26,414,000원
서울남부지방법원 2024타경144029. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택(단지형다세대) 4층 403호입니다. 감정가 246,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,414,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 190,000,000원의 13.9%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인 이종무의 미확인 보증금입니다.
이종무의 전입신고일은 2018.09.07이고 말소기준으로 제시된 국세 압류는 2024.04.04입니다. 전입일이 훨씬 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 단정적인 “대항력 有”로 처리하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이종무는 경매 신청채권자로도 나타나며 청구액은 210,000,000원입니다. 동시에 임차인 조사에도 같은 이름이 등장해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로, 두 지위를 임의로 같은 채권이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144029 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로57길 63-6, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.53㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 제4층 제403호 · 사용승인 2018.07.30 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 26,414,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종무 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
등기상 말소기준은 2024.04.04 강서세무서장의 압류입니다. 이후 양천구 압류, 강제경매개시결정, 남부천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리가 소멸한다고 해서 곧바로 매수인의 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종무 | 2018.09.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.02.26 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실질취득은 아직 모른다
더뉴리빙의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.06 전용 26.98㎡ 6층 190,000,000원이고, 2022.08 전용 28.53㎡ 5층 거래는 225,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원이며 최근 거래는 과거 거래 수준보다 15.6% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.98㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 28.53㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 26,414,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 13.9%입니다. 그러나 이 비율은 입찰 시작가격만 비교한 값입니다. 대항력 있는 임대차가 실제로 존재하고 보증금이 남는다면 시세와 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 보증금이 확인되지 않은 지금은 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,452원 |
| 2. 경매개시결정 · 이종무 | 210,000,000원 | 25,538,548원 |
| 신청채권 미배당 | - | 184,461,452원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 최저매각가 26,414,000원을 가정한 배당 시나리오입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있고, 임차인의 보증금·우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 같은 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 26,414,000원 | 25,538,548원 | 184,461,452원 |
| 11회 유찰 시 | 21,131,200원 | 20,350,838원 | 189,649,162원 |
| 12회 유찰 시 | 16,904,960원 | 16,200,671원 | 193,799,329원 |
11회 유찰 시 21,131,200원, 12회 유찰 시 16,904,960원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실제 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘 수 있으므로 실질취득 총액이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 따라서 추가 유찰만 기다리는 전략은 이 사건의 핵심 해결책이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 “더뉴리빙”으로 표시돼 있습니다.
- 입지. 화곡4동 주민자치회관 북동측 인근으로 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.07.30입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. 더뉴리빙은 20세대로 확인되며 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 15.6% 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이종무의 실제 보증금, 임대차계약 체결일, 점유 개시와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입일 2018.09.07만으로 끝내지 말고 실제 점유와 임대차의 유효성을 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당. 확정일자는 미상이고 배당요구일은 2025.02.26입니다. 우선변제 여부와 미배당 보증금 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인 이종무와 신청채권자 이종무의 관계 및 210,000,000원 청구의 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 26,414,000원이 최근12개월 거래가 190,000,000원의 13.9%라는 이유만으로 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 13.9%”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건은 감정가 246,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저가가 26,414,000원까지 떨어졌습니다. 최근12개월 실거래 190,000,000원과 비교하면 명목상 13.9%에 불과합니다. 그러나 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자 이종무의 보증금이 미상이고, 같은 이름의 신청채권자가 210,000,000원을 청구하고 있어 권리관계를 먼저 풀어야 합니다.
실제 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 여기에 10회 유찰, 더뉴리빙 평균 유찰 7.1회, 최근 거래가격의 15.6% 하락 흐름까지 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 ‘싸다’가 아니라 ‘실질취득가 미확정’입니다. 임대차 원본과 보증금부터 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
