서울남부지방법원 2024타경142757. 독산동 ‘더뷰’ 9층 904호, 전용 37.42㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 272,000,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 18,692,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 6.9% 수준이라 매우 저렴해 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 이승희는 2020년 5월 21일 주민등록을 마쳤고, 확정일자도 2020년 5월 20일이며, 2024년 6월 27일 276,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 등기부상 유효한 근저당은 없습니다. 2020년 3월 16일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020년 4월 6일 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2024년 11월 26일입니다. 임차인의 주민등록·확정일자·점유는 그보다 훨씬 앞서므로, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 345, 제9층 제904호 (독산동, 더뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.42㎡ · 지하1층, 지상15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 유선미 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 18,692,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승희 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각가를 압도한다
2020년 3월 16일 설정된 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권은 2020년 4월 6일 말소됐습니다. 이후 임차인 이승희는 2020년 5월 20일 확정일자를 받고, 2020년 5월 21일 주민등록을 마쳤으며, 점유개시일은 2020년 6월 19일입니다. 현재 강제경매개시결정은 2024년 11월 26일이므로 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 2024년 6월 27일 등기된 주택임차권 276,000,000원도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승희 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 276,000,000원 | 2020.05.21 / 2020.05.20 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 2.76억’으로 봐야 한다
더뷰는 2020년 2월 28일 사용승인된 16세대 건물이며, 대상 면적은 전용 37.42㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2024년 7월 8층 270,900,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 270,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 37.42㎡ | 8 | 270,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.42㎡ | 1건 | 270,900,000원 |
최저매각가 18,692,000원은 최근 시세의 6.9%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액은 약 276,000,000원으로 보아야 하고, 이는 확인된 최신 실거래 270,900,000원보다 약 5,100,000원 높습니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 실거래보다 약 1.9% 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 736,456원 |
| 1. 임차인 이승희 보증금 | 276,000,000원 | 17,955,544원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이승희 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액은 258,044,456원으로 계산되어 매수인 인수로 남습니다. 배당표는 집행비용 736,456원을 반영한 가정이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 총부담은 거의 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 18,692,000원 | 258,044,456원 |
| 13회 유찰 시 | 14,953,600원 | 261,715,565원 |
| 14회 유찰 시 | 11,962,880원 | 264,652,452원 |
13회 유찰 시 매각가는 14,953,600원으로 내려가지만 예상 인수액은 261,715,565원으로 늘고, 14회 유찰 시 매각가 11,962,880원에 인수액은 264,652,452원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가의 의미 있는 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.9회, 본건은 12회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 18,692,000원이 아니라 보증금 승계를 포함한 실질취득 약 276,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.05.20, 주민등록 2020.05.21, 점유개시 2020.06.19, 확정일자 및 2022.05.20 증액 13,000,000원 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 이승희로 기재되어 있으므로 보증금 지급내역과 채권발생 경위를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 가정상 임차인 배당액은 17,955,544원, 매수인 인수액은 258,044,456원입니다. 실제 배당표 확정액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 제한. 다음 회차에서 최저가가 내려가도 임차인 미배당액이 증가하므로 단순히 유찰 횟수만 기다리는 전략은 실질취득가 절감 효과가 작습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,869만원짜리 물건”이 아니라 “약 2.76억짜리 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 12회 유찰과 최저매각가 18,692,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 276,000,000원입니다. 이승희의 임차권은 강제경매개시결정보다 앞선 대항요건을 갖추고 있고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 258,044,456원입니다.
따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득은 약 276,000,000원 수준에 묶입니다. 확인된 최신 동일 면적 실거래 270,900,000원보다도 높은 수준이고, 이미 12회 유찰돼 단지 평균 8.9회를 웃돕니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 시세 이상인 인수형 사건으로, 가격 매력보다 선순위 임차권과 동일인 관계 확인이 우선입니다.
