서울남부지방법원 2024타경147899. 금천구 독산동 블루972 제3층 제302호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 물건은 최저매각가만 보면 감정가에서 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리를 펼쳐 보면 2021년 전입·확정일자를 갖춘 보증금 340,000,000원의 임차인이 있고, 그 보증금이 2023년 말소기준 가압류보다 먼저 성립한 권리라는 점이 결정적입니다. 매각물건명세서도 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
더 중요한 것은 유찰이 거듭되어도 총 취득원가가 의미 있게 내려가지 않는 구조라는 점입니다. 현재 회차의 낙찰가가 73,819,000원이라면 보증금 부족분 267,909,742원을 인수하는 구조이고, 다음 회차에서 낙찰가가 내려가면 반대로 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 7회 유찰을 가격상의 대형 기회로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로99길 18, 제3층 제302호 (독산동, 블루972) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 비교 대상 전용면적 29.95㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.08.23 · 블루972 16세대 |
| 소유자 | 이소원 · 2021.10.01 소유권이전(등기 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 73,819,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김기현 / 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 2,161,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2022.05.27 김기현 · 전세금 340,000,000원 · 매수인 인수 위험 |
| 임차보증금 | 김기현 · 340,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
| 예상 매수인 인수 | 267,909,742원 (현재 최저가 배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 토지 / 이용 규제 | 제2종일반주거지역 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 전세권이 핵심
이 물건의 말소기준은 2023.08.29 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 김기현 명의의 2022.05.27 전세권설정등기가 존재하며, 임차권등기에는 2021.10.01 전입 및 점유 개시, 2021.09.06 확정일자가 기재되어 있습니다. 따라서 말소기준권리 이후의 등기만 확인하고 권리가 모두 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.
2023.10.17 김기현의 주택임차권등기는 말소기준권리 이후 등기로 분류되지만, 그 등기의 말소 여부와 기존 대항력·보증금 반환채무가 사라지는지는 별개입니다. 매각물건명세서는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 인수한다고 명시합니다. 임차권등기만 소멸한다고 해서 매수인의 보증금 부담이 0원이 되는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음·보증금 잔액 인수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김기현 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.10.01 확정 2021.09.06 배당요구 2023.10.17 |
340,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
인수 위험
보증기관 승계 아님
보증금 미배당 잔액은 매수인 인수
|
실제 임차인 1명입니다. 김기현은 2021.10.01 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.06입니다. 모두 말소기준인 2023.08.29보다 앞섭니다. 배당요구도 접수되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당금이 보증금 전액에 미치지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 7,381만원이 아니라 실질취득 3.4억을 비교해야 한다
블루972의 실거래는 전용 24.83㎡와 34.09㎡가 섞여 있습니다. 이 물건의 비교 기준 면적은 29.95㎡이므로 거래 표본과 정확히 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 347,500,000원(2건), 최신 거래는 2026.08 전용 24.83㎡·3층·315,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 334,000,000원보다는 최근 거래를 우선해 봐야 하지만, 면적 차이와 적은 표본 수 때문에 가격 판단에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 34.09㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2024.04 | 34.09㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2024.04 | 24.83㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2024.03 | 24.83㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 34.09㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 2건 | 347,500,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 6건 | 334,000,000원 |
시장 추세는 최근 거래 평균이 이전 기간보다 6.2% 높은 방향으로 나타납니다. 따라서 전체 평균만으로 하락장을 가정할 근거는 없습니다. 하지만 실질취득 추정액 341,728,742원은 최근 12개월 평균 347,500,000원보다 5,771,258원 낮은 수준에 불과하며, 최신 거래 315,000,000원보다는 26,728,742원 높습니다. 비교 면적이 서로 다르기 때문에 최근 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 확실하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 73,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,728,742원 |
| 1. 김기현 임차보증금(우선변제) | 340,000,000원 | 72,090,258원 |
| 2. 김기현 전세권 | 340,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 전세권과 임차권은 동일인에 대한 동일 보증금 관련 권리이므로 별개의 현금채무로 단순 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당순위와 매수인 인수액은 법원의 최종 배당 및 권리 처리에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금이 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 73,819,000원 | 267,909,742원 | 341,728,742원 |
| 8회 유찰 시 | 59,055,200원 | 282,407,794원 | 341,462,994원 |
| 9회 유찰 시 | 47,244,160원 | 294,006,235원 | 341,250,395원 |
현재 회차에서 9회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 73,819,000원에서 47,244,160원으로 내려가지만, 보증금 인수 추정액은 반대로 267,909,742원에서 294,006,235원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 모두 3.4억원대 초반에 머무릅니다. 작은 차이는 회차별 추정 집행비용과 배당액 차이에 따른 것이지, 추가 유찰로 투자원가가 대폭 개선된다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 독산3동 주민센터 서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 일반적인 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.08.23 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 있는 것으로 조사되었습니다.
- 토지·도로. 독산동 972-32 및 972-55 일대, 서측과 남측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 226.4㎡이고 개별공시지가는 3,424,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 분류됩니다. 건축허가·착공제한지역 포함 여부도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 블루972는 16세대의 소규모 집합건물이며, 확인되는 거래도 서로 다른 전용면적 6건입니다. 대단지 주택보다 비교거래 확보가 제한적이고, 권리 인수 부담까지 감안하면 매각·재매도 가능성을 보수적으로 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 인수 문구 재확인. 보증금 340,000,000원의 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 유지되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 김기현의 실체 확인. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유·전입 경위, 실제 대항력의 성립과 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 별도 검토. 2022.05.27 설정된 전세권의 존속 및 말소 요건, 전세권을 기초로 한 경매신청과 배당요구의 효력을 확인해야 합니다. 동일 보증금에 대한 이중 계산도 경계해야 합니다.
- 배당액과 인수액 재산정. 현재 회차의 267,909,742원은 추정치입니다. 집행비용·당해세·배당순위·배당요구 적법성 등에 따라 실제 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 세금·압류 확인. 2024.03.22 금천세무서장 처분에 따른 압류가 있습니다. 등기의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 등 배당상 우선권을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항 확인. 2021.10.01 민간임대주택등기가 있습니다. 임대사업자 지위, 의무기간, 처분 및 경매매수인 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
- 토지 관련 규제 확인. 토지거래허가구역, 건축허가·착공제한지역 및 관련 규제가 실제 취득과 활용에 미치는 영향을 소관 관청에 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 검증. 전용 29.95㎡인 물건을 24.83㎡ 및 34.09㎡ 거래와 단순 평균으로 비교하면 가격 왜곡 가능성이 있습니다. 동일 면적·유사 층·상태의 거래를 별도로 검증해야 합니다.
- 점유·명도와 관리비. 주택임차권등기 이후 실제 점유 상태를 확인하고, 보증금 정산·명도 조건 및 미납 공용관리비 부담을 별도로 점검해야 합니다.
- 등기 최신본 및 법원 원본 대조. 전세권·임차권·가압류·압류·경매 진행 내역의 변동을 입찰 전 다시 확인하고, 전문가 검토 없이 최저가만을 기준으로 입찰하지 않아야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰은 할인율이 아니라 보증금 인수의 경고”
이 사건의 본질은 낙찰가가 아니라 남아 있는 보증금입니다. 현재 최저가 73,819,000원에 낙찰되어도 보증금 인수액을 합한 실질취득 추정액은 341,728,742원입니다. 추가 유찰이 진행되어도 총 부담은 보증금 340,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
최근 12개월 평균 거래가 347,500,000원보다 실질취득액이 약간 낮기는 하지만, 실거래 표본은 면적이 일치하지 않으며 최신 거래 315,000,000원보다는 오히려 높습니다. 게다가 선순위 전세권·대항력 있는 임차인·배당 부족·동일인 권리관계·7회 유찰·소규모 다세대주택의 환금성이 겹칩니다. 따라서 현재 정보로는 낮은 최저매각가에 근거한 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다.
종합 판단: D등급 · 입찰 보류. 권리관계의 실체와 실제 매수인 인수액이 명확해지고, 동등한 면적·조건의 실거래를 통해 총 취득원가의 가격 경쟁력이 확인되기 전까지는 신중한 관망이 적절합니다. 싸게 낙찰받는 것과 싸게 취득하는 것은 전혀 다릅니다.
