서울남부지방법원 2024타경140874. 구로동 삼성드림빌 제2층 제201호, 전용면적 27.99㎡급의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정주한이고, 근저당권은 없습니다. 말소기준은 2021.12.02. 광명세무서장의 압류이며, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류·구로구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. CUI MEILING은 2020.01.13. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 확정일자는 2021.12.22.이지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 실제 입찰 판단에서는 미배당 보증금 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로28길 35-12, 제2층 제201호 (구로동, 삼성드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 27.99㎡급 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정주한 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 34,091,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미령 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.12.02. 국(광명세무서장)의 압류입니다. 2022.05.23. 주택도시보증공사의 가압류 4,891,500,000원, 2023.01.30. 구로구 압류, 2024.11.11. 최미령의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI MEILING | 201호 | 2020.01.13 | 2021.12.22 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 미배당분 가능 |
| JIN YINGZI | 201호 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 기준 없음 |
② 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 실질취득은 미확정
삼성드림빌(112-43)은 총 15세대, 2019.10.16. 준공입니다. 비교 면적은 27.56㎡이고 본건 목표면적 27.99㎡와 면적이 매칭됩니다. 확인된 실거래는 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.56㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.08 | 27.56㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.09 | 27.56㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 235,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 235,000,000원입니다. 과거 전체 평균 244,333,333원보다 최신 가격이 낮고, 최근 대비 과거 추세는 -5.6%로 하락 흐름입니다. 현재 최저가 34,091,000원은 최근 12개월 평균의 14.5%에 불과하지만, 이 차액을 곧바로 ‘가격 메리트’로 계산해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실질취득비용 자체가 아직 정해지지 않았기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,013,638원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 33,077,362원 |
| 3. 경매개시결정 · 최미령 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,145,500,000원 중 예상 배당액은 33,077,362원이고, 미배당액은 5,112,422,638원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으며, 특히 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 승계액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 신구로초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 361㎡, 지목은 대, 공시지가는 4,156,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고, 본건 10회 유찰·동일 건물 경매 평균 9.2회 유찰이라는 이력이 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확인. CUI MEILING의 보증금과 배당요구 여부, 배당으로 회수되는 금액을 반드시 원본 명세서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 확인된 미배당 보증금이 있다면 입찰가에 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다. 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
- JIN YINGZI 점유관계 확인. 전입은 2024.01.11.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 단순 권리문제 외에 현장상태·점유·명도·시장 선호도 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장조사가 필요합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 거래 235,000,000원은 과거 249,000,000원보다 낮고 최근 추세가 -5.6%입니다. 과거 평균 244,333,333원을 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 것이 적절합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표 밖 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,409만원짜리 집”으로 보면 안 된다
겉으로는 감정가 254,000,000원짜리 다세대가 10회 유찰돼 34,091,000원까지 내려온 물건입니다. 최신 실거래 235,000,000원과 숫자만 비교하면 파격적으로 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비교가 그대로 성립하지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고 보증금이 미상이기 때문입니다.
등기상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 다른 문제입니다. 보증금을 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없고, 따라서 ‘최근 시세의 14.5%에 사는 물건’이라고 평가해서도 안 됩니다. 여기에 10회 유찰, 동일 건물 평균 9.2회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 최근 거래가격 -5.6% 하락까지 겹칩니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용이 미확정인 고위험형. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 입찰가가 아니라 대항력 임차인의 정확한 보증금과 배당 후 잔액입니다.
