서울남부지방법원 2024타경140874. 구로동 삼성드림빌 제2층 제201호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가는 254,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 42,614,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 17% 수준이지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아닙니다. 2020.01.13 전입한 CUI MEILING이 말소기준 압류보다 먼저 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.22로 확인되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 이 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 매수인이 떠안을 금액이 커질 수 있으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
반면 JIN YINGZI의 전입일은 2024.01.11로 말소기준일 이후입니다. 이 임차인은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 자체는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인은 2명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로28길 35-12, 제2층 제201호 (구로동, 삼성드림빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제2층 제201호 |
| 면적 | 27.99㎡ |
| 소유자 | 정주한 · 2020.01.13 소유권 이전등기 (2019.10.07 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 42,614,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미령 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2021.12.02 광명세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2020.01.13 이미 말소됐습니다. 등기부상 근저당은 없지만, 이 물건은 등기만 보고 “인수 0”으로 끝낼 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI MEILING | 201호 | 2020.01.13 | 2021.12.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미확정 | 인수액 미확정 |
| JIN YINGZI | 201호 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미확정 | 대항력상 승계 없음 |
CUI MEILING은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 확인되고, 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 반면 JIN YINGZI는 2024.01.11 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아, 특히 선순위 CUI MEILING의 보증금 원액과 배당요구·배당가능액 확인이 입찰 전 필수입니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 실질취득액은 아직 모른다
삼성드림빌(112-43)은 총 15세대, 2019.10.16 준공입니다. 대상 면적은 27.99㎡이고, 비교 거래는 27.56㎡입니다. 확인된 거래 3건의 전체 평균은 244,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.56㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.08 | 27.56㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.09 | 27.56㎡ | 3 | 249,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.06의 235,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균도 235,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 흐름은 -5.6%로 하락했습니다. 현재 최저가 42,614,000원은 최근 시세의 18.1%에 불과하지만, 이 비율은 어디까지나 경매 최저가격 비교입니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 “실질취득이 시세의 18.1%”라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,052원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 41,446,948원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 최미령 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 총 채권액은 5,145,500,000원, 채권자 예상배당은 41,446,948원, 미배당액은 5,104,053,052원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 말소기준 압류의 체납세액과 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 임차보증금 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 42,614,000원 | 41,446,948원 | 5,104,053,052원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 34,091,200원 | 33,077,558원 | 5,112,422,442원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 27,272,960원 | 26,382,047원 | 5,119,117,953원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 신구로초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제2층 제201호. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 4,156,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대 규모의 다세대이며 최근 확인 거래는 2026.06의 235,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -5.6% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- CUI MEILING 보증금 확인. 이 사건의 최우선 과제입니다. 보증금 원액과 실제 배당가능액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산하지 마세요.
- 배당요구 관계 확인. CUI MEILING의 배당요구 여부와 배당순위, 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는지 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준은 광명세무서장의 2021.12.02 압류입니다. 해당 체납액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- JIN YINGZI 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유·보증금·명도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다. 가격 외 권리·점유·상품성 요인이 반복 유찰의 원인인지 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래는 235,000,000원이고 과거 대비 -5.6% 하락했습니다. 전체 평균 244,333,333원만 기준으로 가치를 높게 잡지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “42,614,000원짜리 집”이라고 보면 안 된다
이 물건의 현재 최저가는 42,614,000원으로 최근 실거래 235,000,000원의 18.1%에 불과합니다. 그러나 9회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 아직 확인되지 않았다는 점입니다. CUI MEILING의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금이 매각대금보다 크면서 배당되지 않는 부분이 남는다면 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안는 부담이 커질 수 있습니다.
등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 그 사실만으로 안전형으로 분류할 수 없습니다. 최근 실거래 흐름도 -5.6% 하락이고, 단지 경매물건 평균 유찰도 9.0회입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매우 낮아졌지만 실질취득액은 미확정. 선순위 임차보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
