서울남부지방법원 2024타경139553. 금천구 시흥동 어반캐슬 5층 502호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 29.98㎡ 구분건물이며, 건물 전체는 14세대 규모입니다. 현재 소유자는 나다정으로, 2024년 3월 26일 전 경매절차의 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 해 10월 25일, 임차권자 김선명의 신청에 따라 다시 강제경매가 시작됐습니다.
이 사건은 일반적인 근저당 실행 경매와 다릅니다. 현재 말소기준은 2024년 10월 25일 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2019년 전입 및 확정일자를 가진 임차인이 있고 2024년 8월 22일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 권리 인수를 제외한 최저매각가격만으로 수익성을 계산하면 판단이 크게 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로24가길 7, 제5층 제502호 (시흥동, 어반캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 전용 29.98㎡ · 지하 1층, 지상 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.07.15 · 14세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 나다정 (2024.04.05 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 158,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선명 / 197,900,775원 |
| 임차보증금 | 219,000,000원 (김선명, 주택임차권등기) |
| 말소기준 | 2024.10.25 갑구 10번 강제경매개시결정 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% (특별매각조건) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 경매의 말소기준권리는 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 김선명은 2019.10.01 주민등록, 2019.10.03 점유 개시, 2019.09.04 확정일자를 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2019.08.26이며, 임차권등기 자체도 현재 경매개시결정보다 빠릅니다.
등기부에는 과거 독산1동새마을금고 근저당권(채권최고액 1,495,000,000원)이 기재돼 있지만, 이는 2019.09.17 이미 말소됐습니다. 과거 국세·지방세 압류와 2021년 강제경매개시결정 역시 2024년 전 경매 매각과 함께 말소됐습니다. 과거의 거액 근저당을 현재 매수인 인수채무로 합산할 이유는 없습니다.
다만 2021년 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있어 관련 공매 취소 및 말소 내역의 일치 여부를 확인해야 합니다. 공매공고는 2023.08.16 말소등기가 기재돼 있습니다. 핵심은 이미 정리된 과거 압류보다 현재 살아 있는 임차권의 반환채무입니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 4명, 인수금은 중복합산 금지
등기된 임차권자 김선명 외에 공성화, ZHENG JINSHU, JIN XIANMING의 전입 내역이 확인됩니다. 실제 임차인·전입자 기준 4명이 조사 대상입니다. 다만 이들이 각각 독립된 임대차계약을 가진 별도 임차인인지, 동일인의 다른 표기 또는 동거·관련 관계인인지 확정되지 않았습니다. 4명의 보증금을 각각 별도로 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선명 건물전부 · 주택임차권등기 |
2019.10.01 2019.09.04 |
219,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미변제액 인수 보증채권 양도·질권 관계 확인 |
| 공성화 502호 · 주거 |
2024.09.05 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 별도 확인 |
| ZHENG JINSHU 502호 |
2020.05.25 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 별도 확인 |
| JIN XIANMING 502호 |
2019.10.01 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 동일인 여부 확인 |
대항력 평가는 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도·점유와 임대차관계 성립 여부를 함께 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단
어반캐슬의 동일 면적 29.98㎡ 실거래는 2026년 7월 3층 220,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 220,000,000원이지만 표본이 단 1건이어서 안정적인 시세 범위로 해석하기는 어렵습니다. 특히 대상은 5층, 비교 거래는 3층으로 개별 층과 상태의 차이가 있습니다.
| 비교 항목 | 시점 / 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.07 · 29.98㎡ · 3층 | 220,000,000원 | 직접 비교 표본 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 220,000,000원 | 표본 부족 주의 |
| 감정가 | 경매 감정가격 | 247,000,000원 | 최근 거래보다 높음 |
| 현재 최저매각가 | 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 인수액 제외 가격 |
| 보증금 전체 기준 실질취득 | 대항력 보증금 인수형 | 약 219,000,000원 | 최근 거래와 거의 동일 |
최저가 158,080,000원은 최근 거래의 71.9%에 해당합니다. 이 비율만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 김선명의 보증금을 인수하면 경제적 부담이 달라집니다. 보증금 전체를 기준으로 보면 실질취득은 약 219,000,000원 수준이어서 최근 실거래 220,000,000원과 사실상 근접합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 158,080,000원 가정)
현재 회차 최저매각가에 낙찰되고 집행비용을 차감한 뒤, 김선명의 임차보증금 채권에 배당되는 구조를 먼저 살펴보겠습니다. 아래는 보증금 원액을 기준으로 한 기본 배당 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,013,120원 |
| 1. 임차보증금 · 김선명 | 219,000,000원 | 155,066,880원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김선명 | 197,900,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 기본 추정상 매수인 인수 | — | 63,933,120원 |
기본 배당 추정의 63,933,120원은 보증금 219,000,000원에서 예상배당 155,066,880원을 차감한 금액입니다. 전 경매 배당금 21,099,225원은 이 추정에 차감되지 않았습니다. 실제 잔여채권액 및 선순위 변제 여부에 따라 매수인 인수액은 달라집니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려도 인수금은 증가
추가 유찰 때도 같은 대항력 보증금이 살아 있다면, 낮은 낙찰가에 따라 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어나는 방향으로 움직입니다. 따라서 다음 회차가 된다고 자동으로 투자매력이 커지는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 추정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 158,080,000원 | 63,933,120원 | 기본 추정 · 과거 배당 미차감 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 126,464,000원 | 95,106,496원 | 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 101,171,200원 | 120,045,197원 | 인수액 추가 증가 |
회차별 인수액은 보증금 원액 및 각 회차별 추정 집행비용을 전제로 한 수치입니다. 전 경매 배당금 공제, 실제 배당순위와 세금, 보증금 반환채권의 권리관계에 따라 달라질 수 있어 각 회차의 단순 합산액을 확정 취득원가로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 금천구 시흥동 시흥초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건축물. 2019.07.15 사용승인된 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 대상은 5층 502호이고, 도시가스 난방·급배수·위생설비·승강기가 구비돼 있습니다.
- 용도. 경매상 근린주택으로 분류되지만 대상 호실의 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 근린생활시설 부분과 대상 주택의 구분 및 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 156.4㎡, 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다. 대상의 개별 대지권 면적과 전체 토지면적은 구분해서 확인해야 합니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역 및 소규모주택정비사업 시행구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 기재는 지목 '도로' 한정 조건이므로 대상 토지에 대한 실제 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 이용상태와 현장 점유관계까지 확정된 것은 아닙니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이며 최근 12개월 확인된 동일 면적 매매는 1건입니다. 대규모 단지와 달리 실거래 표본이 제한돼 가격 검증 및 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서상 인수채무 확정. 전 경매 배당금 21,099,225원이 반영된 잔여채권 197,900,775원과 이번 경매 예상배당의 관계를 먼저 확인하세요. 보증금 원액으로 산정한 추정 인수액을 그대로 확정채무로 사용해서는 안 됩니다.
- 서울보증보험 권리관계 확인. 임차보증금 반환채권의 질권·양도·대위 관련 계약과 경정등기를 확인하고, 임차인·신청채권자·보증기관 사이의 실제 채권 귀속 및 변제관계를 대조하세요. 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 미상 전입자 실체 확인. 공성화·ZHENG JINSHU·JIN XIANMING의 점유 원인, 실제 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하세요. JIN XIANMING과 김선명의 동일인 여부도 중요합니다.
- 점유·인도 가능성 점검. 등기상 주택임차권과 실제 점유 상태는 별개입니다. 임차권자의 인도·명도 협의, 반환채무 이행 및 점유자의 법적 지위를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 비율을 적용해서는 안 됩니다. 2026.10.22 매각기일의 특별매각조건을 반드시 다시 확인하세요.
- 시세를 실질취득 기준으로 비교. 최근 동일 면적 거래 220,000,000원과 실질취득 약 219,000,000원을 기준으로 판단하세요. 거래 표본이 1건이고 별도 임차채무가 확정되지 않았으므로, 최저매각가의 할인율을 그대로 가격 경쟁력으로 간주하면 안 됩니다.
- 공매·과거 경매 이력 대조. 한국자산관리공사 공매공고, 2024년 전 경매 매각, 과거 압류·경매 말소 내역과 현재 등기부를 함께 확인하세요.
- 관리비·세금·현장 조사. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성 및 실내 상태를 점검하세요. 예상배당과 실제 취득원가에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 서류 최종 검토. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관련 서류, 건축물대장 및 실거래 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
권리: 김선명의 대항력 있는 임차권은 명세서상 인수 대상이며, 종전 배당금 공제와 서울보증보험 채권관계 정산이 필요합니다. 다른 전입자 3명의 권리도 확정되지 않았습니다.
환금성: 14세대 건물에 최근 비교거래가 1건이고 현재 사건은 2회 유찰됐습니다. 단순 가격 할인보다 권리 확정과 실제 매도 가능성을 우선해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 1.58억, 그러나 취득비용은 별개”
이 사건의 핵심은 싸 보이는 최저가 뒤에 대항력 있는 임차보증금이 있다는 점입니다. 김선명의 보증금 219,000,000원은 현재 최저매각가 158,080,000원보다 크고, 배당 후 미변제액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가만을 최근 실거래와 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
보증금 전체를 기준으로 한 실질취득 약 219,000,000원은 최근 거래 220,000,000원과 사실상 비슷한 수준입니다. 과거 배당금 21,099,225원의 공제 관계를 정확히 적용하면 인수채무 평가가 달라질 수 있지만, 그와 별개로 보증금 미상의 전입자들이 남아 있습니다. 소규모 건물의 제한된 거래 표본도 가격 판단을 어렵게 합니다.
결국 이 물건은 권리관계를 먼저 확정해야만 가격을 평가할 수 있는 경매입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 함께 늘어나는 구조라면, 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다. 현재 평가는 보수적으로 C등급. 권리 확정 전 적극적인 입찰 판단은 유보하는 것이 타당합니다.
