서울남부지방법원 2024타경137687. 양천구 신월동 606-21 대명연립 제1층 제103호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 철근콩크리트조 지하1층·지상3층 건물로 사용승인일은 1982.06.07이며, 대상면적은 44.99㎡입니다. 감정가 294,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,160,000원, 감정가의 64%입니다.
겉으로는 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 같은 단지·유사 면적의 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 대명연립은 12세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있습니다. 소규모·노후 연립주택의 환금성을 가격에 충분히 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경137687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월로24길 20-1, 제1층 제103호 |
| 등기상 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 606-21 대명연립 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린주택) · 연립주택으로 이용 중 · 대상면적 44.99㎡ |
| 건물 구조 | 철근콩크리트조 슬래브 위 시멘트 기와지붕 · 지하1층/지상3층 내 제1층 제103호 |
| 사용승인일 | 1982.06.07 |
| 소유자 | 강지혜 (2005.08.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서해종합건설 / 168,506,178원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 현존 권리 재확인
근저당권도 설정과 말소가 반복됩니다. 2005.04.28 설정된 제일은행 근저당권 78,000,000원은 2005.09.13 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 78,000,000원 근저당권은 2010.09.14 말소됐습니다. 2010.09.13 설정된 78,000,000원 근저당권은 2012.12.31, 2012.12.28 설정된 84,000,000원 근저당권은 2016.01.18 각각 말소됐습니다.
등기 목록상 별도의 말소기재가 확인되지 않는 권리는 2016.01.15 한국스탠다드차타드은행 근저당권 96,000,000원과 2016.04.07 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 2024.09.27 주식회사 서해종합건설의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 실제 소멸 대상과 배당 순서는 현존 등기만을 기준으로 다시 정리해야 합니다.
② 점유·임차인 — 신고는 없지만 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 임차인 명단이 없다는 사실만으로 소유자 점유나 공실을 단정할 수 없고, 점유자의 전입일·보증금·확정일자도 확인되지 않은 상태입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로는 부족하다
현재 최저매각가 188,160,000원은 감정가 294,000,000원의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 150,528,000원(감정가 51.2%), 4회 유찰 시 120,422,400원(감정가 40.96%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 447,405,584원 |
| 3회 유찰 시 | 150,528,000원 | 147,620,608원 | 484,510,736원 |
| 4회 유찰 시 | 120,422,400원 | 117,936,486원 | 514,194,858원 |
그러나 확인 가능한 최신 거래나 최근 12개월 평균 거래가가 없어, 어느 회차가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 감정가 대비 비율이 아니라 현장 매매호가, 유사 연립주택 거래, 대지권과 정비사업 조건을 함께 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 갑구 2번 가압류 · 대우캐피탈주식회사 | 25,625,166원 | 25,625,166원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 | 78,000,000원 | 3,100,594원 |
| 을구 6번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권자 · 주식회사 서해종합건설 | 168,506,178원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 632,131,344원 중 채권자 예상배당은 184,725,760원, 미배당은 447,405,584원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 각각 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신남중학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 신정네거리역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 지하1층·지상3층 연립주택으로 외벽은 적벽돌쌓기 등 마감, 창호는 알루미늄 샷시이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형 토지의 연립주택 건부지이며, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 598.5㎡, 공시지가는 4,308,000원/㎡입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 정비사업. 정비구역과 재정비촉진지구에 포함되어 있습니다. 사업 단계와 권리산정기준일, 조합원 지위 및 분담금은 별도로 확인해야 합니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 공항소음 제3종 구역, 원추표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역에 해당하며 도로에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대명연립은 12세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 확인 없이 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2003.08.29 가압류가 산정상 말소기준으로 표시됐지만 2003.10.17 말소등기가 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 현존 근저당 확인. 2016.01.15 근저당권 96,000,000원과 2016.04.07 근저당권 24,000,000원의 현존 여부와 말소 여부를 확인하세요.
- 배당요구 내역 확인. 배당 시뮬레이션에 이미 말소된 권리가 포함되어 있으므로 실제 배당요구채권자, 채권계산서, 조세채권을 확인하세요.
- 점유 조사. 임대관계 미상입니다. 전입세대, 상가임대차 현황, 현장 점유자와 실제 사용용도를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 건축물대장상 용도와 현황이 일치하는지 확인하세요.
- 정비사업 확인. 정비구역·재정비촉진지구의 사업 단계, 권리산정기준일, 조합원 지위, 예상 분담금과 현금청산 가능성을 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 낙찰 후 이용의무 적용 가능성을 관할기관에 확인하세요.
- 도로 저촉 확인. 토지이용계획상 도로 저촉이 있으므로 저촉 면적과 정비사업·재산가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 신월동 연립주택, 동일 사용승인연도와 유사 면적의 실제 거래를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 먼저 확인할 것”
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 감정가 294,000,000원에서 188,160,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래가 확인되지 않아 시세 메리트는 입증되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 산정상 말소기준인 2003년 가압류의 말소등기와, 말소된 근저당권이 포함된 배당 시뮬레이션까지 겹칩니다.
가격은 내려왔지만 권리분석 난도까지 내려온 것은 아닙니다. 1982.06.07 사용승인, 12세대 연립주택, 정비구역·재정비촉진지구, 토지거래허가구역과 도로 저촉도 함께 검토해야 합니다. 결론은 인수액은 0원으로 보이지만, 원본 권리와 점유가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것입니다.
