서울남부지방법원 2024타경145251. 영등포동6가 리저브오피스텔 7층 706호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 2018.07.06 사용승인된 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 소유자는 김은희와 조춘봉으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 감정가는 87,500,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 18,350,000원까지 내려왔습니다.
문제는 이 할인율 자체가 아닙니다. 등기상 말소기준은 2020.07.09 김민태 가압류인데, 그보다 앞선 2019.10.07 조춘봉 지분 및 김은희 지분에 대한 소유권이전청구권가등기 2건이 남아 있고, 자료상 두 권리 모두 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다. 동시에 가등기가 담보가등기인지 여부를 확인해야 한다는 경고가 있어, 권리의 최종 성격은 원본 확인 전까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경145251 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포로33길 7, 제7층 제706호 (영등포동6가, 리저브오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 · 제7층 제706호 · 사용승인 2018.07.06 |
| 소유자 | 김은희 2분의 1 · 조춘봉 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 87,500,000원 / 18,350,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기 2건이 핵심
말소기준 이후의 김민태 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 영등포구 압류 2건, 2024.12.05 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 앞선 가등기 2건은 소멸권리와 같은 선상에 놓을 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민재 | 706호 | 2019.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
이민재는 2019.09.24 전입했고 배당요구는 2025.02.13 접수되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 자체가 미상이어서 매수인이 최종적으로 떠안을 수 있는 금액도 현재 수치화할 수 없습니다.
③ 배당 — 현재 최저가로는 채권 대부분이 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 730,300원 |
| 갑구 10번 가압류 · 김민태 | 127,000,000원 | 17,619,700원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 | 690,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 이민재 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 18,350,000원 가정. 총 채권액 1,017,000,000원 중 예상 배당액은 17,619,700원이고 미배당액은 999,380,300원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 배당계산상 숫자이며, 선순위 가등기 및 보증금 미상 점유자의 권리위험이 없다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 — 79% 할인처럼 보여도 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저가는 감정가 87,500,000원의 약 21%인 18,350,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 제공되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현재 건부지도 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남서측 인근. 업무시설·오피스텔·중대형 아파트·다세대주택·근린상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 6,503,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 8번·9번 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 가등기 인수 여부 확인. 두 가등기는 말소기준보다 앞서고 자료상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서의 인수문구와 가등기권자의 권리행사 상태를 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 이민재의 전입은 2019.09.24이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 보증금 지급자료 없이는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 점유자 관계 확인. 점유자와 신청채권자의 이름이 동일합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 사실관계 확인이 필요합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 권리문제인지, 점유문제인지, 오피스텔 환금성인지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 인수권리를 먼저 봐야 하는 물건”
이 사건의 표면적 숫자는 강렬합니다. 감정가 87,500,000원이 7회 유찰되어 18,350,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰가가 낮다는 사실과 실제 취득비용이 낮다는 사실은 같은 말이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 가등기 2건이 매수인 인수로 표시되어 있고, 2019.09.24 전입한 점유자의 보증금도 확인되지 않습니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지조차 검증할 수 없습니다.
결론은 가격 매력이 아니라 권리 해소 여부가 먼저입니다. 가등기 성격과 임차보증금이 원본 서류로 명확히 정리되기 전에는 최저가 18,350,000원을 기준으로 “싸게 살 수 있다”고 평가하기 어렵습니다. 7회 유찰·선순위 가등기·점유자 보증금 미상이 겹치는 만큼 현재 단계에서는 보수적으로 접근할 사건입니다.
