서울남부지방법원 2024타경138116. 금천구 시흥동 에이엔캐슬 2층 201호는 전용 38.19㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 203,000,000원인데 일곱 번 유찰되면서 최저매각가격이 42,572,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 경매에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 보증금 167,000,000원입니다.
임차인 송제은은 2018.05.30. 전입했고, 2018.05.28. 확정일자를 받았습니다. 2020.07.13.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 현재 경매의 말소기준권리로 제시된 강제경매개시결정은 2024.12.12.입니다. 임차인의 대항요건과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.19㎡ · 7층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 방 2개, 거실, 주방, 욕실·화장실, 발코니 등 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 2017.08.25. 사용승인 · 12세대 · 필로티 주차장 · 승강기 설치 |
| 소유자 | 주식회사재원리츠 (2024.11.22. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 42,572,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송제은 / 164,422,211원 |
| 임차보증금 | 167,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 예상 인수 | 125,594,296원 (현재 최저가 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 건축물 특이사항 | 위반건축물 표기 · 제시외 건물 약 8.0㎡ · 201호 위치·도면 불일치 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 2018년부터 형성된 임차인의 권리가 2024년 강제경매개시결정보다 선행하고, 매각물건명세서에서도 인수 대상으로 지정되어 있습니다.
2023.12.29. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2024.11.22. 주식회사재원리츠 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌으며, 종전 압류와 경매개시결정 등은 2024.12.10. 말소되었습니다. 이후 2024.12.12. 송제은이 신청한 현재 강제경매가 개시되었고, 2025.05.15.에는 국(동작세무서장)의 압류가 추가되었습니다.
| 실제 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송제은 | 건물전부 | 167,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 전입·점유개시 2018.05.30. · 확정일자 2018.05.28. · 임차권등기 2020.07.13. · 배당요구 있음. 보증금 대위·보증기관 승계 신고는 별도로 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 송제은 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2018.05.21. |
| 전입신고일 | 2018.05.30. |
| 점유개시일 | 2018.05.30. |
| 확정일자 | 2018.05.28. |
| 임차권등기명령 | 2020.06.08. (2020카임434) |
| 임차권등기 접수 | 2020.07.13. (을구 1번) |
| 임차보증금 | 167,000,000원 |
| 대항력 | 있음 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 배당요구 | 있음 |
| 예상 배당액 | 41,405,704원 |
| 예상 미배당액 | 125,594,296원 |
② 가격 분석 — 4,257만원이 아닌 1.68억으로 비교해야 한다
감정가 203,000,000원 대비 최저매각가격은 42,572,000원으로 약 21%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하므로 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
현재 회차에서는 집행비용 1,166,296원을 공제한 뒤 임차인에게 41,405,704원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 167,000,000원에서 이 배당액을 차감한 125,594,296원을 매수인이 인수하는 계산입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 증가
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 42,572,000원 | 125,594,296원 | 168,166,296원 |
| 8회 유찰 시 | 34,057,600원 | 133,955,437원 | 168,013,037원 |
| 9회 유찰 시 | 27,246,080원 | 140,644,349원 | 167,890,429원 |
7회 유찰 상태에서 한 번 더 유찰되면 최저가는 34,057,600원, 이후 다시 유찰되면 27,246,080원까지 내려가는 시나리오입니다. 반면 실질취득 부담은 각각 168,013,037원과 167,890,429원으로 거의 동일한 수준입니다.
일반적으로 유찰은 입찰가격을 낮춰 매수자의 가격 경쟁력을 높일 수 있지만, 이 사건에서는 유찰만으로 총취득가격이 유의미하게 개선되지 않는다는 점이 결정적인 차이입니다.
④ 시세 비교 — 비교 실거래보다 면적이 큰 별도 물건
에이엔캐슬(830-11)의 거래사례 5건은 전용 29.93~29.95㎡를 대상으로 합니다. 반면 경매 대상 201호의 전용면적은 38.19㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 이 거래가격을 201호의 동일면적 시세처럼 받아들여서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.93㎡ | 6층 | 214,000,000원 |
| 2022.09 | 29.95㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 29.95㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 29.95㎡ | 6층 | 228,000,000원 |
| 2021.07 | 29.95㎡ | 6층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.93~29.95㎡ | 5건 | 224,400,000원 |
| 경매대상 전용면적 | 38.19㎡ |
|---|---|
| 비교거래 전용면적 | 29.93~29.95㎡ (면적 불일치) |
| 전체 5건 평균 | 224,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 214,000,000원 (1건 기준) |
| 최신 확인 거래 | 2024.10. · 214,000,000원 (29.93㎡) |
| 거래가격 추세 | -5.7% (최근 대 과거) |
| 현재 실질취득 | 168,166,296원 |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 약 78.6% (면적 불일치 비교) |
전체 거래 평균은 224,400,000원이지만, 2022년의 240,000,000원 거래 등이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 가격은 214,000,000원이며, 표본은 1건입니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세도 -5.7%로 하락했습니다.
실질취득 부담 168,166,296원은 참고 거래가 214,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이는 다른 전용면적의 거래와 비교한 결과이며, 201호가 실제 시세보다 저렴하다는 직접적인 증거는 아닙니다. 비교 거래가 2024.10.이고 경매 매각기일은 2026.10.22.라는 시간 차이도 고려해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,166,296원 |
| 1. 임차인 송제은 · 우선변제 | 167,000,000원 | 41,405,704원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 송제은 | 164,422,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 42,572,000원 |
집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 강제경매 신청채권과 임차보증금은 동일인 송제은 관련 채권으로 표시되어 있어 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권 별도 배당은 0원으로 제시되어 있으며, 실제 채권관계 및 배당충당 방식은 최종 배당표로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구 시흥동 은행나무시장 남측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 은행나무시장, 시흥4동주민센터 등이 혼재하는 준주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 서측 독산로와 남측 금하로의 노선버스를 이용할 수 있습니다. 지하철역은 다소 원거리에 위치하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로, 2017.08.25. 사용승인되었습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, CCTV, 화재탐지·경보기와 1층 필로티 주차장이 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접합니다. 북측 은행나무시장 방면은 차량 통행이 되지 않는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 거래상 제한도 확인 대상입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 비교 실거래는 대상 물건보다 작은 면적에 집중되어 있습니다. 7회 유찰 이력과 위반건축물 표기 등을 함께 고려하면 매도 시 가격 및 매수자 확보에 불확실성이 있습니다.
⑦ 물건 자체의 하자 — 권리 외 위험도 크다
위반건축물 표기와 호별 도면 불일치는 단순한 권리말소 문제와 별개입니다. 향후 금융 이용, 수선·원상회복, 임대차 관리, 매도 과정에서 불리하게 작용할 수 있으므로 물리적 현황과 행정기록을 함께 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 자금계획 수립. 최저가 42,572,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 현재 가정상 보증금 인수 125,594,296원을 포함해 총 168,166,296원의 부담이 발생합니다. 세금·등기·수선·명도 관련 비용은 별도로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 송제은의 대항력, 배당요구, 임차권등기, 보증금 잔액 인수 내용을 확인하고 배당 결과에 따른 책임 범위를 검토해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관련 서류 대조. 보증금반환판결, 강제경매 신청채권, 임차권등기 및 배당채권의 관계를 대조해야 합니다. 특히 보증금 중복 계산 여부와 잔존 채권 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 명도. 매각 자체로 임차인의 잔존 보증금 책임이 자동 해소되는 구조가 아닙니다. 잔액 변제, 임차권등기 말소 및 실제 점유자의 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 주택과-2734(2019.01.22.) 관련 행정기록, 약 8.0㎡ 제시외 건물의 구조와 위반 여부, 시정의무·이행강제금 문제를 조사해야 합니다.
- 201호 위치·도면 현장 대조. 표제부와 전유부의 현황도, 실제 201호의 위치·내부구조, 인접 202호·203호 배치를 비교해 매각대상에 착오가 없는지 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 추가 검증. 확인된 거래는 전용 29.93~29.95㎡로, 대상 38.19㎡와 면적이 다릅니다. 최근 거래가격 하락 추세도 반영해 실질취득액 1.68억의 적정성을 재검토해야 합니다.
- 다회유찰 원인 검토. 7회 유찰은 매수자가 가격만으로 판단하지 않았을 가능성을 시사합니다. 인수보증금과 건축물 하자가 응찰 수요를 제한하는 요인인지 살펴야 합니다.
- 공과금·관리비 및 조세채권. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 실제 배당에 영향을 미치는 조세채권과 인수 가능 관리비 등이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 최신 행정기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 4,257만원 ≠ 취득가 4,257만원”
이 경매는 숫자가 만들어내는 착시가 매우 큰 사건입니다. 감정가 203,000,000원에서 일곱 번 유찰되어 최저매각가격이 42,572,000원까지 하락했지만, 보증금 167,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 현재 회차에서는 그중 125,594,296원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 것으로 예상됩니다.
따라서 실제 판단 기준은 4,257만원이 아니라 168,166,296원입니다. 한 차례 또는 두 차례 추가 유찰되더라도 실질취득 부담은 대체로 1.67억 이상에 머뭅니다. 더 기다린다고 자동으로 더 저렴한 물건이 되는 구조가 아닙니다.
참고 실거래 214,000,000원과 비교하면 실질취득액이 낮지만, 실거래 대상은 전용 29.93㎡이고 경매 대상은 38.19㎡입니다. 동일면적 시세가 확인되지 않은 데다 거래가격 추세는 -5.7%로 하락하고 있습니다. 여기에 위반건축물 표기, 약 8.0㎡의 제시외 건물, 201호 도면 불일치, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 선순위 보증금 인수 위험이 분명하고, 외형상의 높은 할인율을 실제 가격 경쟁력으로 연결하기 어렵습니다. 동일면적의 최근 시세와 건축물 하자, 잔존 보증금 및 권리말소 조건이 명확하게 확인되기 전에는 최저가만을 이유로 응찰할 만한 물건으로 평가하기 어렵습니다.
