서울남부지방법원 2024타경139553. 금천구 시흥동 어반캐슬 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 근린주택 물건입니다. 감정가 247,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 197,600,000원입니다. 표면상 최근 동일면적 거래 220,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 낙찰가만 봐서는 안 되는 대항력 임차권 인수형입니다.
김선명의 임차권등기는 임차보증금 219,000,000원, 전입 2019.10.01, 점유개시 2019.10.03, 확정일자 2019.09.04로 기재되어 있습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2024.10.25 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 예상배당표에서는 김선명에게 194,033,600원이 배당되고 24,966,400원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로24가길 7, 제5층 제502호 (시흥동, 어반캐슬) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 29.98㎡ · 지하1층 지상5층 건물 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 나다정 · 2024.03.26 강제경매로 인한 매각, 2024.04.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 197,900,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 39,520,000원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
2019.08.02 독산1동새마을금고 근저당권 1,495,000,000원은 2019.09.17 말소되었고, 과거 압류·강제경매 관련 등기도 2024.03.26 강제경매 매각 과정에서 말소되었습니다. 현재 등기에서 낙찰자에게 실질적으로 중요한 것은 김선명의 선순위 임차권과 추가 점유자들의 미확정 임차관계입니다.
② 임차·점유 관계 — 1명은 명확, 3명은 금액 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선명 | 건물전부 | 2019.10.01 | 219,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
| JIN XIANMING | 502호 | 2019.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG JINSHU | 502호 | 2020.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 공성화 | 502호 | 2024.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김선명 외 3명은 전입일이 2024.10.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 추가 승계액이 존재하는지까지 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
어반캐슬 전용 29.98㎡의 확인된 최근 거래는 2026.07, 3층, 220,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 220,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저가 197,600,000원만 놓고 보면 최근 시세의 89.8%지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
| 구분 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 197,600,000원 | 24,966,400원 | 222,566,400원 |
| 2회 유찰 시 | 158,080,000원 | 63,933,120원 | 222,013,120원 |
| 3회 유찰 시 | 126,464,000원 | 95,106,496원 | 221,570,496원 |
낙찰가가 197,600,000원에서 158,080,000원, 126,464,000원으로 내려가도 예상 인수액이 24,966,400원에서 63,933,120원, 95,106,496원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각각 222,566,400원 → 222,013,120원 → 221,570,496원으로 거의 같은 수준에 머뭅니다. 유찰될수록 싸지는 일반 경매와 구조가 다릅니다.
최근 시세 표본은 2026.07 거래 1건뿐이므로 가격 판단의 표본 폭은 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,566,400원 |
| 1. 임차인 김선명 보증금 | 219,000,000원 | 194,033,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김선명 | 197,900,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차보증금 219,000,000원 중 194,033,600원이 배당되고 24,966,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 채권자 김선명의 경매신청채권 197,900,775원에는 별도 배당이 없는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥초등학교 동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층. 사용승인일은 2019.07.15이며 승강기·도시가스 난방·급배수·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 156.4㎡, 공시지가 2,886,000원/㎡, 지목 대, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 환금성. 어반캐슬은 14세대이며 동일면적 최근 거래는 2026.07의 220,000,000원 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 상한 설정. 현재 예상배당 기준 실질취득은 222,566,400원으로 최근 거래 220,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득이 222,013,120원·221,570,496원 수준에 머뭅니다.
- 김선명 임차권 확인. 보증금 219,000,000원, 확정일자 2019.09.04, 전입 2019.10.01, 점유개시 2019.10.03의 선순위 임차권입니다.
- 추가 점유자 확인. JIN XIANMING·ZHENG JINSHU·공성화는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계범위를 확정할 수 없습니다.
- 전 경매 배당내역 대조. 매각물건명세서의 이전 배당금 21,099,225원 및 잔액 197,900,775원 문구를 현재 예상배당과 맞춰 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 39,520,000원이 필요합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있어 관련 진행 경과를 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “80% 최저가”가 곧 20% 할인은 아니다
이 물건의 핵심은 감정가 247,000,000원에서 1회 유찰돼 197,600,000원이 됐다는 사실이 아닙니다. 219,000,000원의 선순위 임차권이 있다는 점입니다. 현재 예상배당 기준 인수액 24,966,400원을 더하면 실질취득은 222,566,400원으로 최근 거래 220,000,000원을 이미 웃돕니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 총 부담은 222,013,120원·221,570,496원 수준에 머뭅니다.
따라서 이 사건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “유찰돼도 총액이 거의 안 내려가는 구조”로 읽어야 합니다. 김선명 임차권의 전 경매 배당내역과 현재 인수잔액을 확정하고, 보증금이 확인되지 않은 추가 점유자 3명의 임차관계를 해소하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 최저가는 할인, 실질취득은 시세 이상 — 권리 확인이 우선인 물건입니다.
