서울남부지방법원 2024타경144029. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택(단지형다세대) ‘더뉴리빙’ 4층 403호입니다. 감정가 246,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 33,018,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2024.04.04 강서세무서 관련 국의 압류입니다. 이후 양천구 압류, 이종무의 강제경매개시결정, 남부천세무서 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 중심은 후순위 등기가 아닙니다. 임차인으로 조사된 이종무의 전입일이 2018.09.07로 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 표현하기보다는 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 만약 실제 대항력이 성립하고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로57길 63-6, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 제403호 |
| 대상면적 / 건물 | 28.53㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 · 사용승인일 2018.07.30 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 33,018,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종무 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 외벽 표시 | 더뉴리빙 |
① 권리 흐름 — 선행전입이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.04.04 갑구 5번 압류입니다. 이 기준보다 뒤의 2024.10.30 압류, 2024.11.28 강제경매개시결정, 2024.12.11 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이종무의 전입은 2018.09.07로 기준보다 선행합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종무 | 미상 | 2018.09.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 명목 최저가와 실질취득가는 다르다
‘더뉴리빙’은 20세대, 2018.07.30 준공된 건물입니다. 확인된 거래는 두 건이며, 최근 12개월 거래는 2026.06의 190,000,000원 한 건입니다. 이전 거래는 2022.08 225,000,000원으로, 최근 가격 추세는 -15.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.98㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 28.53㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 33,018,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 17.4%입니다. 숫자만 보면 격차가 매우 크지만, 이 사건에서는 그 비율을 그대로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 선행전입 임차인의 보증금이 미상이므로 실질취득액이 얼마인지 먼저 확정되어야 최근 시세와 정상적인 비교가 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 994,324원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 이종무 | 210,000,000원 | 32,023,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 210,000,000원 중 예상배당은 32,023,676원이고, 미배당은 177,976,324원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 임차인 이종무의 보증금이 미상이므로, 별도 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 제4층 제403호입니다.
- 입지. 화곡4동 주민자치회관 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며, 사용승인일은 2018.07.30입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,653,000원/㎡, 토지면적 179.5㎡이며 완경사·세로장방 형태입니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 2건이고, 최근 가격 추세가 -15.6%이며 이 사건은 9회 유찰되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 이종무의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 자료에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자 정보가 부족하므로 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 신청채권과 임대차채권 분리 확인. 신청채권자와 임차인 이름이 같지만 210,000,000원 청구액을 임차보증금으로 간주해서는 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가가 최근 시세의 17.4%여도 실질취득액이 확정되기 전에는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 환금성 고려. 9회 유찰, 더뉴리빙 경매 평균 6.3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 지표를 가격 결정에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “33,018,000원이 매수가격의 전부라는 보장이 없다”
이 사건은 감정가 246,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가가 33,018,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 190,000,000원과 비교하면 명목상 큰 차이가 납니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 2018.09.07 선행전입 임차인을 먼저 봐야 합니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상, 실질취득액 역시 산정 불가입니다. 최근 시세 자체도 이전 거래 대비 -15.6%의 하락 추세이고, 9회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 고위험 확인형 사건입니다. 승부처는 입찰가가 아니라, 먼저 임차보증금과 실제 대항력·배당관계를 확정하는 데 있습니다.
