서울남부지방법원 2024타경140409. 금천구 독산동의 공동주택(다세대주택) 제5층 제502호입니다. 소유자 김금순은 2021.05.25 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.03.03 접수됐습니다. 이후 2023.03.08 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며, 그 뒤 금천구·서울특별시·국 등의 압류와 2024.11.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 말소 자체가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당분입니다. 홍상기는 2022.02.04 주민등록과 점유를 시작해 2023.03.08 말소기준 압류보다 앞서고, 2022.01.14 확정일자도 갖췄습니다. 2023.11.30에는 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140409 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로58가길 25, 제5층 제502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용중 |
| 소유자 | 김금순 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 41,339,000원 |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 경매 청구액 | 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 공동주택(다세대주택)·제1종근린생활시설 건물 내 제5층 제502호 |
| 설비 | 도시가스 개별난방 · 승강기 · 화재탐지 · 주차장 · 급배수 · 위생설비 |
① 권리 흐름 — 말소와 ‘보증금 인수’를 구분해야 한다
말소기준은 2023.03.08 국의 압류입니다. 이후 압류 4건과 강제경매개시결정, 2023.11.30 접수된 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸합니다. 하지만 홍상기의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 2022.02.04 전입·점유에서 이미 성립해 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 책임까지 사라지는 것이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍상기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 / 2022.01.14 | 249,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
홍상기는 2025.01.10 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 249,000,000원은 실제 임차인 1명의 보증금으로 봅니다.
③ 가격의 함정 — 유찰될수록 인수액이 커진다
이 사건은 최저가가 41,339,000원까지 내려왔지만, 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 있기 때문에 최저가 자체를 취득원가로 보면 안 됩니다. 현 회차는 낙찰가 41,339,000원에 예상 인수액 208,805,102원이 붙습니다. 다음 회차 가격이 내려가면 임차인 배당액도 감소하고 인수액은 오히려 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 41,339,000원 | 40,194,898원 | 208,805,102원 |
| 10회 유찰 시 | 33,071,200원 | 32,075,918원 | 216,924,082원 |
| 11회 유찰 시 | 26,456,960원 | 25,580,735원 | 223,419,265원 |
④ 시세 비교 — 유효한 동일 조건 실거래 비교는 제외
희근하우징은 10세대, 사용승인일은 2020.10.14로 확인됩니다. 다만 확인된 시세 대상 면적은 29.93㎡이고 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 자료만으로 감정가·실질취득가가 주변 실거래보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 최저가가 감정가의 낮은 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 41,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,144,102원 |
| 1. 임차인 홍상기 보증금 | 249,000,000원 | 40,194,898원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍상기 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,144,102원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 40,194,898원을 배당하고, 보증금 부족분 208,805,102원을 매수인 인수로 계산합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울독산초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 남동측으로 독산로58가길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,043,000원/㎡, 토지면적 238.0㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 41,339,000원은 경매 입찰 최저가일 뿐 경제적 취득원가가 아닙니다. 보증금 미배당 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 홍상기의 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 홍상기가 임차인이면서 경매 채권자인 구조이므로 채권 발생 경위와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 등기부와 집합건축물대장의 표시 차이, 실제 이용상태와 면적을 현장·대장으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 확인된 29.93㎡ 시세 자료는 본건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 판단 근거로 사용하지 않습니다.
맺으며 — “최저가 4,133만원”이 아니라 “보증금 인수형”
이 물건은 9회 유찰돼 감정가 308,000,000원에서 최저가 41,339,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭만 보면 강해 보이지만, 권리구조는 정반대의 메시지를 줍니다. 홍상기는 말소기준 2023.03.08보다 앞선 2022.02.04 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 249,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 208,805,102원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
더 유찰돼 낙찰가가 33,071,200원, 26,456,960원으로 내려가도 인수액은 각각 216,924,082원, 223,419,265원으로 늘어납니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가가 가격 메리트로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다. 동일 조건 시세가 확인되지 않은 상태에서 “감정가 대비 싸다”는 이유로 접근해서는 안 되며, 세금·임대차 실체·다락 부분까지 원본 확인 후 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
