33,071,000원
서울남부지방법원 2024타경140409. 금천구 독산동 희근하우징 제5층 제502호 다세대 물건입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 308,000,000원에서 최저매각가 33,071,000원까지 내려온 10회 유찰 물건이라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 권리관계의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 홍상기는 2022.02.04 전입·점유를 시작했고, 2022.01.14 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.03.08 압류이므로 홍상기는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차 매각가 33,071,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 995,278원을 제외한 32,075,722원이 홍상기의 임차보증금에 배당되고, 나머지 216,924,278원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라, 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 커집니다. 즉 이 사건은 “유찰될수록 실질취득액이 크게 내려가는 구조”가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140409 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로58가길 25, 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 김금순 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 33,071,000원 (10회 유찰) |
| 청구액 | 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물 특이사항 | 제5층 제502호에서 이용 중인 다락(방) 약 20.1㎡는 등기사항전부증명서상 옥탑층으로 등재되어 있지 않으나 집합건축물대장 표제부에는 옥탑층(다락)으로 등재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2023.03.08의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.04에 홍상기가 전입·점유를 시작했기 때문에, 임차권등기 접수일이 2023.11.30이라도 임차인의 대항력 판단은 선순위입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 임차권으로 명시되어 있습니다. 이후 압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당액의 인수 문제는 별개입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍상기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 2022.01.14 | 249,000,000원 | 2025.01.10 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
② 가격 판단 — ‘33,071,000원짜리 물건’이 아니다
이 사건에는 가격 메리트를 판단할 수 있는 신뢰도 높은 동일 면적 실거래 표본이 제시되어 있지 않습니다. 희근하우징의 실거래 매칭 기준 면적은 29.93㎡로 표시되어 있으나 면적 매칭이 성립하지 않았고, 최근 낙찰가·낙찰일 자료도 없습니다. 따라서 감정가 308,000,000원이나 최저가 33,071,000원만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 33,071,000원 | 32,075,722원 | 216,924,278원 |
| 11회 유찰 시 | 26,456,800원 | 25,580,578원 | 223,419,422원 |
| 12회 유찰 시 | 21,165,440원 | 20,384,462원 | 228,615,538원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 33,071,000원 → 26,456,800원 → 21,165,440원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 반대로 216,924,278원 → 223,419,422원 → 228,615,538원으로 증가합니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이므로, 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 995,278원 |
| 1. 임차인 홍상기 보증금 | 249,000,000원 | 32,075,722원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍상기 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 216,924,278원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울독산초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택·제1종근린생활시설 건물 내 제5층 제502호이며, 개별난방·도시가스·승강기·화재탐지·주차장·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 다락. 제502호에서 이용 중인 약 20.1㎡ 다락은 등기사항전부증명서상 옥탑층으로 등재되어 있지 않지만 집합건축물대장 표제부에는 옥탑층(다락)으로 등재되어 있으며 일체로 사용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방 형태이며 공시지가는 3,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 규모·환금성. 희근하우징은 10세대, 사용승인일 2020.10.14로 제시되어 있고 경매 통계상 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 계산. 현재 회차 예상 인수액은 216,924,278원입니다. 최저가 33,071,000원만 준비하는 구조가 아닙니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 11회 유찰 시 인수액 223,419,422원, 12회 유찰 시 228,615,538원으로 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 홍상기가 경매신청채권자와 동일인입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유 사실을 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 존재하므로 당해세 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 다락 권리관계 확인. 약 20.1㎡ 다락의 등기부·집합건축물대장·현황도면 일치 여부와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 면적 매칭된 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 부족합니다.
맺으며 — “10회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 33,071,000원이라는 최저가 숫자입니다. 홍상기는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 249,000,000원입니다. 현재 회차 배당 후에도 216,924,278원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 추가 유찰이 발생해 최저가가 더 낮아져도 미배당 보증금 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 사건은 “감정가 308,000,000원짜리를 33,071,000원에 산다”는 구조가 아닙니다. 실질취득 판단은 보증금 249,000,000원 수준에서 해야 하고, 동일 면적 실거래 비교자료도 확보되지 않은 상태라 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 여기에 10회 유찰, 국세·지방세 압류 5건, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 문제, 다락 등기·대장 차이까지 함께 확인해야 합니다. 최저가는 매우 낮지만 권리 부담은 매우 큰 물건입니다.
