서울남부지방법원 2024타경140126. 금천구 독산동 미림에이클래스 제2층 제205호입니다. 물건 표시는 근린시설이지만 감정평가상 업무시설인 오피스텔로, 현재는 방 2개·거실과 주방·욕실 및 화장실을 갖춘 주거용으로 이용되고 있습니다. 감정가 226,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 74,056,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 기준금액은 이 최저가가 아닙니다.
임차인 중국인 정춘연은 2019.01.02 전입했고, 2021.11.29 임대차계약·점유개시·확정일자를 갖췄습니다. 강제경매개시결정일인 2024.11.04보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 보증금 190,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 낙찰자가 인수합니다. 현재 최저가 기준 배당액은 72,322,992원이고, 미배당 보증금은 117,677,008원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 7, 제2층 제205호 (독산동, 미림에이클래스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 · 방2·거실/주방·욕실/화장실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 · 2018.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 김수지 (2018.12.31 소유권 이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 74,056,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정춘연 / 195,770,235원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2018.09.05 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2018.12.18 이 사건 호수에 관해 말소됐습니다. 따라서 채권최고액 4,290,000,000원의 과거 공동담보 근저당이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석에서 실질적인 말소기준은 2024.11.04 강제경매개시결정입니다.
반면 임차인은 2019.01.02 전입해 경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 2021.11.29 확정일자를 받은 뒤 2024.03.15 주택임차권등기와 배당요구까지 마쳤습니다. 이에 따라 우선변제권으로 먼저 배당받되, 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 정춘연 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2019.01.02 2021.11.29 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 2024.03.15 배당요구 | 117,677,008원 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 같다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 33% | 74,056,000원 | 117,677,008원 | 191,733,008원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 59,244,800원 | 132,221,606원 | 191,466,406원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 47,395,840원 | 143,857,285원 | 191,253,125원 |
현재 회차부터 7회 유찰 가정까지 낙찰가는 74,056,000원에서 47,395,840원으로 내려가지만, 실질취득은 191,733,008원에서 191,253,125원으로 소폭만 달라집니다. 따라서 감정가 대비 33%라는 표면 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 입찰가 판단과 시세 비교는 반드시 약 191,000,000원의 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,733,008원 |
| 1. 임차인 중국인 정춘연 보증금 | 190,000,000원 | 72,322,992원 |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 | 4,290,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 정춘연 | 195,770,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분 117,677,008원은 매수인 인수입니다. 경인북부수산업협동조합 근저당은 2018.12.18 등기상 말소된 권리이며, 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 동측 인근으로, 중소규모 공장·다세대주택·도시형생활주택·독산동삼환아파트·업무시설·두산초등학교 등이 혼재하는 준공업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 독산역과 범안로 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통 이용은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 방 2개와 거실·주방 등을 갖춘 주거용입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 2018.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·경보기·CCTV·1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 4m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세로장방형이며 준공업지역입니다. 공부와 현황의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설로 표시되면서 실제로는 주거용 오피스텔로 사용되는 물건이므로, 가격 비교 시 일반 아파트가 아니라 독산역 인근 유사 오피스텔을 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 74,056,000원에 인수액 117,677,008원을 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 191,466,406원·191,253,125원으로 큰 차이가 없습니다.
- 임차인 명도. 대항력 있는 임차인이 건물 전부에 임차권등기를 마친 상태이므로, 보증금 반환과 인도 시점이 연결될 수 있습니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시, 업무시설 등기와 주거용 이용상태를 대출·세금·전입·환금성 검토에 함께 반영해야 합니다.
- 최신 시세 대조. 독산역 인근의 유사 주거용 오피스텔 실거래와 현재 매물 가격을 실질취득액 191,733,008원과 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각 결과를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “74,056,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 감정가 대비 33%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명이 보증금 190,000,000원을 가지고 있고, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 117,677,008원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 따라서 현재 실질취득은 191,733,008원입니다.
6회 또는 7회 유찰돼 최저가가 더 낮아져도 임차보증금 미배당액이 그만큼 증가해 실질취득은 계속 약 191,000,000원대로 유지됩니다. 과거 근저당권은 말소돼 별도 승계되지 않지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 그대로 남습니다. 표면가격은 낮지만 총취득비용은 고정되는 구조이므로, 최신 오피스텔 시세가 이 실질취득액을 충분히 웃도는지 확인되지 않는 한 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.