서울남부지방법원 2024타경131641. 구로구 오류동 경인로20가길 5의 집합건물 13층 1301호로, 사건상 용도는 대지이며 감정시점에는 일부가 공실이고 나머지는 “소생한의원”으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 엠제이부티끄주식회사이며, 2023년 2월 28일 매매를 원인으로 거래가액 850,000,000원에 취득해 2023년 3월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
말소기준은 소유권이전보다 앞선 2019년 12월 6일 검단농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 806,000,000원, 채무자는 염석분으로 현 소유자와 다릅니다. 이후 국·지방자치단체 등의 압류와 중소기업은행·기술보증기금·박재신·근로복지공단의 가압류가 연이어 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2024년 12월 19일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경131641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 경인로20가길 5, 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 등기 · 감정시점 일부 공실, 나머지 “소생한의원” 이용 |
| 소유자 | 엠제이부티끄주식회사 (2023.02.28. 매매, 거래가액 850,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 537,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단농업협동조합 / 625,911,027원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 대상 토지 정보 | 대 463㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
2019년 검단농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 현재 소유자의 2023년 소유권이전과 그 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 등기상 압류·가압류는 모두 9건이며, 별도의 후순위 담보권을 매수인이 등기 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
확인되는 실제 임차인·점유자는 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아닙니다. 다만 점유 개시일 또는 사업자등록일, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 말소기준일인 2019년 12월 6일과의 선후관계를 판정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 이용 | 보증금 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강희철 | 한의원 | 2,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가의 64%는 시세 할인율이 아니다
2회 유찰로 최저매각가는 감정가 840,000,000원의 64%인 537,600,000원까지 내려왔습니다. 배당모형상 인수액 0원을 적용하면 실질취득액도 537,600,000원이지만, 이는 임차인의 대항력이 없다는 전제에서만 성립합니다.
또한 감정가 대비 64%라는 숫자는 회차별 저감률일 뿐, 최근 시장 거래가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 직접 대조하지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 537,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,776,000원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 806,000,000원 | 529,824,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 126,425,493원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박재신 | 33,334,969원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 157,538,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 1,313,298,642원 중 채권자 배당액은 529,824,000원, 총 미배당은 783,474,642원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·토지 특성 메모
- 이용상태. 감정시점 기준 일부 공실이며 나머지 부분은 “소생한의원”으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 463㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이고 중로각지에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 준공업지역과 접합니다. 공시지가는 ㎡당 11,480,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 도로 및 폭 8m 미만 소로3류와 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건. 강희철의 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 임대차계약서와 확정일자를 확인해 2019.12.06.보다 앞서는지 대조하세요.
- 배당요구 여부. 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 배당요구종기 서류를 확인하세요.
- 점유 범위. 일부 공실과 한의원 이용 부분의 구체적인 경계, 실제 영업자와 임대차계약 당사자가 같은지 현장에서 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 금액을 확인해 실제 근저당 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
- 근저당 이전. 2024.12.19. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래 및 임대수익과 비교하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “64% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 점유의 기준일”
이 물건은 등기부상 말소기준이 분명합니다. 2019년 검단농업협동조합 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 정리되므로, 후순위 등기권리 자체가 핵심 함정은 아닙니다. 문제는 한의원 점유자의 대항력 판정과 세금 우선배당입니다.
최저매각가는 537,600,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 시장가격과 대조하지 않은 채 “싸다”고 결론 낼 수는 없습니다. 더구나 배당모형상 인수 0원은 임차인의 대항력이 없다는 전제가 붙은 수치입니다. 등기 기준선은 명확하지만 실질 인수액은 아직 조건부, 가격 메리트도 미확정. 이 사건은 응찰가를 계산하기 전에 임차인의 사업자등록일과 배당요구, 세금의 법정기일부터 확인해야 하는 물건입니다.