서울남부지방법원 2024타경121422. 금천구 시흥동 지엠씨타워 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 122,000,000원인데 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,469,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득액으로 해야 합니다. 임차인 주병곤은 2019.06.07 전입했고 2019.05.27 확정일자를 받았으며, 말소기준인 2022.02.15 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 20,469,000원을 기준으로 집행비용 768,442원을 제외하면 임차인에게 19,700,558원이 배당되고, 나머지 106,299,442원이 매수인에게 남습니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 약 126,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7, 제3층 제302호 (시흥동, 지엠씨타워) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사광명지엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 20,469,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
현재 말소기준은 2022.02.15 임종대 가압류 67,000,000원입니다. 2018년 오류1동새마을금고 근저당권은 2019.06.10 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기도 같은 날 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 주병곤의 전입일 2019.06.07은 말소기준보다 앞서므로, 등기상 후순위 임차권등기 자체가 소멸하더라도 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 126,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주병곤 | 건물 전부 · 주거 | 2019.06.07 / 2019.05.27 | 126,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
임대차계약은 2019.05.25 체결됐고, 2021.04.08 보증금 6,000,000원을 증액해 총 보증금이 126,000,000원이 됐습니다. 최초 120,000,000원에 대한 확정일자는 2019.05.27, 증액한 6,000,000원에 대한 확정일자는 2021.05.18입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 전액 변제가 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 768,442원 |
| 1. 임차인 주병곤 보증금 | 126,000,000원 | 19,700,558원 |
| 2. 가압류 · 임종대 | 67,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주병곤 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 768,442원을 제외한 19,700,558원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 106,299,442원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 20,469,000원 | 19,700,558원 | 106,299,442원 |
| 9회 유찰 시 | 16,375,200원 | 15,680,446원 | 110,319,554원 |
| 10회 유찰 시 | 13,100,160원 | 12,464,357원 | 113,535,643원 |
이 물건은 일반적인 유찰 물건처럼 최저가가 떨어질수록 실질 매입단가도 함께 떨어지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서 최저가는 20,469,000원이지만 실질취득은 보증금 126,000,000원 수준이고, 9회·10회 유찰 시에도 최저가 감소분만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 “8회 유찰이라 싸다”는 판단은 권리구조를 놓친 결론입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 문일중학교 북측 인근으로 오피스텔·주상용건물·업무시설·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 업무시설·제2종근린생활시설 건물의 3층 302호입니다. 승강기·화재탐지·소화전·급배수·위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)이며 공시지가 4,541,000원/㎡, 토지면적 349.2㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 20,469,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 약 126,000,000원이 핵심입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로 최신 명세서를 재확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 주병곤과 경매신청 채권자 주병곤이 동일인으로 나타나는 만큼 계약서·보증금 입금자료·점유자료를 대조해야 합니다.
- 증액분 확정일자 확인. 최초 120,000,000원과 2021.04.08 증액한 6,000,000원의 확정일자가 서로 다르므로 실제 배당 순위와 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당 시 당해세 등 조세채권이 임차인 배당과 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 실제 사용자를 현장 및 최신 현황조사로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2,046만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 8회 유찰된 최저가 20,469,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 126,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 106,299,442원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득액은 약 126,000,000원으로 고정됩니다. 9회·10회 유찰이 이어져도 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 같은 구조가 반복됩니다.
더구나 현재 자료상 실질취득 126,000,000원은 감정가 122,000,000원보다도 높고, 동일 물건의 실거래 비교자료도 없습니다. 여기에 8회 유찰, 오피스텔이라는 용도, 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 표시까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 판단의 출발점은 2,046만원이 아니라 126,000,000원이어야 합니다.
