서울남부지방법원 2024타경133395. 구로동 그린빌 제3층 304호, 전용면적 29.19㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 외형만 보면 감정가 280,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 37,581,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준은 2024.08.12. 종로구 압류이고, 그보다 앞선 2023.03.08. 김한길 전세권 329,000,000원과 2024.08.08. 김한길 임차권등기 329,000,000원이 매수인에게 대항하는 선순위 권리입니다.
특히 매각물건명세서에는 김한길의 을구 순위 2번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현 최저가 37,581,000원 가정 배당에서 김한길에게 36,504,542원이 배당되고, 292,495,458원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 최저가만 놓고 감정가 대비 13%대, 최근 시세 대비 14.9%라고 보는 것은 이 사건에서는 가격 판단 기준이 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경133395 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가마산로20길 42, 제3층 제304호 (구로동, 그린빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.19㎡ · 7층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.09.09 · 그린빌 20세대 |
| 소유자 | 김봉숙 · 2022.06.30 매매 · 2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 37,581,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.29억 권리가 핵심
김봉숙은 2022.07.28. 거래가액 329,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 김한길 명의의 전세권이 2023.03.08., 임차권등기가 2024.08.08. 각각 설정됐습니다. 2024.08.12. 압류 이후의 임의경매개시결정과 2025.02.24. 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재명 | 304호 · 주거 | 2022.07.28 · 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한길 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.28 · 2022.07.06 | 329,000,000원 | 있음 · 2024.08.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 두 명은 데이터상 실제 임차인 2명입니다. 다만 이재명은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 정확한 판정은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 김한길 외 임차 위험이 별도로 존재한다는 뜻입니다.
③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 김한길의 보증금은 329,000,000원이고 현재 최저가는 37,581,000원에 불과합니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 매수인이 인수할 미배당 잔액이 늘어납니다. 결과적으로 매수인의 경제적 부담은 약 329,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 김한길 인수액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 37,581,000원 | 292,495,458원 | ≈329,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 30,064,800원 | 299,876,366원 | ≈329,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 24,051,840원 | 305,781,093원 | ≈329,000,000원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 3.29억을 시세와 비교해야 한다
그린빌의 비교 거래는 전용 26.91~29.22㎡대입니다. 전체 9건 평균은 283,666,666원이지만, 과거 2021~2022년 310,000,000원 이상 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 252,000,000원, 최신 거래 264,000,000원을 우선해야 합니다. 최근과 과거의 추세는 -18.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.57㎡ | 7 | 264,000,000원 |
| 2025.08 | 26.91㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 26.91㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2025.03 | 28.57㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2023.03 | 29.22㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 29.22㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 2021.11 | 28.57㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.10 | 29.22㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 252,000,000원 |
최저가 37,581,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 14.9%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교 자체가 잘못된 기준입니다. 실제로 부담해야 할 금액은 김한길의 선순위 보증금 인수 때문에 약 329,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 252,000,000원뿐 아니라 최신 거래 264,000,000원, 감정가 280,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 이재명 점유의 보증금 미상 위험까지 별도로 남습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,076,458원 |
| 1. 임차인 김한길 보증금(우선변제) | 329,000,000원 | 36,504,542원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김한길 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김한길 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으며, 데이터상 현 회차 매수인 인수액은 292,495,458원입니다. 을구 전세권과 임차권은 동일인 김한길의 329,000,000원 권리이므로 단순히 두 금액을 합산해 658,000,000원으로 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 2021.09.09. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 구로중학교 남서측. 다세대주택·단독주택·고려대학교구로병원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 8미터, 남측 약 4미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,168,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.8회이며, 본건은 이미 9회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 37,581,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 김한길 인수까지 반영한 실질취득 약 329,000,000원을 최근 12개월 평균 252,000,000원·최신 264,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김한길 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 순위 2번 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현 회차 계산상 292,495,458원입니다.
- 이재명 점유 확인. 전입일은 2022.07.28.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 임대차 원본과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김한길 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·전세권 설정관계·임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.28. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후의 구체적 효력은 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 252,000,000원, 최신 거래 264,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -18.4%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “3,758만원짜리 집”이 아니라 “3.29억 수준의 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 37,581,000원이지만, 실제 의사결정에 가장 중요한 숫자는 329,000,000원입니다. 김한길의 선순위 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰이 계속돼 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 252,000,000원과 최신 거래 264,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -18.4%입니다. 여기에 이재명 점유의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 완전히 닫을 수도 없습니다. 9회 유찰이라는 숫자는 할인 메리트가 아니라, 이 물건의 권리·가격 구조가 시장에서 받아들여지지 않았다는 경고로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 최저가 기준으로는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상인 대항력 인수형 사건입니다.
