서울남부지방법원 2024타경138116. 금천구 시흥동 에이엔캐슬 제2층 제201호, 감정상 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,215,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 26%까지 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
임차인 송제은은 2018.05.30. 전입·점유를 시작했고, 2018.05.28. 확정일자를 받았습니다. 2020.07.13.에는 보증금 167,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준인 2024.12.12. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138116 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제2층 제201호 · 2017.08.25. 사용승인 |
| 현 소유자 | 주식회사재원리츠 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 53,215,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 164,422,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송제은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 167,000,000원 | 2018.05.30 / 2018.05.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 확인되므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액을 충당할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가 53,215,000원을 기준으로 집행비용 1,357,870원을 먼저 제외하면, 임차인에게 예상되는 배당은 51,857,130원입니다. 보증금 167,000,000원 중 남는 115,142,870원이 매수인 인수액입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 168,357,870원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 53,215,000원 | 115,142,870원 | 168,357,870원 |
| 7회 유찰 시 | 42,572,000원 | 125,594,296원 | 168,166,296원 |
| 8회 유찰 시 | 34,057,600원 | 133,955,437원 | 168,013,037원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격판단 기준은 53,215,000원의 최저가가 아니라 168,357,870원의 실질취득입니다. 참고 거래의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 214,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -5.7%로 하락 추세입니다.
다만 이 비교에는 큰 제한이 있습니다. 본건 대상면적은 38.19㎡인데 제공된 거래사례는 29.93㎡ 또는 29.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 214,000,000원을 본건의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없습니다. 전체 평균 224,400,000원 역시 과거 거래가 섞여 있어 가격 가점 근거로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.93㎡ | 6 | 214,000,000원 |
| 2022.09 | 29.95㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 29.95㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 29.95㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2021.07 | 29.95㎡ | 6 | 200,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 53,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,870원 |
| 1. 임차인 송제은 보증금 | 167,000,000원 | 51,857,130원 |
| 2. 경매개시결정 · 송제은 | 164,422,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 115,142,870원이 미변제되어 매수인 인수로 남습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 위반건축물 표기·도면 불일치
- 제시외 건물. 약 8.0㎡의 방 및 다용도실이 소재합니다.
- 위반건축물 표기. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 주택과-2734(2019.01.22.)호에 의거 위반건축물로 표기됐다고 기재되어 있습니다.
- 201호 도면 불일치. 집합건축물대장 표제부의 201호 위치와 전유부의 201호 위치가 서로 상이합니다.
- 실제 위치. 201호의 실제 위치와 내부구조는 표제부상 201호 현황도와 일치하는 것으로 감정되었습니다.
- 도면 발급 문제. 발급된 201호 도면은 202호 도면으로 발급되었고, 201호·202호·203호의 호별현황도도 202호 도면으로 동일하게 발급되는 사실이 확인되었습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구 시흥동 은행나무시장 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·은행나무시장·시흥4동주민센터 등이 혼재하는 준주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 지하철역은 다소 원거리이며 서측 독산로와 남측 금하로 노선버스 정류장 이용사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2017.08.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 1층은 필로티형 주차장입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보기, CCTV가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,401,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 에이엔캐슬 거래자료는 5건이고 최근 거래는 2024.10. 214,000,000원입니다. 다만 본건 면적 38.19㎡와 거래 표본 29.93~29.95㎡가 일치하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차 기준 53,215,000원 낙찰가에 115,142,870원의 임차보증금 인수가 붙습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 임차인 인수액은 각각 125,594,296원·133,955,437원으로 증가합니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 임차권등기명령, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수문구를 다시 확인해야 합니다.
- 채권자=임차인 관계 확인. 송제은이 임차인이자 경매채권자라는 점과 보증금반환판결·이전 경매 경위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 위반건축물·제시외 부분 확인. 약 8.0㎡ 제시외 건물과 위반건축물 표기의 원상복구·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 호수 도면 확인. 201호와 202호 도면 발급 문제 및 실제 점유·경계·전유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 직접 재확인. 제공 거래는 본건 38.19㎡와 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적 또는 유사 전용면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “26% 낙찰가”보다 “1.68억 실질취득”을 보라
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 53,215,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 송제은의 보증금 167,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 회차 예상배당 뒤 115,142,870원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 168,357,870원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 총부담은 약 1.68억원 수준에서 크게 움직이지 않습니다. 여기에 거래 표본 면적 불일치, 최근 거래 흐름 -5.7%, 위반건축물 표기, 제시외 8.0㎡, 201호 도면 불일치까지 겹칩니다. 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리와 물건 리스크까지 합치면 단순 저가매수형 사건이 아닙니다.
