47,396,000원
서울남부지방법원 2024타경140126. 금천구 독산동 미림에이클래스 제2층 제205호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 방2·거실/주방·욕실/화장실 등 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 이 물건의 핵심은 7회 유찰로 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권자의 190,000,000원 보증금입니다.
임차권자 중국인 정춘연은 2019.01.02. 전입했고, 2021.11.29. 임대차계약·점유개시 및 확정일자를 갖췄습니다. 2024.03.15.에는 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2024.11.04. 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 7, 제2층 제205호 (독산동, 미림에이클래스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 주거용(방2, 거실/주방, 욕실/화장실 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제2층 제205호 · 2018.08.28. 사용승인 |
| 소유자 | 김수지 · 2018.12.31. 소유권 취득 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 47,396,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정춘연 / 195,770,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저 보인다
등기부에는 2018.09.05. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 4,290,000,000원 근저당권이 있었지만 2018.12.18. 일부포기를 원인으로 말소돼 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 따라서 2024.11.04. 강제경매개시결정이 이 사건의 기준이 되고, 그보다 앞선 2024.03.15. 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.90억원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 중국인 정춘연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.01.02. / 2021.11.29. | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 47,396,000원으로는 집행비용을 빼고 46,142,872원만 임차보증금에 배당될 것으로 계산되어 143,857,128원이 남습니다. 이 미배당 잔액이 매수인의 인수부담입니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 47,396,000원에 인수 143,857,128원을 더해 실질취득 약 191,253,128원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 47,396,000원 | 143,857,128원 | 191,253,128원 |
| 8회 유찰 시 | 37,916,800원 | 153,165,702원 | 191,082,502원 |
| 9회 유찰 시 | 30,333,440원 | 160,612,562원 | 190,946,002원 |
동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 실질취득 약 1.90억원이 현재 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 확실히 말할 수 있는 것은 “최저가 4,739만원”이 매수인의 실제 취득원가가 아니라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,253,128원 |
| 1. 임차인 중국인 정춘연 보증금 | 190,000,000원 | 46,142,872원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정춘연 | 195,770,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 143,857,128원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 동측 인근으로, 중소규모 공장·다세대주택·독산동삼환아파트·업무시설(오피스텔)·두산초등학교 등이 혼재하는 준공업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 독산역이 서측 인근, 북측 범안로 주변에 노선버스 정류장이 있어 교통 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 방2·거실/주방·욕실/화장실 등의 주거용으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 2018.08.28. 사용승인됐으며, 개별난방·승강기·화재탐지·경보기·CCTV·1층 주차장 시설이 조사됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 3,816,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 볼 것. 현재 최저가 47,396,000원에 인수 143,857,128원을 더한 약 191,253,128원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 8회 유찰 시 총부담 191,082,502원, 9회 유찰 시 190,946,002원으로 계산되어 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2019.01.02., 확정일자·계약일·점유개시 2021.11.29., 임차권등기 2024.03.15. 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 약 1.90억원의 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용 이용이라는 특성이 함께 나타나므로 금융·세금·사용 가능성 판단 시 공부와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “1.90억 보증금”이 먼저다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 226,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 47,396,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 통과하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 190,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 143,857,128원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 총부담은 191,253,128원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커져 총부담은 계속 약 1.90억원에 수렴합니다. 실거래 자료가 없는 만큼 “싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 인수보증금을 포함한 약 1.90억원의 실질취득가가 시장에서 합리적인지 확인하는 것입니다.
