서울남부지방법원 2024타경139058. 금천구 시흥동 919-46, 도로명주소 은행나무로10길 23-8에 있는 태을명가7차 건물과 대지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 164.9㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이고 건물은 2019.03.25. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택이고, 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2019.04.03. 설정된 강구수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당입니다. 이후 압류·경매개시결정·주택임차권등기와 세무서 압류가 이어졌고, 기준 근저당은 2024.12.31. 주식회사지원파이낸셜대부로 이전된 뒤 같은 날 강구수산업협동조합을 채권자로 하는 채권액 513,000,000원의 질권이 설정됐습니다. 기준 근저당과 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다.
다만 이 사건의 난점은 등기 순위보다 임대차의 규모와 확인되지 않은 점유관계입니다. 금액이 확인되는 임차권자 9명의 보증금 합계는 1,055,000,000원으로 현재 최저가보다 209,568,000원 많습니다. 그렇다고 이 금액을 그대로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 확인된 9명은 모두 말소기준일보다 전입일이 늦어 대항력이 없고, 배당표 역시 인수액을 0원으로 계산합니다. 문제는 전입일·보증금이 미상인 점유자가 별도로 존재한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 919-46 태을명가7차 서울특별시 금천구 은행나무로10길 23-8 |
| 매각대상 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 현황 다가구주택 |
| 토지 | 164.9㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,067,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 · 2019.03.25. 사용승인 |
| 소유자 | 박승철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,651,235,600원 / 845,432,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강구수산업협동조합 / 577,540,173원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.03. 강구수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 건축물 유의사항 | 일반건축물대장상 근린생활시설이나 현황은 주거용 · 일반건축물대장 5층 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 소멸
소유권보존과 기준 근저당이 같은 날인 2019.04.03. 접수됐습니다. 이후 금천구 압류는 2021.01.28. 해제돼 말소됐고, 2024.10.30. 강구수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 2024.06.27.부터 2025.06.27.까지 등기된 주택임차권 9건과 2025.05.08. 국세 압류는 모두 기준 근저당보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 10.55억보다 중요한 ‘기준일’
확인된 임차·점유자는 모두 11명입니다. 이 가운데 임차보증금이 확인되는 임차권자는 9명이고, 합계는 1,055,000,000원입니다. 보증금 총액은 현재 최저가 845,432,000원을 웃돌지만, 확인된 9명의 전입일은 모두 2019.04.03. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차·점유자 | 호실·범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재열 | 502호 | 2019.04.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남채린 | 202호 · 약 25.37㎡ | 2022.05.06 | 2022.04.11 | 150,000,000원 | 2024.06.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황은미 | 301호 · 23㎡ | 2021.04.05 | 2021.03.15 | 125,000,000원 | 2024.11.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강병관 | 203호 · 약 18.5㎡ | 2019.05.27 | 2019.05.01 | 100,000,000원 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은서 | 302호 · 약 36.3㎡ | 2019.06.26 | 2019.05.28 | 150,000,000원 | 2024.12.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동원 | 403호 · 약 23㎡ | 2021.04.29 | 2021.03.19 | 100,000,000원 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지윤 | 303호 · 약 23㎡ | 2021.04.26 | 2021.03.26 | 100,000,000원 | 2024.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성권 | 201호 · 약 24㎡ | 2023.03.30 | 2023.03.03 | 100,000,000원 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승연 | 402호 · 36.3㎡ | 2023.11.10 | 2023.10.20 | 130,000,000원 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동현 | 401호 · 16.27㎡ | 2023.06.14 | 2023.06.14 | 100,000,000원 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 위 표의 11명은 각각 별도 임차·점유자로 집계했습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 배당요구 종기 준수, 소액임차인 해당 여부, 당해세와 채권신고액에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51%지만 시세 우위는 미확정
현재 최저매각가는 845,432,000원으로 감정가 1,651,235,600원의 51.2%입니다. 감정가 대비 805,803,600원이 낮아졌지만, 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 아파트 한 세대가 아니라 토지 164.9㎡와 현황 다가구주택을 일괄 매각하는 구조입니다. 일반건축물대장상 근린생활시설과 현황 주거용의 차이, 다수의 임차권등기, 제시외 건물, 5층 위반건축물 표기, 소규모주택정비사업 시행구역 등의 요소가 실제 환금성과 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 845,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,854,320원 | - |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 960,000,000원 | 834,577,680원 | 125,422,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 가정표에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 기준 근저당에 배당돼 소유자 잔여가 0원이고, 근저당에도 125,422,320원의 미배당이 발생합니다. 따라서 후순위 임차권자에게 돌아갈 배당재원이 남지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수 확대
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 845,432,000원 | 834,577,680원 | 125,422,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 676,345,600원 | 667,182,144원 | 292,817,856원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 541,076,480원 | 533,265,715원 | 426,734,285원 | 0원 |
현재 회차와 4회 유찰 시나리오에서는 신청채권 청구액 577,540,173원이 충족되는 것으로 계산되지만, 5회 유찰 시에는 근저당 배당액이 533,265,715원으로 줄어 신청채권 청구액에도 미달합니다. 다만 이 변화는 채권자의 회수 문제이며, 후순위 임차권이 대항력을 취득하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 건물·토지·환금성 메모 (감정평가 및 명세서 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 근린생활시설이나 현황은 주거용이며, 감정평가서는 다가구주택으로 이용 중이라고 조사했습니다.
- 건축물. 2019.03.25. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 외장석재 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 백산초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 토지면적 164.9㎡, 평지의 정방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 정비사업. 소규모주택정비 관리지역 및 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함됩니다.
- 기타 제한. 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역에 포함되며, 지목 도로에 한해 2024.09.10.부터 2029.09.09.까지 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 5층 위반건축물 표기가 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표기된 점유자의 실제 성명·호실·전입일·보증금·계약일을 전입세대확인서와 현장조사로 확인하세요.
- 502호 계약 확인. 이재열은 2019.04.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다.
- 임차권등기 원문 대조. 9건의 임차권등기명령과 배당요구일, 현재 점유 여부, 이사 완료 여부를 각각 확인하세요.
- 기준 근저당 변동 확인. 지원파이낸셜대부로의 채권양도와 강구수산업협동조합의 질권설정이 배당요구 및 채권신고에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 5층 위반 부분의 면적·형태·시정명령·이행강제금·철거 필요성과 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 용도 확인. 근린생활시설과 주거용 다가구주택 사이의 건축물대장 용도, 각 호실의 적법한 주거 사용 여부와 용도변경 가능성을 검토하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정평가 포함 여부, 소유관계, 면적과 철거 위험을 현황도면과 대조하세요.
- 정비사업 확인. 소규모주택정비사업의 사업시행구역 편입 상태, 권리산정기준일, 조합원 지위와 추가분담금 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 비율 대신 인근 다가구주택·근린생활시설 혼합건물의 거래사례와 임대수익으로 응찰가를 산정하세요.
- 배당표 보정. 당해세·최우선변제·체납 공과금이 반영되면 배당순위와 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “후순위 보증금 10.55억은 인수액이 아니지만, 미상 점유자는 별개다”
이 사건의 확인된 임차권자들은 모두 말소기준 근저당보다 늦게 전입했습니다. 따라서 보증금 합계가 10.55억이고 현재 최저가보다 크더라도, 그 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자가 남아 있고, 건물에는 근린생활시설과 현황 주거용의 차이, 5층 위반건축물 표기, 제시외 건물, 다수 임차권등기, 소규모주택정비사업 시행구역이라는 변수가 동시에 존재합니다. 동일 조건 실거래 비교도 없어 최저가 8.45억이 시장가보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다.
확인된 후순위 임차권은 소멸, 미상 점유자는 보류, 건축·용도 리스크는 별도 정밀검토. 현재 51.2%라는 할인율은 검토를 시작할 이유는 되지만, 곧바로 가격 메리트를 확정하는 근거는 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 미상 점유자의 기준일과 5층 위반 부분의 실체를 확인하는 것입니다.
