서울남부지방법원 2024타경145909. 서울 강서구 화곡동 삼성쉐르빌 제101동 제5층 제502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2021.02.09. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.02.08. 포천세무서장 관련 압류입니다. 그런데 임차인 배성진은 2021.02.09. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.25.로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배성진의 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
이 점이 이 사건의 가격 해석을 완전히 바꿉니다. 현재 최저가는 감정가보다 내려왔지만 배성진의 보증금 270,000,000원보다 낮습니다. 현재 회차 배당표에서는 배성진에게 218,486,400원이 배당되고 51,513,600원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 낙찰가와 인수액의 합은 273,913,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경145909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로29길 85, 제101동 제5층 제502호 (화곡동, 삼성쉐르빌) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2020.06.26. |
| 소유자 | 김대성 (2021.02.09. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 222,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2020.07.03. 경인북부수산업협동조합 근저당권 채권최고액 3,900,000,000원이 설정됐지만, 2021.02.09. 일부포기로 말소돼 현재 인수 대상은 아닙니다. 이후 2022.02.08. 국의 압류가 말소기준이 되고, 주택도시보증공사 가압류와 강서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배성진 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.09. | 2021.01.25. | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.08.14. | 보증기관 승계 아님 |
| 김미경 | 2024.03.26. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 임차인은 2명입니다. 김미경은 2024.03.26. 전입으로 말소기준 2022.02.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 점유·명도와 배당 관련 원본 확인은 필요합니다.
③ 가격 판단 — 유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 시세를 만들어 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 확인 가능한 기준은 감정가 278,000,000원, 현재 최저가 222,400,000원, 그리고 대항력 임차보증금 270,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 222,400,000원 | 51,513,600원 | 273,913,600원 |
| 2회 유찰 시 | 177,920,000원 | 95,370,880원 | 273,290,880원 |
| 3회 유찰 시 | 142,336,000원 | 130,456,704원 | 272,792,704원 |
표에서 보듯 유찰로 매각가가 222,400,000원 → 177,920,000원 → 142,336,000원으로 내려가도, 매수인 인수액이 51,513,600원 → 95,370,880원 → 130,456,704원으로 커집니다. 따라서 총 부담은 계속 270,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,913,600원 |
| 1. 임차인 배성진 보증금 | 270,000,000원 | 218,486,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 배성진 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 배성진 임차보증금 중 51,513,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2020.06.26.입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 2필 일단의 세장형 토지이며 북측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 280.3㎡, 지목 대, 공시지가 4,954,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼성쉐르빌은 28세대이며 준공일은 2020.06.26.입니다. 확인 가능한 최근 실거래 성사금액은 제시되지 않아 실거래 기준 가격 메리트 평가는 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가 계산. 현재 회차는 222,400,000원에 낙찰받더라도 배성진 미배당 51,513,600원을 합쳐 273,913,600원의 단순 실질 부담이 생깁니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 95,370,880원, 3회 유찰 시 인수 130,456,704원으로 늘어 총부담은 270,000,000원대에 머뭅니다.
- 배성진 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2020.12.06., 확정일자 2021.01.25., 주민등록·점유 2021.02.09., 보증금 270,000,000원의 실제 지급관계와 경매신청채권 관계를 대조해야 합니다.
- 김미경 점유 확인. 2024.03.26. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 현재 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 순위 재검증. 말소기준 자체가 국의 압류이고 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없어 감정가나 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 그대로다”
이 사건의 핵심은 간단합니다. 감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 222,400,000원으로 내려왔지만, 말소기준보다 앞선 배성진의 보증금 270,000,000원이 존재합니다. 현재 배당 추정으로는 51,513,600원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 273,913,600원입니다.
2회·3회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 단순 합계는 각각 273,290,880원, 272,792,704원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려왔느냐”가 아니라 “대항력 임차보증금까지 합친 총부담이 얼마냐”를 기준으로 판단해야 합니다. 확인 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 할인 여부도 단정할 수 없고, 배성진의 관계인 가능성 경고와 김미경의 보증금 미상까지 원본 확인이 필요합니다. 낮아진 최저가보다 인수구조가 우선인 사건입니다.
