 2021.05.18입니다. 임차권등기는 2022.12.12 접수되었고 배당요구도 확인됩니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 총액은 줄지 않는다
이 사건은 임차보증금 126,000,000원이 최저매각가 16,375,000원보다 큰 대항력 인수형입니다. 보증금 전액이 배당되지 않으므로 매수인은 부족분을 추가로 부담하게 됩니다. 현재 회차의 추정 배당에서는 임차인에게 15,680,250원이 배당되고 110,319,750원이 인수액으로 남습니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 16,375,000원 | 110,319,750원 | 126,694,750원 |
| 10회 유찰 시 | 13,100,000원 | 113,535,800원 | 126,635,800원 |
| 11회 유찰 시 | 10,480,000원 | 116,108,640원 | 126,588,640원 |
감정가 122,000,000원에 비해서도 현재 예상 실질취득액이 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 13.42%라는 사실을 가격 매력으로 평가할 수 없습니다. 오피스텔의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실제 시장가 대비 할인 여부도 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 694,750원 |
| 1. 임차인 주병곤 · 우선변제 | 126,000,000원 | 15,680,250원 |
| 2. 가압류 · 임종대 | 67,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주병곤 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 주병곤의 경매채권과 임차보증금은 동일인의 청구로 나타나므로, 별도 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 표의 경매신청채권 126,000,000원은 배당 추정상 별도 기재된 청구이며, 임차인 보증금 인수액은 110,319,750원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 문일중학교 북측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 주상용건물, 업무시설, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 보통차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물의 제3층 오피스텔입니다. 화재탐지, 소화전, 승강기, 난방, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(금천구심), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,541,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 용도·환금성. 건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 최근 거래가격에 대한 직접 비교 근거가 확인되지 않아 환금성과 적정 매수가격은 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가 16,375,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 126,694,750원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다. 추가 취득비용도 따로 고려해야 합니다.
- 임차권 및 보증금. 주병곤의 임대차계약, 주민등록, 점유 이력, 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하고 보증금 반환 범위를 검증해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 나타나는 사정을 고려하여 실제 임대차관계와 채권 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 및 배당. 금천세무서와 금천구 압류 관련 조세채권의 배당순위 및 낙찰 후 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도. 현황 주거용 사용 및 공부상 오피스텔이라는 점을 반영하여 사용·대출·세금 조건을 검토해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 지엠씨타워 동일·유사 호실의 최근 실거래가와 매물 가격을 확인하고, 약 126,000,000원 수준의 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 실제 거주·퇴거 상태와 미납 관리비를 확인해야 합니다. 임차보증금의 미변제 문제와 명도 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 경매서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,637만원 ≠ 취득가 1,637만원”
이 사건은 9회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하면 안 되는 대표적인 대항력 보증금 인수형입니다. 최저매각가는 감정가의 13.42%까지 내려왔지만, 임차인 주병곤의 보증금 126,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 예상 실질취득액은 126,694,750원으로, 감정가 122,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰이 진행되어도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득금액은 보증금 수준에서 거의 변하지 않습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 경제적 할인 여부를 입증하기 어렵습니다.
권리관계에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건이 명확하게 드러나고, 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 확인 과제도 있습니다. 최저가만 보면 저렴하지만 실질취득 기준으로는 가격 매력이 확인되지 않는 고위험 물건입니다. 결론은 입찰 보류 — 임차보증금 인수구조와 실제 시세를 먼저 검증하는 것입니다.
