서울남부지방법원 2024타경142757. 독산동 더뷰 9층 904호, 전용 37.42㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 13회 유찰되어 현재 최저매각가는 14,954,000원까지 내려왔습니다. 표면 숫자만 보면 감정가의 5.5%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 낙찰가 자체가 핵심이 아닙니다. 임차인 이승희는 2020.05.21 전입, 2020.05.20 확정일자를 갖추고 있고 등기부상 주택임차권까지 등기되어 있으며, 배당요구도 2024.11.19 이루어졌습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차를 14,954,000원에 낙찰받는다고 가정하면 집행비용 669,172원을 제외한 14,284,828원이 임차보증금에 배당되고, 남는 261,715,172원은 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가를 더 낮추면 배당액이 줄고 인수액이 커지기 때문에, 총 부담은 계속 보증금 약 276,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 345, 제9층 제904호 (독산동, 더뷰) |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.42㎡ · 지하1층, 지상15층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 유선미 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 14,954,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승희 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.11.26 강제경매개시결정입니다. 과거 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2020.04.06 이미 말소됐습니다. 반면 이승희의 전입은 2020.05.21이고 주택임차권등기는 2024.06.27 이루어져 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 경매로 소멸하지 않고, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 276,000,000원 | 전입 2020.05.21 확정 2020.05.20 | 대항력 有 우선변제 有 인수 |
② 시세 비교 — 1,495만원이 아니라 약 2.76억과 비교
더뷰(THEVIEW)는 16세대, 2020.02.28 사용승인된 건물입니다. 확인된 전용 37.42㎡ 거래는 2024.07, 8층, 270,900,000원 1건입니다. 따라서 이 사건에서 최저매각가 14,954,000원을 곧바로 시세와 비교해 “95% 싸다”고 읽는 것은 잘못입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 272,000,000원 | 감정 기준가 |
| 현재 최저매각가 | 14,954,000원 | 13회 유찰 · 감정가의 5.5% |
| 현재 예상 인수액 | 261,715,172원 | 미배당 임차보증금 |
| 실질취득 기준 | ≈ 276,000,000원 | 대항력 임차보증금이 사실상 총부담을 고정 |
| 최근 동일면적 거래 | 270,900,000원 | 2024.07 · 8층 |
실질취득 기준인 약 276,000,000원은 확인된 최근 동일면적 거래 270,900,000원보다 높습니다. 즉 현재 최저가가 감정가의 5.5%라는 사실은 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 오히려 대항력 보증금 인수까지 포함해 보면 최근 확인 거래 이상을 부담하는 구조입니다.
③ 회차별 부담 — 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 14,954,000원 | 261,715,172원 | 보증금 약 276,000,000원 수준의 실질부담 |
| 14회 유찰 시 | 11,963,200원 | 264,652,138원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 15회 유찰 시 | 9,570,560원 | 267,001,710원 | 추가 유찰에도 총부담 구조는 거의 동일 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 13회에서 14회, 다시 15회로 유찰되면 입찰금액은 계속 내려가지만 인수액은 261,715,172원 → 264,652,138원 → 267,001,710원으로 증가합니다. 그래서 “다음 회차면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 669,172원 |
| 1. 임차인 이승희 보증금 | 276,000,000원 | 14,284,828원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승희 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 14,284,828원만 배당되고 261,715,172원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자와 임차인은 동일인으로 표시되어 있으므로 별개의 276,000,000원을 추가 인수하는 것으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.02.28입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 약 20미터 내외 포장도로에 접하고, 준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,421,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 더뷰는 16세대이며 확인된 동일면적 거래는 2024.07의 270,900,000원 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,954,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 261,715,172원을 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 14회 유찰 시 인수 264,652,138원, 15회 유찰 시 267,001,710원으로 증가하므로 낙찰가 하락이 그대로 할인으로 남지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이승희로 표시되고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 관련 원본과 사건기록 확인이 중요합니다.
- 시세 기준. 확인된 동일면적 최근 거래는 270,900,000원입니다. 실질취득 약 276,000,000원과 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유·명도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 5.5%”라는 숫자에 속으면 안 된다
이 사건의 최저매각가는 감정가 272,000,000원에서 13회 유찰된 14,954,000원입니다. 하지만 대항력 있는 이승희의 임차보증금은 276,000,000원이고, 현재 회차에서 261,715,172원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 결국 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득은 약 276,000,000원 수준에 머뭅니다.
확인된 동일면적 거래는 270,900,000원입니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 5.5%에 사는 초저가 물건”이 아니라, 최근 확인 거래보다 높은 수준의 실질부담을 안고 들어가는 대항력 임차권 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다. 이미 13회 유찰됐다는 사실도 가격 매력으로 연결되지 않습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득가는 낮지 않다. 이 한 문장이 이 사건의 핵심입니다.
