서울남부지방법원 2024타경121422. 금천구 시흥동 지엠씨타워 3층 302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 122,000,000원이 6회 유찰되어 최저매각가가 31,982,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가가 총취득비용이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인 주병곤의 보증금 126,000,000원이 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 부담합니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 975,676원을 제외한 31,006,324원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 94,993,676원이 매수인 인수액이 됩니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 126,975,676원입니다. 이는 감정가보다 4,975,676원 높습니다. “감정가의 26%에 사는 물건”이 아니라, “감정가의 약 104%를 부담하는 인수형 물건”으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7, 제3층 제302호 (시흥동, 지엠씨타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 업무시설·제2종근린생활시설 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사광명지엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 31,982,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주병곤 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금 인수가 핵심
2018.12.26. 오류1동새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 등기부에는 2019.06.10. 일부해지를 원인으로 한 말소가 기재되어 있습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2022.02.15. 임종대의 가압류 67,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 박현희 가압류, 강제경매개시결정 및 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체의 존속이 아니라 주병곤의 대항력 있는 임대차입니다. 전입일 2019.06.07.은 말소기준인 2022.02.15.보다 빠르고, 2019.05.27. 확정일자와 배당요구가 있습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서상 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주병곤 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2019.06.07. 점유 2019.06.08. | 2019.05.27. 증액분 2021.05.18. | 126,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 배당요구 2022.12.12. 미배당 잔액 매수인 인수 |
③ 실질취득 비교 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 | 31,982,000원 | 31,006,324원 | 94,993,676원 | 126,975,676원 |
| 7회 유찰 시 | 25,585,600원 | 24,725,059원 | 101,274,941원 | 126,860,541원 |
| 8회 유찰 시 | 20,468,480원 | 19,700,047원 | 106,299,953원 | 126,768,433원 |
현재 회차에서 8회 유찰 가정까지 최저매각가는 31,982,000원에서 20,468,480원으로 11,513,520원 내려가지만, 매수인 인수액은 94,993,676원에서 106,299,953원으로 늘어납니다. 실질취득은 126,975,676원에서 126,768,433원으로 불과 207,243원만 감소합니다. 즉 유찰의 대부분은 낙찰대금이 임차보증금 인수액으로 이동하는 것일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 975,676원 |
| 1. 임차인 주병곤 보증금 | 126,000,000원 | 31,006,324원 |
| 2. 오류1동새마을금고 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임종대 | 67,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 주병곤 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 31,006,324원만 배당받고 보증금 잔액 94,993,676원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설·제2종근린생활시설이 포함된 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 문일중학교 북측 인근으로, 오피스텔·주상용건물·업무시설·아파트·다세대주택· 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 금천구청역이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)이며 공시지가는 4,541,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 물건이 실질취득 기준으로 감정가 이상이고 이미 6회 유찰된 만큼, 낮은 표시 최저가만으로 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산 방식. 응찰금액에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 126,975,676원입니다.
- 임대차 원본 확인. 주병곤의 임대차계약서, 보증금 120,000,000원 및 증액분 6,000,000원의 지급내역, 주민등록과 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 주병곤입니다. 관계인 여부와 임대차채권·집행채권의 법적 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 범위. 오류1동새마을금고 근저당의 2019.06.10. 일부해지·말소 기재와 공동담보목록 범위를 등기 원문에서 재확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 임차인의 보증금 잔액을 해결하지 않은 상태에서는 명도를 전제로 한 즉시 사용·임대 계획을 세우기 어렵습니다.
- 체납 확인. 관리비와 조세채권의 종류·법정기일·배당순위를 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,198만원 낙찰”이 아니라 “약 1.27억 취득”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가의 26.21%까지 떨어진 고유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가 31,982,000원과 인수액 94,993,676원을 합한 126,975,676원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 증가해 총부담은 약 126,000,000원 수준에 머뭅니다. 현재 실질취득은 감정가의 104.1%이고, 8회 유찰을 가정해도 약 103.9%입니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일한 구조, 임대차 실체 확인 필요성, 오피스텔이라는 용도와 6회 유찰 이력까지 겹칩니다. 표시 최저가는 낮지만 경제적 할인은 없는 대항력 인수형 사건입니다.