서울남부지방법원 2024타경137427. 화곡역 북서측 인근의 트리빌리지 제5층 제501호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 사용승인일은 2021.02.01이고, 대상면적은 25.27㎡입니다. 소유자 김성협은 2021.03.05 매매를 원인으로 2021.04.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 298,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라, 그보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖춘 안다혜의 임차보증금 298,000,000원입니다.
등기부상 과거 수협은행 근저당권은 2021.04.06 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.04.03 국의 압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 안다혜는 2021.03.09 확정일자, 2021.04.06 주민등록·점유개시를 갖추고 2024.02.27 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경137427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로41길 63, 제5층 제501호 (화곡동, 트리빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 25.27㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김성협 (2021.03.05 매매 · 2021.04.06 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 78,643,000원 (6회 유찰 · 감정가의 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안다혜 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 안다혜 본인의 임차권등기이며, 보증금은 298,000,000원입니다. 전입·점유가 2021.04.06이고 말소기준 압류가 2024.04.03이므로 대항력 있음, 2021.03.09 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 그러나 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 미배당액이 발생하고, 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 안다혜 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.04.06 주민등록 2021.04.06 확정 2021.03.09 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 221,172,574원 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 따라 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 78,643,000원 | 76,827,426원 | 221,172,574원 |
| 7회 유찰 시 | 62,914,400원 | 61,381,941원 | 236,618,059원 |
| 8회 유찰 시 | 50,331,520원 | 49,025,553원 | 248,974,447원 |
표의 방향이 이 사건을 설명합니다. 최저매각가가 78,643,000원 → 62,914,400원 → 50,331,520원으로 내려가더라도 미배당 보증금은 221,172,574원 → 236,618,059원 → 248,974,447원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰만으로 총 취득부담이 같은 비율로 싸지는 구조가 아닙니다. 보증금 298,000,000원이 사실상 가격의 하단을 형성합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.98억으로 본다
트리빌리지의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 385,000,000원이고 최신 거래도 2026.07 385,000,000원입니다. 2025.02 거래는 290,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 +32.8%입니다. 전체 2건 평균은 337,500,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 값을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.54㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.02 | 25.94㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 385,000,000원 |
실질취득 기준인 298,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 385,000,000원의 약 77.4% 수준입니다. 즉 권리 인수까지 반영한 뒤에도 최근 거래보다 낮은 가격대라는 점은 긍정적입니다. 다만 표본이 최근 12개월 1건에 불과하고, 이 물건 자체가 이미 6회 유찰됐다는 사실은 실거래 숫자만으로 설명되지 않는 환금성·권리부담을 시장이 강하게 할인하고 있음을 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,815,574원 |
| 1. 임차인 안다혜 보증금(우선변제) | 298,000,000원 | 76,827,426원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 안다혜 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 중 76,827,426원이 배당되고, 부족분 221,172,574원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 트리빌리지는 총 18세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물의 5층 501호. 사용승인일은 2021.02.01이며 승강기·난방·위생 및 급배수·화재경보설비와 1층 필로티 주차장이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측 약 7~8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,795,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현 회차 기준 낙찰대금 78,643,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 미배당 임차보증금 221,172,574원 승계를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 236,618,059원·248,974,447원으로 증가합니다. 추가 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 안다혜 권리 원본 대조. 안다혜는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 임대차계약·전입·점유·보증금 지급관계와 매각물건명세서를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.06 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 서류를 직접 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이며 최신 거래는 385,000,000원입니다. 층·전용면적·내부상태 차이를 확인해 개별 호수 가격을 보정해야 합니다.
- 환금성 점검. 18세대 규모이고 해당 물건은 6회 유찰됐습니다. 매수가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층까지 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
맺으며 — “7,864만원짜리 경매”가 아니라 “2.98억 인수형”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 감정가의 26.21%까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 안다혜의 보증금 298,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현 회차에서 미배당되는 221,172,574원을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다. 추가 유찰이 되면 낙찰가는 더 낮아져도 그만큼 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 2.98억원 수준에 수렴합니다.
그 2.98억원을 최근 시세와 비교하면 최근 12개월 평균·최신 거래 385,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 여기에 큰 보증금 승계와 관계인 가능성 확인까지 필요합니다. 결론은 “최저가는 파격적이지만 그 가격으로 사는 물건은 아니다. 실질취득 2.98억원을 기준으로 권리와 환금성을 함께 판단해야 하는 인수형 다세대”입니다.
