최저가 1.44억이 아니라 실질취득 약 3.43억 — 독산동 블루972 302호

서울남부지방법원 2024타경147899. 독산3동 주민센터 서측의 도시형생활주택인 ‘블루972’ 제3층 302호입니다. 전용면적은 29.95㎡, 건물은 철근콘크리트구조 5층 규모이며 사용승인일은 2021년 8월 23일입니다. 소유자 이소원은 2021년 10월 1일 거래가 340,000,000원에 취득했고, 같은 날 김기현이 전입·점유를 시작했습니다.

이 사건의 말소기준은 2023년 8월 29일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 김기현의 전입·점유는 2021년 10월 1일이고 확정일자는 2021년 9월 6일이며, 전세권도 2022년 5월 27일 설정됐습니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 340,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 대항력 인수형 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다

주택도시보증공사의 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김기현의 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 매수인 인수 대상입니다. 2023년 10월 17일 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 그 등기에는 임대차계약일 2021년 9월 4일, 확정일자 2021년 9월 6일, 주민등록·점유개시일 2021년 10월 1일이 기재돼 있습니다. 따라서 후행 임차권등기의 말소 여부와 별개로, 선행 대항력과 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.

임차인 분석

현 회차 매각가 144,179,000원 가정. 집행비용 차감 후 임차인에게 141,360,494원이 배당되고, 보증금 부족분 198,639,506원은 매수인이 인수하는 계산입니다.

② 가격 비교 — 최저가 1.44억 비교는 무의미하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 현 회차 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 342,818,506원입니다. 5회 유찰 시 실질취득은 342,414,805원, 6회 유찰 시에도 342,060,942원으로 계산돼, 유찰이 반복돼도 총부담이 보증금 340,000,000원 부근에 고정됩니다.

블루972의 최근 12개월 거래는 2025년 11월 전용 34.09㎡, 5층의 380,000,000원 한 건이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 380,000,000원입니다. 현 회차 실질취득 342,818,506원은 그 금액의 약 90.2%입니다. 다만 대상 면적은 29.95㎡로 최근 거래의 34.09㎡와 일치하지 않으며, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 표면상 차이만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 380,000,000원으로 과거 거래 평균 337,800,000원보다 높고, 최근 가격 추세도 16.1% 상승으로 집계됩니다. 다만 전체 거래 5건의 면적이 24.83㎡와 34.09㎡로 혼재하고 대상 면적 29.95㎡와 정확히 맞지 않으므로, 입찰 전 같은 면적·층·상태의 개별 비교가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,179,000원 가정)

전세권과 임차권은 동일인 김기현의 보증금 340,000,000원에 관한 중첩 권리이므로 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 대상은 5층 건물 내 제3층 제302호입니다.
• 입지. 독산3동 주민센터 서측에 위치하고, 주변은 다세대주택과 다가구주택이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 일반 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.08.23.이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지로 서측과 남측의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,424,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.4회, 매각률은 0.0%입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 총부담을 산정하세요. 현 회차는 342,818,506원입니다.
• 유찰 착시 금지. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 340,000,000원 부근에 머뭅니다.
• 임대차 실체 확인. 김기현이 임차인·전세권자·경매신청채권자로 중첩돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 점유관계와 채권관계를 대조해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 실제 배당액이 줄면 그만큼 매수인 인수액이 늘 수 있으므로 배당요구와 조세채권 자료를 확인해야 합니다.
• 전세권 처리. 말소기준 이전 전세권의 존속·인수 범위와 임차보증금 채권과의 관계를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소와 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
• 시세 표본 보정. 최신 거래는 전용 34.09㎡, 대상은 29.95㎡입니다. 면적·층·내부 상태가 유사한 사례를 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유 상태, 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “41% 낙찰”이 아니라 “보증금 부근 취득”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 352,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저가 144,179,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 김기현의 보증금 340,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 배당되지 않는 198,639,506원을 매수인이 인수합니다. 현 회차 실질취득은 342,818,506원이며, 추가 유찰 뒤에도 총부담은 342,414,805원·342,060,942원 수준으로 거의 고정됩니다.

최신 거래 380,000,000원보다 표면상 낮지만 그 거래는 전용 34.09㎡이고 대상은 29.95㎡이며, 최근 12개월 표본도 한 건입니다. 여기에 실제 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일한 중첩 구조, 말소기준 이전 전세권, 16세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질 할인은 제한적이고, 권리 확인 난도는 높습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수의 실체와 정확한 시세 검증입니다.