서울남부지방법원 2024타경140874. 구로동 삼성드림빌 2층 201호, 감정평가상 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가 254,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,267,000원, 감정가의 20.97%까지 내려왔습니다. 외형만 보면 최신 실거래 235,000,000원의 22.7%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저가 하나로 완성되지 않습니다.
점유자 CUI MEILING은 2020.01.13 전입했고, 말소기준권리인 2021.12.02 국가 압류보다 앞섭니다. 조사 결과상 대항력 있는 점유자로 분류되지만 보증금은 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 승계할 수 있으므로, 이 물건의 실질취득가는 53,267,000원 + 미배당 보증금입니다. 보증금 확인 전에는 시세 차익도, 인수액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로28길 35-12, 제2층 제201호 (구로동, 삼성드림빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 27.99㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 정주한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 53,267,000원 (8회 유찰, 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미령 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.12.02 광명세무서장의 국가 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권은 없습니다. 그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 점유관계까지 깨끗해지는 것은 아닙니다. CUI MEILING의 전입일이 말소기준보다 약 1년 11개월 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않으면 그 잔액은 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI MEILING | 201호 | 2020.01.13 | 2021.12.22 | 미상 | 대항력 있음 | 판정 미상 | 인수 가능 |
| JIN YINGZI | 201호 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 원칙상 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’으로 봐야 한다
삼성드림빌의 면적 유사 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.06 전용 27.56㎡·2층 235,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 235,000,000원입니다. 과거 2023.08과 2021.09 거래는 각각 249,000,000원으로, 최신 거래는 이전 거래 수준보다 5.6% 낮은 하락 추세입니다. 거래 표본이 3건, 최근 12개월 표본은 1건에 그쳐 개별 호실 상태에 따른 편차도 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.56㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2023.08 | 27.56㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.09 | 27.56㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 244,333,333원 |
최저가는 최근 거래의 22.7%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,358,806원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 51,908,194원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 최미령 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 5,145,500,000원, 예상 배당액은 51,908,194원, 미배당액은 5,093,591,806원입니다. 국가·지방자치단체 압류 금액, 당해세, 임차보증금 및 최우선변제금은 확정 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 점유자의 미배당 보증금은 매수인 인수액으로 이어질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 53,267,000원 | 51,908,194원 | 5,093,591,806원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 42,613,600원 | 41,446,555원 | 5,104,053,445원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 34,090,880원 | 33,077,244원 | 5,112,422,756원 | 0원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 채권 부족액은 더 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에 참여하거나 매수인에게 승계되는 구조라면, 최저가 하락분이 그대로 매수인의 총비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다. 이 사건은 회차보다 보증금 원본 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 2019.10.16 준공된 15세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 유사 면적 거래가 3건에 그쳐 시세 표본과 매수층이 제한적입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 임대관계는 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- CUI MEILING의 임대차계약서 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 종기 내 신고 여부와 예상 배당액을 대조해 매수인이 승계할 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 확정일자와 대항력의 범위 확인. 전입일 2020.01.13, 확정일자 2021.12.22의 원본 기록과 임대차 목적물을 직접 대조해야 합니다.
- JIN YINGZI 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 현재 실제 점유자와 임대차 당사자가 누구인지 확인해야 명도대상을 특정할 수 있습니다.
- 조세채권 확인. 말소기준권리가 국가 압류이고 구로구 압류도 있으므로 체납세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 실제 배당표가 완성됩니다.
- 주택도시보증공사 채권 성격 확인. 청구금액이 4,891,500,000원으로 물건가액을 크게 웃도는 만큼 이 물건에 관한 채권 범위와 배당 근거를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도비용·관리비 확인. 조사된 점유자가 2명이고 점유관계가 중첩돼 있으므로 인도명령 가능 여부, 협의명도 비용과 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계 반영. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 가격 추세가 -5.6%이므로, 내부 상태·층·향을 반영한 현장 시세를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 조세채권 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 21%”보다 중요한 미상 보증금
이 물건은 감정가 254,000,000원에서 8회 유찰돼 53,267,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 235,000,000원과 숫자만 비교하면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 점유자 CUI MEILING의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 아직 미정입니다. 그 보증금이 배당으로 소멸하지 않으면 낙찰자는 최저가 외에 미배당 잔액을 떠안을 수 있습니다.
여기에 최근 거래가격이 과거보다 5.6% 낮아진 흐름, 8회 유찰, 15세대 소규모 다세대주택의 제한된 환금성이 겹칩니다. 따라서 결론은 최저가 매력보다 권리 불확실성이 큰 D등급 물건입니다. 이 사건의 입찰 가능 여부는 추가 유찰이 아니라, 선순위 임대차보증금과 배당요구·조세채권의 원본 확인으로 결정됩니다.