26,972,000원
서울남부지방법원 2024타경135667. 강서구 화곡동 예담채 6층 601호, 도시형 생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2018.09.03. 설정된 이순남의 29,000,000원 근저당권이 아니라, 그보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 임차인 서수미입니다. 서수미는 2018.08.16. 전입신고와 확정일자를 갖췄고 보증금이 272,000,000원입니다. 말소기준 근저당보다 앞서 대항력을 확보했기 때문에, 경매에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분은 낙찰자가 떠안게 됩니다.
현재 최저가 26,972,000원에서 집행비용 885,496원을 먼저 제외하면 서수미에게 배당되는 금액은 26,086,504원뿐입니다. 보증금에서 남는 245,913,496원은 매수인 인수로 계산되어, 낙찰가와 합친 실질취득이 272,885,496원이 됩니다. 즉 낙찰가가 감정가의 한 자릿수 비율까지 떨어졌어도 경제적 취득비용은 임차보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로5길 25, 제6층 제601호 (화곡동, 예담채) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 중 6층 601호 |
| 면적 / 준공 | 대상 면적 46.87㎡ · 사용승인일 2018.02.27 |
| 소유자 | 장경숙 · 2018.09.03. 소유권 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 26,972,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 327,331,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 272,000,000원 임차보증금
임차인·점유 관계
임차·점유 관련자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 서수미가 이 사건의 핵심 선순위 대항력 임차인입니다. 주정금·박상연은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서수미 | 2018.08.16 확정일자 2018.08.16 | 272,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 현재 245,913,496원 |
| 박상연 | 2021.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주정금 | 2023.10.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 272,885,496원을 비교해야 한다
예담채의 비교 거래는 대상 면적 46.87㎡와 면적이 매칭된 47.59㎡ 거래입니다. 전체 4건 평균은 319,250,000원이지만, 2021년·2022년의 높은 거래가 포함돼 있어 가격 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 값은 최신 거래와 최근 12개월 평균으로, 둘 다 280,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 대비 -15.7%의 하락 추세로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 47.59㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 47.59㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2022.01 | 47.59㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2021.07 | 47.59㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 319,250,000원 |
표면 최저가 26,972,000원은 최근 시세 280,000,000원의 9.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 경제적 매입가를 보여주지 못합니다. 현재 매수인 인수액 245,913,496원을 더한 실질취득 272,885,496원은 최근 시세의 약 97.5%입니다. 차이는 7,114,504원에 불과합니다. 더구나 최근 거래 추세가 -15.7%이므로, 11회 유찰이라는 숫자만으로 큰 가격 메리트가 생겼다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,496원 |
| 1. 임차인 서수미 보증금 | 272,000,000원 | 26,086,504원 |
| 2. 근저당 · 이순남 | 29,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 906,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 327,331,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 서수미의 보증금 부족분 245,913,496원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 앞서 차감되면 서수미 배당액이 더 줄어 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.
회차가 더 내려가도 총부담은 거의 보증금 수준
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 · 감정가 9% | 26,972,000원 | 245,913,496원 | 272,885,496원 |
| 12회 유찰 시 감정가 7% | 21,577,600원 | 251,210,797원 | 272,788,397원 |
| 13회 유찰 시 감정가 5% | 17,262,080원 | 255,448,637원 | 272,710,717원 |
낙찰가가 26,972,000원에서 17,262,080원까지 내려가도 인수액이 245,913,496원에서 255,448,637원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 272,885,496원 → 272,710,717원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 물건에서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 공식은 성립하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형 생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 예담채는 11세대입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 동측 인근. 주변은 공동주택·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2018.02.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 서측 약 6~8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,725,000원/㎡입니다.
- 환금성. 예담채 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 11.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 11회 유찰됐고 최근 거래 추세가 -15.7%로, 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 26,972,000원에 낙찰돼도 245,913,496원 인수로 총부담은 272,885,496원입니다.
- 서수미 보증금 잔액. 전입·확정일자 2018.08.16, 보증금 272,000,000원인 선순위 대항력 임차인입니다. 배당 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
- 세금 선순위 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세로 우선 차감되는 금액이 있으면 서수미 배당이 줄고 매수인 인수액이 더 늘 수 있습니다.
- 추가 점유자 확인. 박상연과 주정금은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 내부구조는 건축물현황도와 외부 관찰 등을 기준으로 작성돼 실제와 상이할 수 있습니다.
- 시세는 하락 추세 우선. 전체 평균 319,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 280,000,000원과 -15.7% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “26,972,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 314,000,000원이 11회 유찰돼 26,972,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 결론은 완전히 달라집니다. 서수미의 보증금 272,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖추고 있고, 현재 예상배당 후 남는 245,913,496원을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 실질취득은 272,885,496원입니다.
이는 최신 거래·최근 12개월 평균 280,000,000원의 약 97.5%입니다. 최근 거래 추세가 -15.7%이고, 11세대 다세대 물건이 이미 11회 유찰된 점까지 감안하면 표면적인 90% 이상 할인율을 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 272,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금이며, 가격은 “초저가”가 아니라 최근 시세에 거의 붙어 있는 구조입니다.
