92,274,000원
서울남부지방법원 2024타경147899. 독산동 블루972 제3층 제302호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 352,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 92,274,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차인입니다.
김기현은 2021.10.01. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.06.입니다. 등기부에는 전세금 340,000,000원의 전세권과 임차보증금 340,000,000원의 임차권등기가 함께 확인됩니다. 말소기준은 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류이므로, 이보다 앞선 임차인의 대항력은 매각으로 사라지는 후순위 권리와 달리 매수인에게 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로99길 18, 제3층 제302호 (독산동, 블루972) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제3층 제302호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 사용승인일 2021.08.23. |
| 소유자 | 이소원 · 2021.10.01. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 92,274,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 금천세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김기현의 전세권은 2022.05.27. 등기됐고, 임대차의 전입·점유는 2021.10.01.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 2021.10.01. / 2021.09.06. | 2023.10.17. · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
블루972의 거래 자료는 6건이며, 비교 기준 면적 29.95㎡와 거래 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 347,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 315,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 거래의 가격 추세는 6.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 34.09㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2024.04 | 34.09㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2024.04 | 24.83㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2024.03 | 24.83㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 34.09㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 347,500,000원 |
최저가 92,274,000원은 최근 12개월 평균의 26.6%이지만, 이 비율은 이 사건의 실제 매입비용을 설명하지 못합니다. 대항력 임차인 보증금 잔액이 낙찰자에게 넘어오기 때문입니다. 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 340,000,000원으로 잡아야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 347,500,000원과 큰 차이가 없고, 최신 거래 315,000,000원보다 높습니다. 게다가 거래 면적도 일치하지 않아 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,060,932원 |
| 1. 임차인 김기현 보증금 | 340,000,000원 | 90,213,068원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김기현 | 340,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 예상 배당은 90,213,068원이며, 보증금 미배당액 249,786,932원이 매수인 인수로 계산됩니다. 매각가가 더 내려갈수록 임차인 배당액은 감소하고 인수액은 증가합니다.
⑤ 다음 회차도 총액은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 26% | 92,274,000원 | 90,213,068원 | 249,786,932원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 73,819,200원 | 72,090,454원 | 267,909,546원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 59,055,360원 | 57,592,364원 | 282,407,636원 |
7회·8회까지 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액은 각각 267,909,546원, 282,407,636원으로 커집니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당이 늘기 때문에 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 효과가 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동 주민센터 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 일반적인 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제302호이며 사용승인일은 2021.08.23.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 서측 및 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,424,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 블루972는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 6.8회, 낙찰률 0.0으로 나타나 가격과 권리관계를 함께 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 92,274,000원만 보지 말고 임차인 인수액 249,786,932원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김기현의 전입 2021.10.01., 확정일자 2021.09.06., 임차보증금 340,000,000원, 배당요구 내역을 매각물건명세서·임차권등기 원본과 대조해야 합니다.
- 전세권 관계 확인. 같은 김기현 명의로 전세금 340,000,000원의 선순위 전세권도 존재하므로 전세권과 임대차보증금의 법률관계를 확인해야 합니다.
- 경매신청 채권 관계 확인. 임차인·전세권자 김기현과 경매개시 채권자 김기현이 동일하므로 경매신청 원인과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 면적 주의. 비교 대상 면적 29.95㎡와 최근 거래 면적 24.83㎡·34.09㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균만으로 가격을 확정하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최근 12개월 평균은 347,500,000원이지만 최신 거래는 315,000,000원입니다. 실질취득 약 340,000,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “92,274,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 6회 유찰과 92,274,000원이라는 숫자 때문에 강한 할인물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 340,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 임차인이 90,213,068원을 배당받고도 249,786,932원이 남아 매수인에게 승계되므로, 실제 부담은 342,060,932원입니다.
최근 12개월 평균 347,500,000원만 보면 실질취득과 비슷한 수준이지만, 최신 거래 315,000,000원보다 높고 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 6회 유찰, 블루972 경매 평균 6.8회 유찰, 낙찰률 0.0이 겹칩니다. 따라서 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없고, 선순위 임차보증금 인수와 환금성을 감안해 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
