서울남부지방법원 2024타경138116. 금천구 시흥동 에이엔캐슬 제2층 201호, 전용면적 비교대상 기준 38.19㎡의 다세대주택입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로 방 2개, 거실, 주방·식당, 욕실·화장실과 발코니 형태로 이용됩니다. 외형상 최저가는 감정가의 40.96%까지 하락했지만, 이 사건은 최저가만으로 경제성을 판단하면 결론이 완전히 뒤집힙니다.
임차인 송제은은 2018년 5월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2018년 5월 28일입니다. 말소기준으로 제시된 2020년 1월 7일 금천구 압류보다 약 1년 7개월 빠르므로 대항력을 갖습니다. 배당요구도 했지만 현재 매각대금에서는 보증금 전액을 받지 못합니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 반환의무는 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 · 2017.08.25 사용승인 · 12세대 |
| 현재 소유자 | 주식회사재원리츠 (2023.12.29 강제경매 매각, 2024.11.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 83,149,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송제은 / 164,422,211원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 조건 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 4,401,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 말소기준은 2020년 1월 7일 금천구 압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 송제은의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기가 말소된다는 사실만 보고 인수액이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 실제 임차인 1명 — 대항력·우선변제·인수 모두 해당
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송제은 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 167,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2018.05.30 | 우선변제 有 확정 2018.05.28 · 배당요구 | 승계 85,747,682원 |
송제은은 임차권자이면서 현재 경매의 신청채권자이고, 2024년 소유권이전 과정에서는 대위자로도 기재돼 있습니다. 임차보증금 반환판결과 경매 진행의 관계가 연결된 구조입니다. 다만 관계인의 지위가 겹친다는 사정만으로 임대차의 진정성을 단정할 수 없으므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계와 판결문을 원본으로 대조해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 83,149,000원 | 85,747,682원 | 168,896,682원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 66,519,200원 | 102,078,146원 | 168,597,346원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26.21% | 53,215,360원 | 115,142,516원 | 168,357,876원 |
낙찰가가 83,149,000원에서 53,215,360원까지 내려가도 실질취득액은 약 168,896,682원에서 168,357,876원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문입니다. 차이는 매각가에 따라 달라지는 집행비용 추정치에서 발생하며, 경제적 본질은 보증금 167,000,000원 수준의 고정 취득비용입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로만 판단
비교 거래의 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 214,000,000원입니다. 현재 실질취득액 168,896,682원은 그 금액의 약 78.9%입니다. 다만 대상 면적은 38.19㎡인 반면, 거래 표본은 29.93~29.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 전체 평균 224,400,000원에는 2021~2022년 고가 거래가 포함돼 있고 최근 가격 추세도 -5.7%이므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.93㎡ | 6 | 214,000,000원 |
| 2022.09 | 29.95㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 29.95㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 29.95㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2021.07 | 29.95㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.93~29.95㎡ | 5건 | 224,400,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 83,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,896,682원 |
| 1. 임차인 송제은 보증금 | 167,000,000원 | 81,252,318원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 송제은 | 164,422,211원 | 0원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 송제은 | 164,422,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 85,747,682원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세가 인정되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 늘 수 있습니다.
⑥ 물건 하자·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 은행나무시장 남측 인근의 준주거지역으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·시장·시흥4동주민센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 독산로와 남측 금하로의 노선버스를 이용할 수 있습니다. 지하철역은 다소 원거리에 있습니다.
- 건물. 2017.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, CCTV, 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하고, 북측 은행나무시장 방향은 차량 통행이 되지 않습니다.
- 제시외 건물. 약 8.0㎡의 방 및 다용도실이 존재하며 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 주택과-2734(2019.01.22.)호에 따른 위반건축물 표기가 기재돼 있습니다.
- 도면 불일치. 표제부와 전유부의 건축물현황도상 201호 위치가 서로 다르고, 발급된 201호 도면은 202호 도면으로 발급됐습니다. 실제 위치와 내부구조는 표제부상 201호 현황도와 일치합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 취득원가 재산정. 입찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당액을 합산해 실질취득액을 계산해야 합니다. 현재 기준은 168,896,682원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세가 먼저 배당되면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 85,747,682원보다 커질 수 있습니다.
- 임대차 진정성 확인. 송제은의 임대차계약서, 보증금 이체자료, 전입·점유 자료, 임차권등기명령 및 보증금반환판결을 서로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도면·호수 확인. 201호와 202호 도면 발급 문제, 실제 출입문 표시, 전유부분 경계와 면적을 건축물대장 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 위반건축물·제시외 확인. 약 8.0㎡ 증축 부분의 원상복구 명령, 이행강제금, 대출·보험·매도 제한 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 최신 비교거래가 214,000,000원이지만 대상과 면적이 다르고 시장 추세가 -5.7%입니다. 전체 평균 224,400,000원을 기준으로 수익성을 높게 잡지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 배당내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,314만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 네 번의 유찰도, 감정가 대비 40.96%라는 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 167,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 최저가가 내려갈수록 매수인 인수액이 올라갑니다. 현재 회차의 실질취득액은 168,896,682원이고, 6회 유찰 가정에서도 168,357,876원입니다. 따라서 유찰 횟수는 가격 메리트를 거의 만들지 못합니다.
실질취득액은 비교 자료의 최신 거래 214,000,000원보다 낮지만, 비교 면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세가 -5.7%로 하락 중입니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 지위 중첩, 다수의 조세 압류, 위반건축물 표기, 제시외 건물, 호별 도면 불일치, 소규모 다세대의 낮은 경매 환금성이 겹칩니다. 최저가에는 매력이 있어 보이지만, 실제 취득원가와 하자까지 반영하면 보수적인 검증이 필요한 C등급 물건입니다.