🏠 보증금 272,000,000원 ⚠️ 인수 251,210,404원 📊 최근 시세 280,000,000원 📉 추세 -15.7% 🔁 12회 유찰
서울남부지방법원 2024타경135667. 화곡동 예담채 제6층 제601호, 도시형 생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 314,000,000원이 12회 유찰돼 최저매각가는 21,578,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 임차인 서수미가 말소기준권리인 2018.09.03 이순남 근저당보다 앞선 2018.08.16 전입·확정일자를 갖고 있고, 보증금은 272,000,000원입니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 배당가정에서는 매각대금 21,578,000원 중 집행비용 788,404원을 제외한 20,789,596원이 서수미에게 배당되고, 남은 251,210,404원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 최저가가 감정가의 극히 일부까지 내려왔어도 실질취득은 272,788,404원으로 유지됩니다. 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니라 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로5길 25, 제6층 제601호 (화곡동, 예담채) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 장경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 21,578,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 327,331,500원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.03 이순남 근저당권 · 채권최고액 29,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
말소기준권리는 2018.09.03 이순남 근저당권입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 서수미의 전입·확정일자는 말소기준보다 빠른 2018.08.16이고, 임차권등기상 보증금은 272,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서수미 | 2018.08.16 | 2018.08.16 | 272,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 박상연 | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주정금 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박상연과 주정금은 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당관계는 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 반면 서수미는 대항력과 우선변제권이 모두 확인되고, 현재 배당으로는 보증금 전액 회수가 되지 않아 매수인 인수 위험이 현실화되는 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
예담채의 시세 자료상 비교면적은 46.87㎡이고, 확인된 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2023.08 · 280,000,000원, 최근 12개월 평균도 280,000,000원입니다. 전체 평균 319,250,000원보다 최근 지표를 우선해야 하며, 최근 구간은 과거보다 -15.7% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 47.59㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 47.59㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2022.01 | 47.59㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2021.07 | 47.59㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 319,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 272,788,404원은 최근 시세 280,000,000원보다 7,211,596원 낮은 수준입니다. 하지만 차이는 약 2.6%에 불과하고 시세 추세가 -15.7%인 데다, 실거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 최저매각가가 최근 시세의 7.7%라는 수치만으로 “시세보다 매우 싸다”고 평가하면 권리인수 구조를 완전히 놓치게 됩니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 약 2.73억
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 21,578,000원 | 251,210,404원 | 272,788,404원 |
| 13회 유찰 시 | 17,262,400원 | 255,448,323원 | 272,710,723원 |
| 14회 유찰 시 | 13,809,920원 | 258,838,659원 | 272,648,579원 |
낙찰가가 21,578,000원에서 17,262,400원, 다시 13,809,920원으로 내려가도 인수액은 251,210,404원에서 255,448,323원, 258,838,659원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 272,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 총부담 고정형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 21,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,404원 |
| 1. 임차인 서수미 보증금 | 272,000,000원 | 20,789,596원 |
| 2. 근저당권 · 이순남 | 29,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 906,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 327,331,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 서수미 보증금 부족분 251,210,404원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형 생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2018.02.27 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 동측 인근으로 공동주택단지·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 309.0㎡, 공시지가 3,725,000원/㎡이며 주거기타 용도로 이용되고 있습니다.
- 규모. 예담채는 11세대 규모로, 실거래 확인 건수는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 21,578,000원에 응찰하더라도 인수액 251,210,404원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 서수미 보증금. 보증금 272,000,000원, 전입·확정일자 2018.08.16, 배당요구 2020.04.27입니다. 배당 후 미회수 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 착시. 13회·14회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 272,000,000원대에 머뭅니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 점유자. 박상연·주정금은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 하락 추세. 최근 시세 280,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 조금 낮지만, 최근 대 과거 거래 추세가 -15.7%이므로 작은 가격 차이를 안전마진으로 보기 어렵습니다.
맺으며 — “2,157만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 화면에 보이는 최저매각가 21,578,000원입니다. 권리분석을 하지 않으면 감정가 314,000,000원짜리 물건을 12회 유찰 끝에 극단적으로 싸게 사는 것처럼 보입니다. 그러나 서수미의 대항력 있는 보증금 272,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차의 매수인 인수액은 251,210,404원이고 실질취득은 272,788,404원입니다.
최근 12개월 평균 280,000,000원보다 낮기는 하지만 격차는 크지 않고, 시세 흐름은 -15.7%입니다. 게다가 12회 유찰, 11세대 다세대, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다. 권리 핵심을 놓치면 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 거의 시세에 가까운 금액을 부담하게 됩니다.
