서울남부지방법원 2024타경143415. 화곡동 한울팰리스 에이동 5층 503호, 전용 26.61㎡ 규모의 도시형생활주택·다세대 물건입니다. 사건의 핵심은 감정가 205,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 164,000,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 있는 임차보증금과 특별매각조건이 어떻게 결합되는지에 있습니다.
정현선은 2021.09.27. 확정일자를 받고 2021.10.20. 전입·점유를 시작한 뒤, 2023.11.01. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.01.17. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖추었고, 보증금은 189,000,000원입니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 집행비용을 제외하고 160,904,000원을 배당받아 28,096,000원이 부족합니다.
통상이라면 이 부족액은 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 그러나 이번 매각에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 정현선에 관한 인수는 실질 0원으로 보되, 이 조건이 확인되지 않은 다른 명의나 임차관계까지 자동으로 정리하는 것은 아니라는 점을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로5나길 91, 제에이동 제5층 제503호 (화곡동, 한울팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 26.61㎡ · 지하 1층·지상 7층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.10.16. / 24세대 |
| 현재 소유자 | 김영희 지분 7분의 3 · 유승철 지분 7분의 2 · 유지연 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (5회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 208,326,309원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2017.10.25. 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 3,900,000,000원 근저당권은 2017.11.06. 일부포기에 따른 말소가 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건에 존속해 낙찰자가 인수하는 근저당권으로 단정할 수 없습니다. 실제 권리분석의 말소기준은 2025.01.17. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다.
정현선의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 189,000,000원 중 현재 회차 예상배당액은 160,904,000원이고, 부족액은 28,096,000원입니다. 다만 특별매각조건이 이 부족액의 매수인 승계를 차단하고 임차권등기 말소까지 조건으로 정하고 있어, 정현선 관련 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
② 임차인 분석
| 명의 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정현선 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.10.20. | 2021.09.27. | 189,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* 2023.11.01. 배당요구·임차권등기 |
| 택금융 주거 · 범위 확인 필요 | 2021.10.20. | 2021.09.27. | 0원 | 대항력 가능·미상 우선변제 기재 승계 미확인 2024.11.20. 배당요구 |
* 정현선의 특별매각조건을 적용한 실질 판단입니다. 특별매각조건을 적용하지 않으면 현재 회차 배당표상 미배당 28,096,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 포기 조건은 확인된 정현선의 보증금반환채권에 관한 판단이며, 별도 명의의 권리까지 당연히 포괄한다고 볼 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 5회 유찰에도 최근 시세의 95.5%
한울팰리스 전용 25.31㎡~26.76㎡ 거래 6건 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 171,666,666원, 최신 거래는 2026.05.의 179,000,000원입니다. 현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.76㎡ | 6 | 179,000,000원 |
| 2026.01 | 25.31㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2025.08 | 25.31㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 26.76㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2024.06 | 26.29㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 26.61㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 171,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 189,333,333원 |
전체 평균 189,333,333원에는 2021.08.의 220,000,000원, 2024.09.의 206,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 86.6%라는 수치만으로 가격 매력이 크다고 판단하면 안 됩니다. 최근 거래를 우선하면 최저가는 최근 12개월 평균의 95.5%이고, 최근 구간이 과거 구간보다 -17.1% 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 정현선 보증금 | 189,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 냉동냉장수산업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 208,326,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정현선의 보증금 부족액은 28,096,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인 인수로 계산되지만, 채권자의 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건을 적용하면 정현선 관련 실질 인수는 0원*입니다. 근저당권은 등기부상 2017.11.06. 말소 기재가 있으므로 존속 여부를 원본 등기사항과 공동담보목록에서 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 조건 미적용 인수 | 조건 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 164,000,000원 | 28,096,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 60,436,800원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 104,960,000원 | 86,309,440원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정현선의 미배당 보증금이 늘어 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 이번 사건은 특별매각조건으로 정현선의 잔액 승계를 0원*으로 만드는 구조이므로 회차가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 이 효과는 포기 조건의 적용 대상과 말소 이행이 명확히 확인된 범위에서만 인정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택·다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 7층 건물입니다.
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 24m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 포기 주체, 포기 대상 채권, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 별도 명의 확인. ‘택금융’ 기재가 한국주택금융공사 관련 중복 표기인지, 독립된 임차·배당요구 명의인지 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 냉동냉장수산업협동조합의 3,900,000,000원 근저당은 2017.11.06. 말소 기재가 있으므로 현재 효력과 공동담보목록을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 최저가는 최근 12개월 평균의 95.5%이고 최근 가격 추세는 -17.1%입니다. 과거 전체 평균 189,333,333원을 응찰 근거로 삼지 마세요.
- 현 점유 확인. 임차권등기가 설정되어 있어 실제 점유자가 이미 퇴거했는지, 소유자나 제3자가 점유 중인지 현황을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 24세대 소형 다세대이고 경매 이력상 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%이므로 재매각 기간을 넉넉히 가정해야 합니다.
맺으며 — 인수 해소는 장점, 가격과 확인 부담은 여전
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조처럼 보이지만, 특별매각조건이 정현선의 미배당 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있어 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다. 이 조건은 분명한 장점입니다.
그러나 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도로 기재된 ‘택금융’ 명의의 성격과 포기 범위, 과거 근저당권 말소 상태를 원문으로 확인해야 합니다. 가격도 5회 유찰이라는 외형과 달리 최근 12개월 평균의 95.5%이고, 최근 가격 추세가 -17.1%입니다. 주된 인수는 해소됐지만 가격 할인은 제한적이고, 확인되지 않은 권리표기가 남은 물건입니다. 특별매각조건의 적용 범위가 명확히 확인되고 응찰가가 하락 추세와 환금성을 충분히 반영할 때만 접근하는 것이 안전합니다.